TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/09691 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZPD

Minute : 26/00336

EM

S.A. EMMAUS HABITAT

Représentant : Me [X] DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Monsieur [R] [O]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Antoine DELPLA

Copie délivrée à :

M. [R] [O]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF MARS DEUX MILLE VINGT SIX;

Par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 janvier 2026

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. EMMAUS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Antoine DELPLA, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 8 avril 2021, la SA EMMAUS HABITAT a donné à bail à Monsieur [R] [O] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4], à [Localité 2] (93).

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, la SA EMMAUS HABITAT a fait délivrer à Monsieur [R] [O] un commandement de payer la somme de 2 958,05 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025, la SA EMMAUS HABITAT a assigné Monsieur [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, d’obtenir l’expulsion du locataire ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 4 960,97 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outre les indemnités d’occupation postérieures.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 15 janvier 2026, la SA EMMAUS HABITAT, représentée par son avocat et se référant à son assignation, sollicite :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation du locataire à lui payer la somme de 4 360,97 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, montant actualisé à l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— la condamnation du locataire à lui payer, jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, révisable selon les dispositions du contrat ;

— la condamnation du locataire à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le locataire ne s’acquitte pas du loyer et des charges aux termes convenus et que les montants visés par le commandement de payer n’ont pas été réglés dans le délai prescrit. Elle précise qu’elle ne dispose plus du contrat de location dans son intégralité, raison pour laquelle elle sollicite sa résiliation judiciaire et non pas l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais suspensifs de la résiliation au bénéfice du locataire, ce dernier respectant le plan d’apurement déjà mis en place.

Monsieur [R] [O] sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation à hauteur de 150 euros par mois.

A l’appui de sa demande, il expose qu’il a rencontré des difficultés pour trouver un emploi mais qu’il est désormais employé en CDI et perçoit un salaire d’environ 1 800 euros.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 9 mars 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. De même, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux mêmes fins qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), étant précisé que cette saisine est réputée réalisée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA EMMAUS HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX le 10 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 septembre 2025. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 5 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, la demande de la SA EMMAUS HABITAT est recevable.

Sur la résiliation du bail

En application des articles 1224 et 1227 du code civil, une partie peut demander en justice la résolution du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 ajoute que la résolution du contrat est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat. Dans ce cas, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

En l’espèce, il ressort du décompte produit que le locataire est redevable d’une dette locative. D’après ce décompte, la dette s’élève au 9 janvier 2026 à la somme de 4 360,97 euros, soit plus de huit échéances de loyer.

Au vu de l’importance de la dette, il y a lieu de constater que le manquement du locataire à son obligation de payer le loyer et les charges est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Par conséquent, la résiliation du bail sera prononcée au jour de la présente décision.

Sur la demande en paiement

Le décompte produit comprend des frais de contentieux, qui relèvent des dépens, d’un montant total de 244,48 euros ainsi que des pénalités pour absence de réponse à enquête sociale pour un montant total de 91,44 euros, sans que le bailleur ne justifie avoir mis en demeure le locataire d’y répondre.

Dans ces conditions, le locataire sera condamné à verser au bailleur la somme de 4 025,05 euros, décompte arrêté au 9 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les causes du commandement de payer ayant été réglées depuis lors.

Sur la demande de délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En outre, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Il est précisé que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs, l’article 4 du code de procédure civile dispose que « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ».

En l’espèce, si la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable en matière de prononcé de la résiliation du bail, le locataire s’accorde avec le bailleur sur l’application des dispositions précitées. Conformément à l’article 4 du code de procédure civile, il y ainsi lieu d’en faire application.

Il ressort du décompte que le locataire repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif et de suspendre les effets de la résiliation du bail.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la résiliation sera, à l’issue de ce plan, réputée ne pas être intervenue et l’exécution du contrat pourra se poursuivra.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer ou de mensualité d’apurement, le bail sera résilié de plein droit, quinze jours après envoi par courrier recommandé au locataire d’une mise en demeure restée vaine, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il sera ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux et le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En outre, le locataire sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur les frais du procès

Monsieur [R] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer et de l’assignation.

Cependant, l’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA EMMAUS HABITAT ;

PRONONCE à la date de la présente décision la résiliation du bail conclu entre la SA EMMAUS HABITAT d’une part, bailleur, et Monsieur [R] [O] d’autre part, locataire, portant sur le logement situé [Adresse 5], logement n°028-14-G-0695, [Adresse 6], à [Localité 2] ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [O] à la SA EMMAUS HABITAT à une somme égale au montant du loyer mensuel, révisable suivant les dispositions du contrat de bail, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à payer à la SA EMMAUS HABITAT la somme de 4 025,05 euros, décompte arrêté au 9 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [R] [O] à s’acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par vingt-six mensualités de 150 euros puis par une vingt-septième mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que, sur le fondement des dispositions de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la résiliation seront suspendus et que si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [R] [O], la résiliation sera réputée ne pas être intervenue ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, après envoi par courrier recommandé avec avis de réception d’une mise en demeure de payer restée infructueuse pendant quinze jours :

1. le bail sera résilié de plein droit,

2. le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

3. qu’à défaut par Monsieur [R] [O] d’avoir libéré les lieux et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

4. Monsieur [R] [O] sera tenu, à compter de la déchéance des délais de paiement et jusqu’à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée précédemment ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris le cout du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA EMMAUS HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION