MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 13 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00170 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2FK3

AFFAIRE : [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1, SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2, représentée par son liquidateur amiable la société INTER GESTION REIM C/ [V] [G], [Z] [T] épouse [G], MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), en qualités d’assureur dommages-ouvrage et de la société INTER IMMOBILIER, S.A. BATIGERE RHONE ALPES, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDEURS

Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1,

demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Marion HENNEQUIN de la SELARL ONELAW, avocats au barreau de LYON

SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2,

représentée par son liquidateur amiable la société INTER GESTION REIM,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marion HENNEQUIN de la SELARL ONELAW, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), en qualités d’assureur dommages-ouvrage et de la société INTER IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Laurent PRUDON, avocat au barreau de LYON

S.A. BATIGERE RHONE ALPES,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Cédric PUTANIER de la SELARL CEDRIC PUTANIER AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la Régie GALYO SA,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représenté par Maître Pauline PICQ de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [V] [G]

né le [Date naissance 5] 1982 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Pauline PICQ de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

Madame [Z] [T] épouse [G]

née le [Date naissance 4] 1985 à [Localité 12] (INDE),

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Pauline PICQ de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 06 Mai 2025

Délibéré prorogé au 13 Janvier 2026

Notification le

à :

Maître [K] [F] de la SELARL [K] [F] AVOCATS – 2051, Expédition et grosse

Maître [X] [S] de la SELARL ELECTA JURIS – 332, Expédition et grosse

Maître [P] [H] de la SELARL ONELAW – 1406, Expédition et grosse

Maître [J] [C] – 533, Expédition

EXPOSE DU LITIGE

Entre 1998 et 2001, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 et la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 ont fait procéder à la réhabilitation d’un ensemble immobilier sis [Adresse 10] [Localité 13].

La maîtrise d’œuvre des travaux a été confiée à la société INTER ACTION CONCEPTION, devenue la société INTER IMMOBILIER, assurée auprès de la société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), également assureur dommages-ouvrage.

La réception des ouvrages a eu lieu le 28 février 2021.

La société CRISTIV, exploitant un local commercial situé dans l’immeuble sis [Adresse 1]), s’est plainte de la survenance d’infiltrations d’eau et obtenu la réalisation d’une expertise judiciaire, confiée à Monsieur [A] [U].

En 2010, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 et la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 ont vendu l’ensemble immobilier sis [Adresse 10] à la SA BATIGERE RHONE-ALPES, avec stipulation d’une clause de garantie à son profit.

Monsieur [A] [U] a déposé son rapport le 09 janvier 2013, concluant que les infiltrations ont pour cause les travaux de réhabilitation des années 1998 à 2001 et sont notamment imputables à la société INTER ACTION CONCEPTION.

En 2013, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 et la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 ont fait procéder à des investigations pour définir des travaux réparatoires autres que ceux préconisés par l’expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 1er avril 2014, le juge des référés du Tribunal de grande instance de LYON a autorisé la société INTER GESTION, dirigeant de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2, à réaliser les travaux préconisés dans sa note technique du 29 janvier 2014, complétée le 04 mars 2014.

Par ordonnance en date du 20 juillet 2015, le juge des référés du Tribunal de grande instance de LYON a autorisé la société INTER GESTION, dirigeant de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2, à réaliser les travaux précédemment autorisés, tels que modifiés selon les préconisations de Monsieur [L] [Y] dans son rapport d’étude géotechnique.

Le 28 janvier 2016, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 a été placée en liquidation judiciaire, entraînant une interruption des travaux, faute de financement.

Par ordonnance du 27 janvier 2017, le juge de la mise en état du Tribunal de grande instance de LYON a ordonné la réalisation d’une nouvelle expertise judiciaire et en a confié la réalisation à Monsieur [N] [U].

Celui-ci a déposé un rapport en l’état le 28 novembre 2017, dans lequel il ne se prononce pas sur les travaux réparatoires, ni sur leur coût.

La société CONFLUENCE a établi une étude G2 AVP, en date du 16 janvier 2019 et une étude G2 PRO en date du 23 avril 2019.

Dans le cadre de l’instance enregistrée au répertoire général sous le numéro 12/01318, le Tribunal judiciaire de LYON a notamment, par jugement du 31 mai 2022 :

ordonné une ordonné une réouverture partielle des débats et rabattu l’ordonnance de clôture ;

condamné la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 et la SA BATIGERE RHONE-ALPES à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]) la somme de 25 391,50 euros, en indemnisation du coût des travaux de reprise des désordres causés aux parties communes de l’immeuble ;

condamné la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 à garantir la SA BATIGERE RHONE-ALPES des condamnations prononcées à son encontre ;

condamné la société INTER IMMOBILIER à garantir, en vertu de sa responsabilité décennale, Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 et la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 des condamnations prononcées à leur encontre ;

condamné in solidum la société INTER IMMOBILIER et la MAF, en qualités d’assureur dommages-ouvrage et de responsabilité décennale de la société INTER IMMOBILIER, à payer à Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 et la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2, la somme de 276 378,90 euros HT.

La société CONFLUENCE a établi une analyse des offres financières et techniques relatives aux travaux réparatoires, en date du 11 septembre 2023.

Par jugement en date du 13 février 2024, le tribunal judiciaire de LYON, après clôture de la mise en état le 06 mars 2023, a notamment :

débouté Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1, et la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 de leur demande tendant à ce que la société INTER IMMOBILIER et la MAF soient condamnées in solidum à garantir la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 de l’entier coût des travaux.

Par courrier en date du 09 juillet 2024, la MAF a rejeté la demande de Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 et la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 tendant à ce qu’elle prenne en charge le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres.

Par actes de commissaire de justice en date des 31 décembre 2024 et 06 janvier 2025, Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 et la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2, ont fait assigner en référé

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

la SA BATIGERE RHONE-ALPES ;

la société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF), en qualités d’assureur dommages-ouvrage et de la société INTER IMMOBILIER ;

aux fins d’exécution de travaux sous astreinte.

A l’audience du 06 mai 2025, Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 et la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2, représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions n° 2 et demandé de :

la déclarer recevable en ses prétentions ;

débouter la MAF de ses prétentions ;

condamner la MAF, en qualités d’assureur dommages-ouvrage et de la société INTER IMMOBILIER, à réaliser les travaux préconisés par la société CONFLUENCE dans son analyse des offres financières et techniques du 11 septembre 2023, ou tous autres travaux, même d’un coût supérieur, nécessaires à faire cesser définitivement les infiltrations subies par l’immeuble sis [Adresse 1], sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

condamner la MAF à payer à leur payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

débouter les époux [G] de leur demande de provision ;

déclarer l’ordonnance à intervenir commune et opposable à la SA BATIGERE RHONE-ALPES et au Syndicat des copropriétaires.

Le Syndicat des copropriétaires et les époux [G], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions et demandé de :

recevoir Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [T], épouse [G], en leur intervention volontaire à l’instance ;

condamner la SA BATIGERE RHONE-ALPES, à réaliser les travaux préconisés par la société CONFLUENCE dans son analyse des offres financières et techniques du 11 septembre 2023, ou tous autres travaux, même d’un coût supérieur, nécessaires à faire cesser définitivement les infiltrations subies par l’immeuble sis [Adresse 1]), sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

condamner la SA BATIGERE RHONE-ALPES à payer aux époux [G] une provision de 33 210,00 euros ;

condamner la SA BATIGERE RHONE-ALPES à payer la somme de 3 000,00 euros au Syndicat des copropriétaires et celle de 3 000,00 euros aux époux [G], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La MAF, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 2 et demandé de :

à titre principal, déclarer les Demanderesses irrecevables en leurs prétentions dirigées à son encontre, comme se heurtant à l’autorité de la chose jugée ;

déclarer irrecevables les demandes du Syndicat des copropriétaires et des époux [G] à son encontre ;

à titre subsidiaire, rejeter les demandes de Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 et la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 ;

à titre plus subsidiaire, se déclarer incompétent sur les demandes Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 et la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2, en raison de contestations sérieuses ;

rejeter les demandes formulées par ces derniers à son encontre ;

à titre encore plus subsidiaire, la condamner en qualité d’assureur de la société INTER ACTION CONCEPTION, sous déduction de sa franchise contractuelle et dans la limite de ses plafonds de garantie ;

rejeter toute autre demande à son encontre ;

condamner in solidum Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 et la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 à lui payer la somme de 5 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, outre frais dus à l’huissier en cas d’exécution forcée.

La SA BATIGERE RHONE-ALPES, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

condamner la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

dire que les condamnations prononcées à son encontre seront fixées au passif de la liquidation judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur l’intervention volontaire à l’instance des époux [G]

Selon l’article 66 du code de procédure civile : « Constitue une intervention la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

Lorsque la demande émane du tiers, l’intervention est volontaire […] »

En l’espèce, les époux [G] demandent à intervenir volontairement à l’instance, en ce qu’ils seraient victimes d’infiltrations d’eau trouvant leur origine dans le fonds de la SAS BATIGERE RHONE ALPES et les travaux des SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 et PIERRE INVESTISSEMENT 2.

Par conséquent, il conviendra de recevoir les époux [G] en leur intervention volontaire à l’instance.

II. Sur la demande d’exécution sous astreinte des travaux de remise en état des maîtres d’ouvrage

A. Sur la recevabilité de la demande

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 1355 du code civil énonce : « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. »

En l’espèce, le jugement rendu le 31 mai 2022 a statué sur la demande de Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 et de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 tendant à l’indemnisation du coût « des travaux engagés » (p. 7).

Il se déduit du rapport d’expertise judiciaire déposé en l’état le 28 novembre 2017, lequel n’a pas défini les travaux réparatoires idoines ni chiffré leur coût, et de la motivation de la décision sur cette prétention (p. 27), que la demande portait sur le coût des travaux déjà engagés au mois de novembre 2017, et non sur l’indemnisation définitive des travaux réparatoires.

De ce fait, cette décision n’était pas de nature à priver les Demanderesses de leur droit d’agir en indemnisation du surplus de leur préjudice découlant des travaux à mettre en œuvre pour remédier aux infiltrations d’eau.

Le jugement du 13 février 2024 a rejeté la demande en garantie de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2, à l’égard de la MAF, en qualités d’assureur dommages-ouvrage et de responsabilité décennale de la société INTER IMMOBILIER, portant sur « l’entier coût des travaux » (p. 15).

En premier lieu, il ressort de cette décision qu’elle n’a pas statué sur une demande de Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1, tendant à l’indemnisation de la totalité du préjudice précité, mais uniquement sur celle formulée par la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2.

Il s’ensuit que la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée de cette décision, soulevée par la MAF à l’encontre de cette Demanderesse, est mal fondée, à défaut d’identité de parties.

En deuxième lieu, cette décision a rejeté la demande de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 en considération de l’indemnité déjà allouée au titre du coût des travaux et de l’absence « d’élément probant justifiant l’existence d’autres travaux actuellement en cours et de leur coût. » (p. 22).

D’une part, l’analyse des offres financières et techniques relatives aux travaux réparatoires établie par la société CONFLUENCE, en date du 11 septembre 2023, et dont il est demandé l’exécution par la MAF, était connue de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 à la date de l’audience de plaidoirie et lors du second jugement.

En dépit de la clôture de la mise en état, celle-ci n’a pas accompli les diligences utiles au rabat de l’ordonnance de clôture, qui lui aurait permis de produire ces pièces, ni n’a interjeté appel du jugement.

De plus, la production d’un nouveau moyen de preuve de l’étendue de son préjudice, déjà en possession de la partie qui l’invoque à la date de la précédente décision, ne saurait constituer un événement postérieur venu modifier la situation reconnue antérieurement en justice.

Il en est de même des infiltrations d’eau, connues à la date de la précédente décision, et à la cause desquelles il n’a pas été remédié.

D’autre part, si la chose demandée par la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 en référé n’est pas formulée dans les mêmes termes que celle dont elle a été déboutée le 13 février 2024, l’objet de sa demande, qui s’entend du résultat attendu de la prétention, s’avère identique.

En effet, qu’il s’agisse d’être garantie de l’entier coût des travaux réparatoires, ou de les voir exécuter en nature par l’assureur, les deux prétentions tendent à l’exécution de l’obligation indemnitaire dont la MAF serait débitrice à son endroit, en exécution de ses obligations d’assureur dommages-ouvrage et de responsabilité décennale de la société INTER IMMOBILIER.

Partant, la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée est bien-fondée à l’égard de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2.

Par conséquent, il conviendra de déclarer la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 irrecevable en sa demande à l’encontre de la MAF et de déclarer Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1, recevable en sa demande.

B. Sur le fond de la demande

L’article L. 124-3, alinéa 1, du code des assurances prévoit : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. »

L’article L. 242-1, alinéa 1, du code des assurances dispose : « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil. »

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer (Com., 13 avril 2010, 09-14.386).

L’article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ajoute : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que les dommages dont il est demandé l’exécution sous astreinte des travaux réparatoires présentent un niveau de gravité décennale et sont imputables à l’assurée de la MAF, cette dernière ayant déjà été condamnée à indemnisation tant en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage qu’en qualité d’assureur de responsabilité décennale de la société INTER IMMOBILIER.

Les dommages invoqués tiennent au renouvellement des infiltrations d’eau et à la dégradation consécutive de l’immeuble sis [Adresse 1].

Sur ce point, si des infiltrations d’eau se produisent depuis plusieurs années, de nouveaux dommages sont imminents en l’absence de réalisation des travaux préconisés dans l’analyse de la société CONFLUENCE en date du 11 septembre 2023, dès lors que leur inexécution entraînera, de manière certaine, le renouvellement des infiltrations et l’aggravation consécutive des dommages causés à l’immeuble voisin.

Ce nonobstant, la compagnie d’assurance invoque encore la prescription de l’action à son encontre en qualité d’assureur dommages-ouvrage.

Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1, a laissé s’écouler plus de deux ans entre le jugement du 31 mai 2022 et l’assignation de la MAF en date du 06 janvier 2025, et le délai décennal ayant commencé à courir à la réception des travaux a expiré depuis le 1er mars 2011.

De plus, la MAF, en qualité d’assureur de responsabilité décennale de la société INTER IMMOBILIER, se prévaut de l’expiration du délai d’action à son encontre.

L’action directe de la victime contre l’assureur de responsabilité trouve son fondement dans le droit de celle-ci à obtenir réparation de son préjudice et obéit, en principe, au même délai de prescription que son action contre le responsable.

Elle peut cependant être exercée contre l’assureur, tant que celui-ci est encore exposé au recours de son assuré.

Partant, il est envisageable que la responsabilité décennale de la société INTER IMMOBILIER puisse être recherchée par Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1, au titre du coût définitif des travaux réparatoires, dès lors que le délai de forclusion pour agir à son encontre a été interrompu par l’action au fond et n’aurait pas recommencé à courir depuis plus de dix ans depuis l’extinction de l’instance, de sorte que la MAF serait susceptible de rester exposée au recours de son assurée et à l’action directe de la Demanderesse.

Cependant, il ne relève pas des pouvoirs du juge des référés de statuer sur la prescription de l’action du maître d’ouvrage à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage ou de l’assureur de responsabilité décennale d’une entreprise, dont dépend la solution du litige et qui le conduirait à se prononcer sur le principal.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1.

III. Sur les demandes d’exécution sous astreinte des travaux de remise en état du Syndicat des copropriétaires

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et que la preuve de l’existence d’un trouble anormal du voisinage suffit, indépendamment de toute faute, pour engager la responsabilité du propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble (Civ. 3, 16 mars 2022, 18-23.954).

Aux termes de l’article 1253, alinéa 1, du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024 : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Le fait de causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage peut constituer un trouble manifestement illicite relevant du juge des référés (Civ. 2, 21 janvier 1987, 85-17.611 ; Civ. 1, 15 mai 2001, 99-20.339).

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires se prévaut de l’existence d’un trouble anormal du voisinage, causé par les infiltrations d’eau affectant l’immeuble du [Adresse 1], dont il doit assurer la conservation, l’amélioration et l’administration des parties communes, pour soutenir que la SA BATIGERE RHONE-ALPES est à l’origine d’un trouble anormal du voisinage.

Sa responsabilité sur ce fondement a déjà été retenue par le juge du fond et n’est pas contestée par la Défenderesse.

Seule l’exécution des travaux de remise en état de la terrasse de l’immeuble de la SA BATIGERE RHONE-ALPES, conformément aux travaux préconisés par la société CONFLUENCE dans son analyse des offres financières et techniques du 11 septembre 2023, apparaît de nature à faire cesser les infiltrations à l’origine du trouble anormal de voisinage, ce qui n’est pas contesté.

L’ancienneté et la persistance des infiltrations commande d’assortir la condamnation de la Défenderesse d’une astreinte, quand bien même elle bénéficie d’une clause de garantie, dès lors qu’elle n’a elle-même entrepris aucune démarche dans l’optique de remédier au trouble.

Par conséquent, la SA BATIGERE RHONE-ALPES sera condamnée à réaliser les travaux préconisés par la société CONFLUENCE dans son analyse des offres financières et techniques du 11 septembre 2023, ou tous autres travaux, même d’un coût supérieur, nécessaires à faire cesser définitivement les infiltrations subies par l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 13], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 500,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

IV. Sur la demande indemnitaire provisionnelle des époux [G]

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et que la preuve de l’existence d’un trouble anormal du voisinage suffit, indépendamment de toute faute, pour engager la responsabilité du propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble (Civ. 3, 16 mars 2022, 18-23.954).

Aux termes de l’article 1253, alinéa 1, du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024 : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

En l’espèce, les époux [G], propriétaires d’un appartement au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 1], se prévalent de l’existence d’un trouble anormal du voisinage, causé par les infiltrations d’eau, générant une importante humidité dans leur lot privatif, pour rechercher la responsabilité de la SA BATIGERE RHONE-ALPES.

L’obligation de ne pas causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage n’est pas sérieusement contestable, ni celle d’indemniser le dommage qui en est résulté.

L’imputation de l’humidité de leur appartement aux venues d’eau depuis le fonds de la SA BATIGERE RHONE-ALPES résulte du rapport de recherche de fuite du 17 février 2022 et des autres pièces du dossier, dont le rapport d’expertise judiciaire et le jugement du 31 mai 2022, qui a notamment retenu que les atteintes à l’appartement du 1er étage constituaient un trouble anormal du voisinage pour Monsieur [M].

La preuve de la réalité de la location antérieure de leur bien, ainsi que le montant du loyer dont ils sont privés en raison des dommages causés par les infiltrations, résultent de la mobilisation de la garantie afférente de leur assurance et du paiement de la taxe sur les logements vacants en 2023 et 2024.

Par ailleurs, si le montant de l’indemnité versée par leur assureur au titre des travaux de réparation de leur bien, d’un montant de 1 062,60 euros, aurait dû permettre sa remise en état et sa location, la persistance des infiltrations d’eau, en l’absence d’exécution des travaux destinés à y remédier, conduit ce qu’il soit manifestement inhabitable, comme le démontrent les photographies produites en pièce n° 25 et 30, ainsi que les échanges entre les époux [G] et leur gestionnaire locatif.

Les époux [G] se prévalent d’une perte de loyer de 1 107,00 euros par mois, du mois d’octobre 2022 jusqu’au mois de mars 2025 inclus, soit trente mois.

La SA BATIGERE RHONE-ALPES ne conteste ni la durée du préjudice, ni le montant mensuel de la perte de loyer, qui aboutit, sur l’ensemble de la période, à une préjudice de 33 210,00 euros.

Les maîtres d’ouvrage font valoir que le montant du loyer qu’ils auraient pu percevoir n’est pas justifié sur la période.

Seule une perte de chance de louer leur bien sera retenue comme étant non sérieusement contestable, de sorte que l’obligation indemnitaire de la SA BATIGERE sera arrêtée à hauteur de 90% du montant des loyers qui auraient pu être perçus.

Par conséquent, il conviendra de condamner la SA BATIGERE RHONE-ALPES à payer aux époux [G] la somme provisionnelle de 29 889,00 euros, à valoir sur l’indemnisation définitive de leur préjudice, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

V. Sur les recours de la SA BATIGERE RHONE-ALPES

L’article 1134, alinéa 1, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, applicable à la demande : « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 ne conteste pas son obligation de garantir la SA BATIGERE RHONE-ALPES des condamnations prononcées à son encontre en raison des infiltrations d’eau, cette garantie ayant déjà été retenue par les juges du fond.

Cependant, l’astreinte prononcée à son encontre n’ouvre pas droit à garantie (Civ. 2, 14 septembre 2006, 05-17.118).

Par ailleurs, la présente procédure n’était pas en cours lors de l’ouverture de la liquidation judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1, de sorte que la demande est irrecevable, outre le fait qu’il n’appartient pas au juge des référés de fixer une créance au passif d’une procédure collective (Com., 12 juillet 1994, 91-20.843 ; Com., 19 septembre 2018, 17-13.210).

Par conséquent, il conviendra :

de condamner la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 à garantir la SA BATIGERE RHONE-ALPES de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance, à l’exception de l’astreinte assortissant sa condamnation à exécuter des travaux de remise en état ;

de déclarer la SA BATIGERE RHONE-ALPES irrecevable en sa demande de fixation des condamnations prononcées à son encontre au passif de la liquidation de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1.

VI. Sur les autres dispositions de la décision

Sur la demande de rendre l’ordonnance à intervenir commune et opposable

Selon l’article 331, alinéa 2, du code de procédure civile : « [Un tiers] peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement. »

En l’espèce, la SA BATIGERE RHONE-ALPES et le Syndicat des copropriétaires étant parties à l’instance, il n’y a pas lieu de leur déclarer spécifiquement la présente ordonnance commune.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1, et la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2, succombant à l’instance, seront déboutés de leur demande fondée sur les dispositions de l’article précité, de même que la MAF, dont l’obligation indemnitaire est susceptible d’être retenue par le juge du fond.

La SA BATIGERE RHONE-ALPES sera condamnée à payer la somme de 1 000,00 euros au Syndicat des copropriétaires, et la même somme aux époux [G].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

RECEVONS les époux [G] en leur intervention volontaire à l’instance ;

DECLARONS la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 irrecevable en sa demande à l’encontre de la MAF, en qualités d’assureur dommages-ouvrage et de responsabilité décennale de la société INTER IMMOBILIER ;

DECLARONS Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1, recevable en sa demande à l’encontre de la MAF, en qualités d’assureur dommages-ouvrage et de responsabilité décennale de la société INTER IMMOBILIER ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1, et de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2, tendant à la condamnation sous astreinte de la MAF, en qualités d’assureur dommages-ouvrage et de responsabilité décennale de la société INTER IMMOBILIER, à réaliser les travaux préconisés par la société CONFLUENCE ;

CONDAMNONS la SA BATIGERE RHONE-ALPES à réaliser les travaux préconisés par la société CONFLUENCE dans son analyse des offres financières et techniques du 11 septembre 2023, ou tous autres travaux, même d’un coût supérieur, nécessaires à faire cesser définitivement les infiltrations subies par l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 13], dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 500,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois ;

CONDAMNONS la SA BATIGERE RHONE-ALPES à payer aux époux [G] une provision à valoir sur l’indemnisation définitive de leurs préjudices, d’un montant de 29 889,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNONS la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 à garantir la SA BATIGERE RHONE-ALPES de toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente instance, à l’exception de l’astreinte assortissant sa condamnation à exécuter des travaux de remise en état ;

DECLARONS la SA BATIGERE RHONE-ALPES irrecevable en sa demande de fixation des condamnations prononcées à son encontre au passif de la liquidation de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1 ;

DISONS n’y avoir lieu de déclarer la présente ordonnance commune à la SA BATIGERE RHONE-ALPES et au Syndicat des copropriétaires, parties à l’instance ;

CONDAMNONS la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS la SA BATIGERE RHONE-ALPES à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1 000,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SA BATIGERE RHONE-ALPES à payer aux époux [G] la somme de 1 000,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes de Maître [R] [B], en qualité de liquidateur judiciaire de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 1, de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 2 et de la MAF fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à LYON, le 13 janvier 2026.

Le Greffier Le Président