TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/02600 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2TMG

N° de MINUTE : 26/00545

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet MASSON, SA

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0065

C/

DEFENDEUR

S.C.I. [A]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. [A] est propriétaire des lots n°334, 353 et 372 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] / [Adresse 6] à [Localité 4] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] / [Adresse 6] à Aubervilliers (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MASSON, a fait assigner la S.C.I. [A] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées à la S.C.I. [A] le 3 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :

CONDAMNER la SCI [A] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] / [Adresse 8] à AUBERVILLIERS (93300) une somme 15.497,05€, concernant les charges dues jusqu’à l’appel de charges courantes du 1er octobre 2025 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 30 avril 2024, date de la sommation, sur la somme de 6.541,72 €, et à compter de la présente assignation pour le surplus ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 50 € par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

CONDAMNER la SCI [A] à verser au Syndicat des copropriétaires de Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] / [Adresse 8] à AUBERVILLIERS (93300) les sommes suivantes :

—  1.500 € à titre de dommages et intérêts,

—  3.500 € au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER la SCI [A] aux dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du Jugement, outre l’émolument de recouvrement revenant au Commissaire de Justice au titre de l’article A.444-32 du Code de commerce ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière ;

DIRE n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la S.C.I. [A], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la S.C.I. [A] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la S.C.I. [A] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 7 octobre 2025 et fixée à l’audience du 11 mars 2026. Elle a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la S.C.I. [A] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 mai 2023, 21 juin 2023, 24 octobre 2023, 4 juin 2024 e t 17 février 2025 ayant approuvé les travaux de raccordement au RCU, d’entretien en toiture, de réparation de la fuite en traversée entre les 6e et 7e étages, la mise en oeuvre d’une mission de géomètre-expert en vue d’établir le modificatif au règlement de copropriété ainsi que l’établissement d’un diagnostic technique global (DTG) et approuvé les comptes des exercices annuels 2022, 2023 et 2024 ainsi que le budget prévisionnel 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce :

les frais de 3ème relance du 12 décembre 2023 de 40 euros,

les frais de sommation de payer du 30 janvier 2024 de 240 euros,

les frais de “procédure avocat : [A]” du 15 juillet 2024 de 340 euros,

les frais “ACTAY-AFFS DC [Cadastre 1]-[Adresse 9]/[A]” du 17 février 2025 de 161,39 euros,

les frais “ACTAY-AFF SDC [Adresse 10]/[A]” du 17 février 2025 de 161,39 euros.

De surcroît, le syndicat des copropriétaires indique avoir imputé les versements effectués par la S.C.I. [A] sur la dette la plus ancienne en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil. Cependant, il ressort du décompte versé aux débats que cette dette plus ancienne se compose des appels afférents aux trois premiers trimestres 2023, de la régularisation de charges de l’exercice 2022, d’un solde antérieur de 790,91 euros au 31 décembre 2022 ainsi que de frais de recouvrement (mise au contentieux du 19 janvier 2023 de 150 euros, frais de “KSR HONORAIRES PROCEDURES SIMPLIFIES SCI [A]” du 6 mars 2023 de 19,70 euros et frais de 2e relance du 22 mai 2023 de 48 euros). Outre l’impossibilité de prendre en compte les trois appels se rapportant à des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le solde antérieur au 31 décembre 2022 de 790,91 euros doit également être écarté, faute d’être justifié. Il en découle que la dette antérieure sur laquelle doit s’imputer les versements de la défenderesse est de 3 436,27 euros (les 3 premiers trimestres 2023 ainsi que la régularisation de charges de l’exercice 2022) et non de 4 444,88 euros. Le syndicat des copropriétaires impute sur cette dette le versement de 4 000 euros effectuée par la S.C.I. [A] le 15 mai 2024 mais omet de déduire également le règlement de 900 euros réalisé le 22 février 2023. Ainsi, au 1er juillet 2023, le solde créditeur du compte de la S.C.I. [A], après imputation, est créditeur non pas à hauteur de 455,12 euros mais à hauteur de 1 463,23 euros.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne versant aux débats aucune pièce ou élément de nature à justifier de l’appel du 11 septembre 2025 “Courrier fuite en cours” d’un coût de 1 408,35 euros, cette somme sera donc écartée.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2023 et le 1er octobre 2025 dont il est justifié a été de 15 008,66 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 1 407,62 euros ; somme à laquelle il conviendra d’ajouter 1 463,23 euros de solde antérieur.

Ainsi, il convient de condamner la S.C.I. [A] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 137,81 euros [15 008,66 – (1 407,62 + 1 463,23)] à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 30 avril 2024, date de la sommation de payer notifiée à la S.C.I. [A], sur la somme de 2 525,10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande d’astreinte

L’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, au regard des intérêts moratoires s’ajoutant à la condamnation prononcée ainsi que de la capitalisation ordonnée à l’égard de ces intérêts, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires précise dans ses dernières écritures solliciter la somme de 942,78 euros au titre des frais susvisés mais sans pour autant préciser à quels actes il se réfère. Or, au regard de son décompte, le montant des sommes relevant des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est de 1 140,78 euros.

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant la sommation de payer du 30 avril 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de mise au contentieux du 19 janvier 2023 de 150 euros,

les frais de “KSR HONORAIRES PROCEDURES SIMPLIFIES SCI [A]” du 6 mars 2023 de 19,70 euros,

les frais de 2e relance du 22 mai 2023 de 48 euros,

les frais de 3ème relance du 12 décembre 2023 de 40 euros,

les frais de sommation de payer du 30 janvier 2024 de 240 euros.

De surcroît, il convient également de déduire les frais de « procédure avocat : SCI [A] » dont il ne peut être déterminé s’ils se rattachent à des honoraires d’avocat relevant des frais irrépétibles ou à des frais de gestion du syndic.

De même, il ne peut être déterminé à quoi correspondent les frais “ACTAY-AFFS DC [Adresse 11]/[A]” du 17 février 2025 de 161,39 euros ainsi que les frais “ACTAY-AFF SDC 150 RECHOSSIERE/[A]” du 17 février 2025 de 161,39 euros. Si ces deux appels devaient correspondre à deux actes distincts, ce qui n’apparaît pas certain au regard de la quasi équivalence de leur libellé et de leur montant identique, il n’en demeure pas moins que faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier leur nature, ce dernier échoue à démontrer qu’ils relèvent bien des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, la S.C.I. [A] paye irrégulièrement les charges de copropriété. Or, de tels manquements répétés à une obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la S.C.I. [A] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la S.C.I. [A], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la S.C.I. [A] sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation et de signification du présent jugement, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier à quelles prestations les dispositions de l’article A444-32 du code de commerce relatives au tarif des huissiers de justice se rapportent, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande tendant à les inclure dans les dépens. De surcroît, il n’est pas justifié d’un quelconque commandement de payer, empêchant dès lors d’inclure des frais se rapportant à un tel acte dans les dépens. De façon surabondante, il sera relevé que des frais de commandement de payer et/ou de sommation de payer ne peuvent être inclus aux dépens de procédure de recouvrement de charges, de tels actes n’étant pas le support nécessaire à l’introduction d’une action en justice en recouvrement de charges de copropriété.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.I. [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] / [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MASSON, la somme de 12 137,81 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2025, appel provisionnel du 4ème trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 sur la somme de 2 525,10 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] / [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MASSON, de sa demande d’astreinte ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] / [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MASSON, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la S.C.I. [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] / [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MASSON, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] / [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet MASSON, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. [A] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation et de signification du présent jugement ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT