REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

Chambre 4

N° RG 24/03443 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KH4P

MINUTE N°2025/29

ORDONNANCE

DU 10 Janvier 2025

S.C.I. FANGEAS c/ [K], [K]

COPIES DÉLIVRÉES LE 10 Janvier 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Colette BRUNET-DEBAINES, – M^e Lionel ESCOFFIER

1 copie dossier

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Janvier 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire siégeant de qualité juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Draguignan

assisté lors des débats par Madame Margaux HUET, Greffier

et lors du prononcé par M. Alexandre JACQUOT qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.C.I. FANGEAS

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Colette BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substituée par Maître Benoît BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS:

Monsieur [S] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par M^e Alexandra GRANIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [Y] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Lionel ESCOFFIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par M^e Alexandra GRANIER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mars 2004, la SCI FANGEAS a donné à bail à M. [K] [S] et Mme [K] [Y] un local à usage d’habitation situé à [Adresse 7] , et un garage ;

Différentes échéances sont demeurées impayées et la SCI FANGEAS a fait délivrer à M. [K] [S] et Mme [K] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 01 décembre 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 725,80 euros en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 19 avril 2024, la SCI FANGEAS a fait assigner M. [K] [S] et Mme [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire acquise et par conséquence la résiliation du contrat de location en date du 17 mars 2004 liant la SCI FANGEAS et M. [K] [S] et Mme [K] [Y] ;

ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. [K] [S] et Mme [K] [Y] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin ;

condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu et révisable dans les mêmes conditions outre les charges soit la somme de 898,26 euros à compter de la résiliation du bail en date du 02 février 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés à titre provisionnel ;

condamner solidairement M. [K] [S] et Mme [K] [Y] à payer à la SCI FANGEAS la somme provisionnelle de 6 983,79 euros arrêtée au 15 novembre 2024 au titre des loyers impayés, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation ;

les condamner à payer à la SCI FANGEAS la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

les condamner aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer du 1er décembre 2023.

A l’audience du 03 juillet 2024 les parties sont représentées par leurs avocats respectifs, et l’affaire est renvoyée à plusieurs reprises pour être définitivement fixée au 18 décembre 2024 ;

A cette dernière date, la SCI FANGEAS a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance ;

M. [K] [S] et Mme [K] [Y] quant à eux indiquent par la voie de leur conseil s’en remettre à leurs conclusions par lesquelles il est sollicité sur le fondement des dispositions de l’article 1244-1 du code civil, (1343-5 du code civil depuis 2016) l’octroi de délais de paiement ;

À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. En l’espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique ;

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d’un contrat de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides.

En l’espèce, la SCI FANGEAS justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion :

Au terme de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 17 mars 2004 prévoit en son article 10 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 1er décembre 2023, la SCI FANGEAS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 725,80 euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le [6] pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 02/02/2024.

M. [K] [S] et Mme [K] [Y] sont donc à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion M. [K] [S] et Mme [K] [Y] et dans les termes du dispositif. Sur l’indemnité d’occupation :

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s’était poursuivi.

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, M. [K] [S] et Mme [K] [Y] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 02 février 2024 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail intervenue le 02 février 2024 et jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 898,26 euros, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI FANGEAS.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

La SCI FANGEAS réclame paiement de la somme provisionnelle de 6 983,79 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 15 novembre 2024 qu’elle produit, en sus du contrat de bail.

la créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée par les défendeurs, il convient de condamner solidairement M. [K] [S] et Mme [K] [Y] à régler à la SCI FANGEAS la somme de 6 983,79 euros à titre provisionnel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement :

L’article 1343-5 du Code civil qui permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins des créanciers, d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

De fait les débiteurs ont pu, dores et déjà, bénéficier des plus larges délais de paiement, la créance la SCI FANGEAS étant ancienne ; aucune ébauche d’apurement n’ayant été au demeurant amorcée par M. [K] [S] et Mme [K] [Y] ces derniers ne démontrant pas être en capacité financière d’assurer l’apurement de leur dette et d’assurer dans le même temps le règlement de l’indemnité d’occupation mise à leur charge ;

En conséquence, la demande de délais sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

a) Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, M. [K] [S] et Mme [K] [Y], partie succombant à la procédure, supporteront la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FANGEAS le montant des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner solidairement M. [K] [S] et Mme [K] [Y] à lui payer la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

c) Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution provisoire de droit pour toute les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, ERIC BONALDI, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence ;

DECLARONS recevable la demande de la SCI FANGEAS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 17 mars 2004 conclu entre M. [K] [S] et Mme [K] [Y] d’une part et la SCI FANGEAS d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation et garage sis [Adresse 7] sont réunies au 02 février2024 et qu’en conséquence le bail se trouve résilié depuis cette date ;

ORDONNONS en conséquence à M. [K] [S] et Mme [K] [Y] de libérer les lieux loués situés [Adresse 7] et du garage et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DISONS qu’à défaut pour M. [K] [S] et Mme [K] [Y] d’avoir volontairement libérés les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI FANGEAS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement M. [K] [S] et Mme [K] [Y] à payer à la SCI FANGEAS la somme de 6 983,79 euros à titre provisionnel concernant les loyers, charges et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal non majoré à compter de l’assignation ;

CONDAMNONS solidairement M. [K] [S] et Mme [K] [Y] à verser à la SCI FANGEAS à compter du 02 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé se substituant aux loyers et charges à échoir, soit 898,26 euros ;

RAPPELLONS que le contrat de bail étant résilié par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) ;

REJETONS le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNONS solidairement M. [K] [S] et Mme [K] [Y] à verser à la SCI FANGEAS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement M. [K] [S] et Mme [K] [Y] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les, jour, mois et an susdits et signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE