Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 03 Juillet 2025

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DEMANDEUR :

NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

B.P. 83618

44036 NANTES CEDEX 1

représenté par Madame [D] [W], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [R]

Logement 44 Etage 4

16 Rue Blaise Pascale

44300 NANTES

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 06 mars 2025

date des débats : 15 mai 2025

délibéré au : 03 juillet 2025

RG N° N° RG 25/00211 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NRFZ

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [M] [R] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 juin 2016 à effet au même jour, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a consenti à [S] [I] le bail d’un logement conventionné à usage d’habitation de type 2, n°44, 4ème étage sis 16 Rue Blaise Pascal – 44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 214,13 € et la somme de 72,38 € au titre de la provision pour charges.

[S] [I] est décédée le 3 septembre 2023.

Il résulte de l’acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024 (assignation) que le père de [S] [I], [T] [I], a informé NANTES MÉTROPOLE HABITAT par courrier de la présence de [M] [R] l’ancien compagnon de [S] [I], dans le logement.

Par procès-verbal de commissaire de justice du 27 décembre 2023 il a été constaté la présence du nom de [M] [R] sur la boîte aux lettres de l’appartement n°44 sis 16 Rue Blaise Pascal – 44300 NANTES. Ce dernier a précisé qu’il ne souhaite pas quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait commandement à [M] [R] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 2 381,42 € arrêté au 13 juin 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et résilier le bail liant les parties ;

Subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire du bail susvisé pour non-paiement des loyers et des charges dans l’hypothèse où il ne sera pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire ;

Ordonner l’expulsion de [M] [R] ainsi que tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et les délais prévus par la loi ;

Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

Condamner [M] [R] au paiement de la somme de 3 175,79 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 23 août 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

Condamner [M] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du dernier loyer en cours, soit la somme de 233,49 € augmentée des charges locatives en cours, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre la bailleresse et l’État ;

Condamner [M] [R] au paiement d’une somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner [M] [R] au paiement des dépens, y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

Ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025 et renvoyée à l’audience du 15 mai 2025 afin de permettre la jonction des deux dossiers opposant Nantes Métropole Habitat en demande à [M] [R] en défense.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2025, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, NANTES MÉTROPOLE HABITAT a fait assigner [M] [R] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

Constater l’occupation du logement susvisée comme étant sans droit ni titre ;

Ordonner l’expulsion de [M] [R], des lieux précédemment loués par [S] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Autoriser l’expulsion en période de trêve hivernale conformément aux dispositions de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonner la suppression de l’information à la Commission des actions de préventions des expulsions locatives par décision spéciale et motivée en vertu de l’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution ;

Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques de [M] [R] selon les dispositions prévues par la loi ;

Condamner l’occupant à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 4 987,89 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

Condamner [M] [R] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 241,58 € augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’au départ effectif des lieux de l’occupant, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre la bailleresse et l’État ;

Condamner l’occupant au paiement d’une somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner l’occupant au paiement des dépens, y compris le coût du procès-verbal de constat, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

Ordonner l’exécution provisoire.

Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 7 février 2025, par les services sociaux du département et indique que le défendeur ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés ne permettant pas d’évaluer sa situation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025. A ladite audience, la jonction des procédures RG 25/211 et RG 25/1233 a été prononcée.

NANTES MÉTROPOLE HABITAT, se référant à l’acte introductif d’instance précise que sa créance s’élève désormais à la somme de 5.668,63 € au 13 mai 2025. Le demandeur expose que [M] [R] est un occupant sans droit ni titre et indique que s’agissant d’un couple non marié, l’occupant actuel n’a bénéficié d’aucun transfert de bail, à défaut de signature d’un avenant.

Régulièrement assigné à étude, [M] [R] n’a pas comparu lors des débats. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibérée au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualité d’occupant sans droit ni titre

Conformément aux articles 14, 40 I et 40 III de la loi du 6 juillet 1989, NANTES MÉTROPOLE HABITAT ne conteste pas que [M] [R] ait vécu avec sa compagne au domicile de celle-ci, mais sans qu’il justifie être cotitulaire du contrat de bail.

NANTES MÉTROPOLE HABITAT rappelle que le défendeur remplissait les conditions lui permettant de bénéficier d’un transfert de bail conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et aux dispositions de l’article 1751 du code civil mais que ce dernier n’a jamais donné suite aux propositions de signature d’un contrat.

Il convient de préciser pourtant que si, au regard des déclarations faites par les voisins et recueillies par le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat du 27 décembre 2023, [M] [R] peut être considéré comme le concubin notoire de la locataire décédée, rien ne vient justifier une vie commune d’un an au moins au décès de celle-ci, sauf la parole de l’intéressé rapportée dans la seule assignation. Ainsi, en application des articles 14, 40 I et 40 III de la loi du 6 juillet 1989, les conditions du transfert de bail ne sont pas remplies.

De ce fait, [M] [R] ne peut qu’être qualifié d’occupant sans droit ni titre du logement en cause et la résiliation du bail au jour du décès de la locataire le 3 septembre 2023 doit être constatée ; en conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de [M] [R].

En application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai » d’un mois non renouvelable à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion.

Sur la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux

Conformément à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement (de quitter les lieux), sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut (…) réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

L’entrée dans le bien loué par [M] [R] ne pose pas question.

La mauvaise foi de la personne expulsée se caractérise notamment par le non-respect de ses obligations en tant qu’occupant des lieux, telles que le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges.

En l’espèce, [M] [R] n’est pas titulaire du bail et n’a pas procédé au transfert du bail quand bien même NANTES MÉTROPOLE HABITAT le lui a proposé. Par ailleurs, depuis le décès de [S] [I] il y a bientôt deux ans, l’occupant n’a réglé aucune indemnité d’occupation, alors même que la locataire était à jour du paiement de ses loyers jusqu’à son décès, ce qui caractérise la mauvaise foi du défendeur et justifie la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’autorisation d’expulser en période de trêve hivernale

Les articles L. 412-1 et L. 412-6 du même code, tels qu’ils résultent de la loi du 27 juillet 2023 en vigueur au 29 juillet 2023 énoncent que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et sauf exception, il est sursis à statuer à toute mesure d’expulsion jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ainsi que pour ce qu’il est convenu d’appeler « la trêve hivernale ».

Aux termes de ce même article L. 412-6 du code de procédure civile d’exécution, il est sursis à toute mesure d’exécution pendant la trêve hivernale ; ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ; le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice de ce sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de ces mêmes procédés.

En l’espèce, il n’est pas allégué que l’occupant, [M] [R], certes occupant sans droit ni titre, soit entré dans le logement par menaces, contrainte, voie de fait ou à l’aide de manœuvres frauduleuses puisqu’il était le concubin notoire de la locataire défunte depuis plus d’un an.

Par conséquent, en l’espèce, il n’y a pas lieu d’autoriser l’expulsion en période de trêve hivernale et la demande doit être rejetée.

Sur la suppression de l’information à la Commission des actions de prévention des expulsions locatives

L’article L.412-5 précité prévoit que « Le juge peut, par décision spéciale et motivée, ordonner la suppression de l’information prévue à l’article L. 412-3, ainsi que la réduction ou la suppression des délais prévus aux articles L. 412-1 à L. 412-4, s’il constate que les personnes dont l’expulsion est ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, il n’est pas établi que [M] [R] dont l’expulsion est demandée soit entré dans les lieux par de tels moyens.

Par conséquent, la demande de NANTES MÉTROPOLE HABITAT tendant à la suppression de l’information de la Commission des actions de prévention des expulsions locatives n’est pas justifiée et la demande doit être rejetée.

Sur la dette d’indemnité d’occupation

L’occupant sans droit ni titre est débiteur d’une indemnité d’occupation, qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont il ne peut prétendre profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire et la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire de l’impossibilité de disposer de son bien ou de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

Il convient de constater la résiliation de plein droit du bail au jour du décès de la locataire [S] [I], soit le 3 septembre 2023. [M] [R] est donc redevable depuis cette date d’une indemnité d’occupation mensuelle, le solde du relevé de compte locataire étant nul au décès de [S] [I]. Le décompte actualisé en date du 13 mai 2025, produit aux débats par le demandeur, laisse apparaître un solde débiteur de 5.668,63 €, frais de procédure déduits. [M] [R] sera condamné au paiement de cette somme au titre des indemnités d’occupation échues au 13 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT, à compter de l’échéance du 14 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 340,37 €.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [M] [R], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du procès- verbal de constat, le coût du commandement de payer, des assignations et des notifications à la préfecture.

La situation économique de [M] [R] n’étant pas connue, il est fait droit à la demande formée par NANTES MÉTROPOLE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le défendeur est condamné à lui payer la somme de 300 €.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire ne soit pas écarté.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des dossiers RG n°25/1233 et 25/211 ;

DÉCLARE recevable la demande présentée par NANTES MÉTROPOLE HABITAT tendant à l’expulsion de [M] [R] du logement qu’il occupe, logement type 2, n°44, 4ème étage sis 16 Rue Blaise Pascal – 44300 NANTES ;

CONSTATE que le bail afférant audit logement est résilié à la date du 3 septembre 2023 ;

CONSTATE que [M] [R] est occupant sans droit ni titre de ce logement ;

ORDONNE l’expulsion de [M] [R] et de tout occupant de son chef de ce logement, le cas échéant avec le concours de la force publique pendant toute la durée de la procédure d’expulsion et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

DIT que le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé;

REJETTE la demande de la NANTES MÉTROPOLE HABITAT de suppression du bénéfice de la trêve hivernale ;

REJETTE la demande de NANTES MÉTROPOLE HABITAT tendant à la suppression de l’information de la Commission des actions de prévention des expulsions locatives ;

CONDAMNE l’occupant à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 5.668,63 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 13 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE [M] [R] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT à compter du 14 mai 2025 une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 340,37 € augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’au départ effectif des lieux de l’occupant, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre la bailleresse et l’État ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE [M] [R] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du procès- verbal de constat, du commandement de payer, des assignations et des notifications à la préfecture ;

CONDAMNE [M] [R] à payer à NANTES MÉTROPOLE HABITAT la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY