Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 5 février 2026, n° 25/06328

TJ Bobigny 5 février 2026

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges étaient exigibles et que le syndicat avait justifié la créance par des documents appropriés, rendant la demande fondée.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
La cour a constaté que certains frais étaient justifiés et a accordé une somme réduite au titre des frais de recouvrement.
Rejeté
Mauvaise foi et préjudice
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas prouvé la mauvaise foi de la défenderesse ni un préjudice distinct du simple retard de paiement.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser le syndicat supporter ces frais, accordant ainsi la demande.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 5 févr. 2026, n° 25/06328
Numéro(s) :	25/06328
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sandrine MADANI
Parties :	Syndicat des Copriétaires de l' immeuble SQUARE [ Localité 3 ] [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/06328 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3JA4

Minute : 26/19

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 2]

[Adresse 3] [Localité 2]

Représentant : M^e Sandrine MADANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1694

Madame [M] [X]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copriétaires de l’immeuble SQUARE [Localité 3] [Adresse 4], représenté par son syndic la Société SERGIC, SAS

[Adresse 5]

ayant pour avoocat M^e Sandrine MADANI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [M] [X],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [X] est propriétaire de lots n°24 et n°75 au sein d’un immeuble situé [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 21 mars 2025 distribuée le 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] [Localité 3] sis [Adresse 6] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a mis en demeure Madame [M] [X] de régler une somme de 5 284,02 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [M] [X] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

la condamner à lui payer les sommes de : 4 826,61 euros au titre des charges dues au 7 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025,

529 euros au titre des frais nécessaires (article 10-1) avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025,

2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient les termes de son assignation et actualise la dette au montant de 6 789,27 euros, arrêtée au 3 décembre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus.

Madame [M] [X], citée par procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Il sera statué sur les demandes visées par l’assignation délivrée à la défenderesse, aucune actualisation n’étant possible du fait de son absence à l’audience.

I – Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

l’extrait de matrice cadastrale justifiant la qualité de propriétaire de Madame [M] [X],le contrat de syndic,les procès-verbaux d’assemblées générales des 28 novembre 2023 et 27 mai 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025,les appels de fonds du 1er trimestre 2024 au 2ème trimestre 2025,un décompte de charges au 6 mai 2025,la mise en demeure du 21 mars 2025.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblées générales que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte en date du 6 mai 2025 reprend les différents appels et les règlements effectués pour un montant restant dû, déduction faite des montants imputés pour frais (259 euros), de 4 826,61 euros, 2ème trimestre 2025 inclus.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charges, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 4 826,61 euros au titre des charges impayées au 6 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025, date de la mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi d’une somme de 529 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats, et notamment des développements de l’assignation et du décompte du 6 mai 2025, que la somme sollicitée s’élève en réalité à 259 euros, ventilée comme suit :

39 euros « mise en demeure par LRAR » le 28 janvier 202428 euros « relance après mise en demeure » le 28 février 2024192 euros « constitution dossier avocat » le 17 mars 2025.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu’il a exposés pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu’il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

En ce qui concerne les frais postérieurs, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier les éléments suivants.

S’agissant de la somme de 39 euros « mise en demeure par LRAR » en date du 28 janvier 2024, le syndicat de copropriétaire ne verse aucun justificatif.

S’agissant de la somme de 28 euros « relance après mise en demeure » en date du 28 février 2024, le syndicat de copropriétaire produit un courrier simple de « rappel » en date du 27 février 2024 et le contrat du syndic prévoit un montant de 28 euros. Il y a donc lieu de faire droit à la demande.

S’agissant de la somme de 192 euros « constitution dossier avocat » en date du 17 mars 2025, il s’agit des honoraires du syndic qui se rattachent à ses missions élémentaires et ne relèvent pas des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ils seront donc rejetés.

Il en résulte que le montant des frais relevant de l’article 10-1 s’élève à la somme de 28 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 28 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est de principe que le paiement en retard des charges de copropriété ne constitue pas un dommage en soi et que deux conditions sont nécessaires pour caractériser le retard comme un dommage : la mauvaise foi de l’intéressé et la démonstration, par le syndicat des copropriétaires, de l’existence d’un préjudice indépendant du simple retard (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 3 décembre 2025 que la copropriétaire défenderesse a effectué, après délivrance de l’assignation, des règlements à hauteur de 1 783,03 euros en juillet, août et octobre 2025.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la mauvaise foi de la défenderesse ni d’avoir subi un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages et intérêts.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [X] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [M] [X] à lui payer une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SQUARE [Localité 3] sis [Adresse 6] une somme de 4 826,61 euros au titre des charges impayées au 6 mai 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 6] une somme de 28 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SQUARE [Localité 3] sis [Adresse 6] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [M] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 6] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [X] aux dépens ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SQUARE [Localité 3] sis [Adresse 3] – [Localité 4] [Adresse 8] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE