TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01915 – N° Portalis DB3S-W-B7J-36WK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 MAI 2026

MINUTE N° 26/00823

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 mars 2026 avons mis l’affaire en délibéré au 04 mai 2026 et avons prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SA COSIVA (anciennemenbt dénommé IMMOBILIERE DU MOULIN VERT),

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 2] NOGENT SUR MARNE

ET :

La société JHI KARRA,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Rachid EL HAILOUCH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 288

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 novembre 2020, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a consenti à la société JHI KARRA, en cours de formation, représentée par Monsieur [P] [K], un bail commercial portant sur des locaux situés à [Localité 1], [Adresse 4].

Par ordonnance du 20 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de BOBIGNY a homologué un protocole d’accord aux termes duquel la société JHI KARRA se reconnaissait débitrice à l’égard de la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de la somme de 65.548 euros arrêtée au 14 mai 2024 et s’engageait à rembourser cette somme en 36 mensualités.

Le 31 juillet 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait délivrer à la société JHI KARRA un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 72.671,08 euros.

Puis par acte des 3 et 7 novembre 2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, aux droits de laquelle vient la société COSIVIA, a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société JHI KARRA, pour voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

— ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société JHI KARRA, ainsi que celle de tous occupants de son chef, hors des locaux loués, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner la société JHI KARRA à lui payer la somme provisionnelle de 86.954,20 euros au titre des échéances impayées arrêtée au 8 octobre 2025 ;

— condamner la société JHI KARRA à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération complète et effective des lieux ;

outre la condamnation de la société défenderesse à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût de l’assignation, de l’exécution de la décision et des frais d’infogreffe.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 mars 2026.

À l’audience, la société COSIVIA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sous la réserve de l’actualisation de sa demande en paiement de l’arriéré à la somme de 95.102,08 euros, somme arrêtée au 20 mars 2026.

Elle s’est également opposée à la demande de délais formée par la société défenderesse, indiquant qu’aucun paiement n’a été réalisé par la société défenderesse depuis le 17 janvier 2025 et qu’elle a déjà bénéficié de délais de paiement dans le cadre du protocole d’accord qu’elle n’a pas respectés.

La société COSIVIA s’interroge également sur la capacité de la société JHI KARRA à assumer le montant du loyer et d’une mensualité de remboursement de l’arriéré à hauteur de 2.600 euros.

En réplique, la société JHI KARRA sollicite du juge des référés qu’il :

— suspende les effets de la clause résolutoire et lui accorde des délais de paiement sur 24 mensualités égales pour apurer sa dette locative ;

— dire que si elle se libère ainsi de la dette, la condition résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Elle fait valoir à l’appui de ses demandes que :

— elle a pris les locaux loués en mauvais état, qui ont nécessité une rénovation ;

— elle a rencontré des difficultés économiques, puis elle a subi une radiation ayant désorganisé l’activité, ainsi que la fermeture administrative ordonnée par les services de la Préfecture de la Seine [Localité 2] et une obligation d’effectuer des travaux imposée par l’administration ;

— elle n’a pu exploiter le fonds pendant cette période et a pu reprendre son activité le 7 janvier 2026.

A la barre du tribunal, la société JHI KARRA a souhaité remettre à la société COSIVIA un chèque de 5.000 euros que le conseil de celle-ci a refusé de prendre.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

L’article 1343-5 précité précise notamment que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 31 juillet 2025 pour le paiement de la somme en principal de 72.671,08 euros.

La société défenderesse n’a pas justifié avoir réglé cette somme dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement de payer.

Par voie de conséquence, le bail encoure une résiliation de plein droit le 1er septembre 2025.

S’agissant de la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire, elle sera rejetée, à la fois compte tenu du fait que la situation d’impayé est ancienne et que la société JHI KARRA a déjà bénéficié de délais de paiement qu’elle n’a pas respectés. Par ailleurs, il n’est pas justifié par la société défenderesse qu’elle est en mesure de faire face à la fois chaque mois au paiement du loyer courant et d’une mensualité d’arriéré.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’obligation de la société JHI KARRA de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il ne soit prononcé une astreinte, la perspective d’une expulsion forcée avec le renfort de la force publique apparaissant suffisamment comminatoire.

Le maintien dans les lieux sans contrepartie de la société JHI KARRA causant un préjudice à la société COSIVIA, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux.

La demanderesse justifie par ailleurs, par la production du bail, du commandement de payer, et du décompte arrêté au 20 mars 2026, que la société JHI KARRA reste lui devoir la somme de 95.102,08 euros, échéance de janvier 2026 incluse, étant précisé que cette somme inclut les arriérés visés par le protocole.

La société JHI KARRA sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

La société JHI KARRA, succombant, sera également condamnée aux dépens qui ne comprendront pas le coût des frais exposés antérieurement à la présente décision, le décompte produit et la somme au paiement de laquelle elle a été condamnée comprenant déjà notamment le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, l’équité commande d’allouer à la société COSIVIA la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 1er septembre 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société JHI KARRA et de tous occupants de son chef hors des locaux situés à [Localité 1], [Adresse 4] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société JHI KARRA à payer à la société COSIVIA une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la société JHI KARRA à payer à la société COSIVIA la somme de 95.102,08 euros, échéance de janvier 2026 incluse, précision faite que cette somme inclut les arriérés visés par le protocole homologué le 20 septembre 2024 ;

Rejetons pour le surplus ;

Condamnons la société JHI KARRA à supporter la charge des dépens ;

Condamnons la société JHI KARRA à payer à la société COSIVIA la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 12 MAI 2026.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE