TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01556 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3OEB

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00094

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffier, lors de débats et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 15 Décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI MONTREUIL [Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

ayant pour avocat plaidant M^e Marie ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES, et pour avocat postulant M^e Romuald FELDMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E491

ET :

La société SCI RADIMO

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Ahmed MAALEJ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C984

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 23 juin 2023, la SCI MONTREUIL [Adresse 4] a vendu en l’état futur d’achèvement à la SCI RADIMO un local commercial et deux places de stationnement au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 6] [Adresse 9], [Adresse 7] et [Adresse 3], moyennant le prix de 697.374,60 euros, payable par fractions en fonction de l’avancement des travaux.

Suivant acte d’huissier signifié le 18 juin 2025, la SCI MONTREUIL [Adresse 4] a fait délivrer à a SCI RADIMO un commandement de payer la somme en principal de 139.474,92 euros et visant la clause résolutoire du contrat du 23 juin 2023.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la SCI MONTREUIL [Adresse 4] a fait assigner la SCI RADIMO devant le juge des référés de ce tribunal et lui demande de :

résoudre le contrat VEFA souscrit par la société RADIMO le 23 juin 2023 ; en conséquence,

condamner par provision la SCI RADIMO à lui verser la somme de 69.737 euros correspondant à la pénalité contractuelle de 10% du prix de vente ; condamner la SCI RADIMO à lui verser la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et le montant des frais liés à la publication de l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2025.

À l’audience, la SCI MONTREUIL [Adresse 4] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise que si la société défenderesse a réglé la première échéance au moment de la signature de l’acte de VEFA, elle n’a pas honoré la seconde échéance exigible à l’achèvement du plancher bas du rez-de-chaussée dont la réalisation a fait l’objet d’une attestation du maître d’œuvre transmise le 11 juin 2024.

En réplique aux moyens soulevés en défense, elle explique que :

elle a régulièrement accompli les diligences requises en matière de publicité foncière afin d’assurer la régularité de la procédure et permettre à la décision qui sera rendue de produire ses effets à l’égard des tiers ;le moyen tiré de l’inopposabilité de l’acte de vente à la société RADIMO est sans fondement dès lors que son gérant a été autorisé à acquérir le bien immobilier au nom de celle-ci et qu’il lui a été confié tout pouvoir à cet effet, outre que la vente a été réalisée devant notaire et par acte authentique et que la première échéance a été réglée sans aucune discussion ;s’agissant d’une prétendue exclusivité commerciale, elle indique qu’aucune clause à cette fin n’a été prévue par l’acte de vente et que les attestations produites à l’appui de ce moyen doivent être écartées en ce qu’elles n’ont aucune valeur probante.

En défense, la SCI RADIMO demande au juge des référés de :

déclarer l’acte de vente inopposable à son égard au motif que Monsieur [I], signataire de l’acte, ne disposait pas du pouvoir de la signer ;débouter la société demanderesse de ses prétentions et la condamner à lui verser la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;à titre subsidiaire, constater le manquement de la SCI MONTREUIL [Adresse 4] à la bonne foi contractuelle ;à titre infiniment subsidiaire, minorer le montant de la clause pénale à 10.000 euros.

Elle expose en substance que la demanderesse n’ignorait pas que l’exclusivité de l’activité qu’elle entendait exercer dans le local, de boulangerie, pâtisserie pizzeria, était pour elle une condition de son engagement d’achat et qu’elle a découvert dès l’année 2024 l’ouverture à proximité de son local d’un point chaud et d’une pizzeria.

Sur le montant de la clause pénale, elle fait valoir qu’il est excessif dans la mesure où elle ne dispose ni de bien, ni de revenu d’aucune sorte.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales de la SCI MONTREUIL [Adresse 4]

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En outre, l’article 1224 du même code prévoit que la résolution d’une convention résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En particulier, en matière de vente d’immeuble à construire, les articles L261-13 et L261-14 du code de la construction et de l’habitation permettent aux parties de stipuler une clause résolutoire pour défaut de paiement d’une fraction de prix à son échéance, laquelle ne peut toutefois opérer qu’un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, ainsi qu’une clause pénale en cas de résolution, dont le montant ne peut toutefois excéder 10% du prix de vente.

En l’espèce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement du 23 juin 2023 stipule notamment que :

«  39.6. Résolution de plein droit faute de paiement du prix à son échéance

(…) qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’une somme quelconque formant partie du Prix de Vente, celle-ci sera résolue de plein droit si bon semble au Vendeur, un mois après un commandement de payer resté infructueux délivré au domicile élu par l’Acquéreur et indiquant l’intention du Vendeur de se prévaloir de ladite clause.

39.7. Indemnité en cas de résolution

La résolution de la vente pour les causes énoncées ci-dessus donnera lieu au paiement par l’Acquéreur d’une indemnité égale à dix pour cent (10%) du prix toutes taxes comprises de la vente présentement promise.

Réserve est faite au profit du Vendeur de demander la réparation du préjudice effectivement subi, dans la mesure où celui-ci excéderait les dix pour cent (10%) précités. ".

La SCI RADIMO invoque deux moyens pour écarter l’application de cette clause :

Sur le moyen tiré du défaut de pouvoir du gérant pour signer l’acte authentique, il convient de rappeler que l’article 1849 du code civil dispose que « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social ».

En l’espèce, l’objet social de la SCI défenderesse est l'« acquisition, administration et gestion par location ou autre biens immobiliers ».

Par conséquent, l’achat d’un local commercial et de deux places de stationnement est conforme à l’objet social, de sorte que le gérant a pu régulièrement engager la SCI à l’égard du vendeur, tiers à la SCI, en signant l’acte du 23 juin 2023, peu important une possible irrégularité du pouvoir qui lui a été donné.

Par ailleurs, s’agissant du défaut de respect d’une exclusivité commerciale allégué par la SCI RADIMO, à supposer qu’il soit avéré, il est susceptible d’ouvrir à la SCI RADIMO un droit à indemnisation, mais ne peut pas justifier le défaut de paiement des sommes convenues dans l’acte de vente.

Ces moyens seront donc rejetés.

La SCI RADIMO, à qui incombe sur ce point la charge de la preuve, ne démontre pas que la fraction de prix appelée par la SCI MONTREUIL [Adresse 4] et visée dans le commandement de payer du 18 juin 2025, a été payée dans le délai imparti, expirant le 18 juillet 2025.

Il y a donc lieu de constater la résolution de plein droit de l’acte de vente litigieux le 19 juillet 2025, par l’effet de la clause résolutoire susvisée.

La restitution du prix étant une conséquence légale de la résolution, il y a d’abord lieu de condamner d’office la demanderesse à restituer à la SCI RADIMO l’acompte versé, dont elle lui a donné quittance aux termes de l’acte de vente.

Par ailleurs, la résolution étant imputable à la défenderesse, il y a lieu de condamner celle-ci à payer à la demanderesse, la somme provisionnelle de 69.737 euros correspondant à la pénalité contractuelle correspondant à 10% du prix de vente, dont le caractère manifestement excessif n’est pas démontré.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SCI RADIMO sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris notamment du commandement de payer et des frais de publication.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI RADIMO à payer à la SCI MONTREUIL [Adresse 4] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résolution, le 19 juillet 2025, de la vente en l’état futur d’achèvement conclue le 23 juin 2023 entre la SCI MONTREUIL [Adresse 4] et la SCI RADIMO, portant sur un local commercial et deux places de stationnement au sein d’un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 6] [Adresse 10] [Adresse 8] [Adresse 3] ;

CONDAMNONS la SCI MONTREUIL [Adresse 4] à titre provisionnel à restituer à la SCI RADIMO la somme de 139.474,92 euros au titre de la partie du prix déjà versée au jour de la résolution ;

CONDAMNONS la SCI RADIMO à payer à la SCI MONTREUIL [Adresse 4] la somme provisionnelle de 69.737 euros au titre de la pénalité contractuelle ;

CONDAMNONS la SCI RADIMO aux dépens, en ce compris notamment du commandement de payer et des frais de publication ;

CONDAMNONS la SCI RADIMO à payer à la SCI MONTREUIL [Adresse 4] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 JANVIER 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT