TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/03030 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GY2Y

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Office public de l’habitat [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [V], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [P]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 17 septembre 2012, ayant pris effet le 20 septembre 2012, l’OPH [Localité 6] a consenti un bail à Monsieur [C] [P] et Madame [J] [P], s’agissant d’un logement à usage d’habitation et d’un parking situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 334,81 euros pour le logement hors charges, et 20,35 euros hors charges pour le parking, payable à terme échu le 1er de chaque mois

Par avenant signé le 25 novembre 2021 et ayant pris effet le 1er décembre 2021, la société [Localité 6] a donné à bail à Monsieur [C] [P] et Madame [J] [P] un parking couvert n°P14 situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 21,92 euros, hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Par courrier en date du 2 mars 2023, Madame [J] [P] a donné congé pour le garage n°P14.

Par courrier en date du 13 mars 2023, Madame [J] [P] a donné congé du logement situé au [Adresse 3], laissant Monsieur [C] [P] seul titulaire du bail.

Par avenant signé le 3 mai 2023 et ayant pris effet le 4 mai 2023, la société [Localité 6] a donné à bail à Monsieur [C] [P] un parking couvert n°P26 situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 22,81 euros, hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [C] [P], la société [Localité 6] a fait signifier le 3 avril 2024 à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 4.503,32 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par le locataire, la société [Localité 6] a fait assigner Monsieur [C] [P] -par acte d’huissier de justice du 21 juin 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et d’ordonner que la location consentie à Monsieur [C] [P] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que Monsieur [C] [P] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution.condamner Monsieur [C] [P] au titre des loyers et charges à la somme de 4.403,32 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;Condamner Monsieur [C] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

Condamner Monsieur [C] [P] au paiement d’une somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner Monsieur [C] [P] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

À l’audience du 14 janvier 2025, la société [Localité 6] – représentée avec pouvoir par Madame [V] – a actualisé le montant de la dette à la somme de 7.660,44 euros. Aussi, elle a indiqué n’avoir perçu aucun règlement depuis le mois d’août, excepté 100 euros en décembre. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Cité à étude, Monsieur [C] [P] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Monsieur est célibataire depuis 2022, suite à sa séparation avec la mère de ses trois enfants. Un premier jugement JAF a été établi en 2023, déclarant que Monsieur a la garde de ses enfants 1 week-end sur deux et doit verser 450 euros de pension alimentaire. Toutefois, étant donné l’état de ses finances actuellement, Monsieur a indiqué avoir pris un avocat afin de faire appel de cette décision mais il verse toutefois 150 euros par mois de pension alimentaire. Il a indiqué que Madame a emporté l’ensemble des meubles lors de son départ du domicile, ce qui a contraint Monsieur à racheter l’ensemble de son mobilier. Aussi, il a expliqué avoir réalisé des travaux concernant la dégradation importante des dalles du plafond. Il a également indiqué avoir fait face à différentes difficultés qui sont venues impactées son budget : voyage en Afrique lors du décès de la femme de son père, panne de voiture irréparable et rachat d’une nouvelle voiture à 1.000 euros. Aussi, il a indiqué avoir perdu son permis de conduire en juin, ce qui a conduit à son licenciement. Il a perçu une allocation de France Travail en septembre à hauteur de 468 euros, celui-ci étant resté sans ressources en juillet et en août. Il a indiqué au travailleur social que suite aux différents mois de loyers impayés en 2023, et malgré ses difficultés financières, il paie son loyer de façon régulière depuis le début de l’année 2024 et y ajoute 100 euros d’échéancier par mois, sauf au mois d’août compte tenu de son manque de ressource.

La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 24 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives la situation d’impayés de Monsieur [C] [P] dès le 2 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 21 juin 2024 du commandement de payer, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Or, en l’espèce, le contrat de location conclu le 17 septembre 2012 et ayant pris effet le 20 septembre 2012, contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-5 page 5), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 avril 2024, pour la somme en principal de 4.503,32 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [C] [P] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 4.503,32 euros, expirant le 3 juin 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Monsieur [C] [P] n’ayant réalisé qu’un seul règlement de 767,03 euros sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 4 juin 2024.

L’expulsion de Monsieur [C] [P] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [C] [P] reste redevable des loyers jusqu’au 3 juin 2024 et, à compter du 4 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 4 juin 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera reprise ci-dessous dans le calcul de la somme due à la date de l’audience.

L’OPH [Localité 6] produit un décompte du 9 janvier 2025 démontrant que Monsieur [C] [P] reste devoir la somme résiduelle de 7.944,59 euros.

De cette somme, il convient de retirer les frais de procédure (154,57 euros et 129,58 euros, relevant éventuellement des dépens).

De cette somme, il convient de déduire la somme de 11 euros correspondant au frais liés au risque locatif (2 fois 5,5 euros), non justifiés en procédure.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 7.649,44 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [C] [P] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [C] [P] sera donc condamné à verser à l’OPH [Localité 6] une somme de 7.649,44 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 9 janvier 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4.403,32 euros à compter du 21 juin 2024, date de l’assignation, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Monsieur [C] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l’occupation indue du logement jusqu’à la libération des lieux. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [C] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [Localité 6], Monsieur [C] [P], sera condamné à verser à son bailleur la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 septembre 2012 et ayant pris effet le 20 septembre 2012 entre la société [Localité 6] et Monsieur [C] [P], concernant le logement à usage d’habitation ainsi que l’emplacement de parking n°P26 situés au [Adresse 3], sont réunies à la date du 4 juin 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [P], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Localité 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à verser à la société [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 7.649,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 9 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse, et ce, hors frais de procédure et frais divers, portant intérêt au taux légal sur la somme de 4.403,32 euros à compter du 21 juin 2024, date de l’assignation, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à verser à la société LOGEM LOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges, tel que si le contrat de bail s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] à verser à la société [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [P] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, la minute étant signée par le juge et par le greffier.

Le greffier, Le juge,