TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/01608 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2VRG

Minute : 26/00414

PMM

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

C/

Madame [V] [E]

Représentant : Mme [A] [X] ([Localité 2]) muni d’un pouvoir spécial

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Gaëlle LE DEUN

Copie délivrée à :

Mme [A] [X]

Préfecture de la Seine [Localité 3]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT-SIX

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Février 2026

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Mylène PARFAITE MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [V] [E], demeurant [Adresse 3]

représentée par Mme [A] [X] ([Localité 2]) muni d’un pouvoir spécial

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 1er mai 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [V] [E] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel d’un montant de 491,26 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 123,85 euros.

Par avenant du même jour, le bailleur a également donné à bail au locataire un emplacement de stationnement n°93, situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [V] [E] un commandement de payer la somme de 2 290,36 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a assigné Madame [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’obtenir l’expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 1 498,11 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outre les indemnités d’occupation postérieures.

Appelée initialement à l’audience du 11 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi afin que la défenderesse puisse constituer avocat.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 12 février 2026, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son avocat et se référant à son assignation, sollicite :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ; l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; la condamnation du locataire à lui payer la somme de 9 883,72 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, montant actualisé à l’audience ; la condamnation du locataire à lui payer, jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, révisable selon les dispositions du contrat ; la condamner à payer à la société requérante la somme de 800 euros, à titre de dommages-intérêts ; la condamnation du locataire à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le locataire ne s’acquitte pas du loyer et des charges aux termes convenus et que les montants visés par le commandement de payer n’ont pas été réglés dans le délai prescrit.

Elle s’oppose à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire au bénéfice du locataire.

Madame [V] [E], représentée par Madame [A] [X], explique qu’elle n’a pas de ressource pour régler la dette.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 3 avril 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. De même, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux mêmes fins qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), étant précisé que cette saisine est réputée réalisée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la CCAPEX le 9 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2024. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 4] le 12 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL est recevable.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et, par exploit du 11 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 290,36 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à la date du 12 novembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités prévues au présent dispositif.

Par ailleurs, à compter de la date de résiliation du bail et en contrepartie du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la locataire sera redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte aux termes duquel Madame [V] [E] est redevable de la somme de 9 883,72 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés à la date du 2 février 2026 (échéance du mois de janvier 2026 incluse).

La locataire n’apporte aucun élément de nature à remettre en question le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, Il y a lieu de condamner Madame [V] [E] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 9 883,72 euros.

En outre, à compter de l’échéance du février 2026 et jusqu’à libération des lieux, Madame [V] [E] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée précédemment.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code ajoute que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal. Ainsi, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur soutient que la locataire a fait preuve de résistance abusive. Toutefois, il n’apporte pas la preuve du caractère abusif de la résistance.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les frais du procès

Madame [V] [E], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer et de l’assignation.

Cependant, l’équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d’indemnité formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la SA CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATE à la date du 12 novembre 2024 la résiliation du bail conclu entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d’une part, bailleur, et Madame [V] [E] d’autre part, locataire, portant sur le logement situé [Adresse 4], ainsi que l’emplacement de stationnement n°93 ;

CONSTATE que depuis cette date, Madame [V] [E] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [E] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue du relogement de Madame [V] [E], en application des dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [V] [E] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 9 883,72 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés à la date du 2 février 2026, incluant l’indemnité du mois de janvier 2026 ;

CONDAMNE, à compter de l’échéance du mois de février 2026 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Madame [V] [E] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable suivant les dispositions du contrat de bail, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SA CDC HABITAT SOCIAL ;

CONDAMNE Madame [V] [E] aux dépens de l’instance, en ce compris le cout du commandement de payer et de l’assignation. ;

DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION