Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 03 avril 2026

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DEMANDEURS :

Madame [H] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [B] [E]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par Maître Clémence REBOUX, avocate au barreau de NANTES – 110

D’une part,

DÉFENDERESSE :

S.C.I. [U]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES – 181

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Gaëlle DEJOIE

GREFFIER : Aurélien PARES lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 octobre 2025

date des débats : 06 février 2026

délibéré au : 03 avril 2026

RG N° RG 25/02954 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OAOX

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Clémence REBOUX,

CCC à Maître [M] [S]

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 septembre 2022 à effet du 1er octobre 2022, la SCI [U] a donné à bail à Monsieur [Q] [E] et Madame [H] [V] une maison d’habitation située [Adresse 3] à COUERON (44220), moyennant le versement d’un loyer mensuel de 870 euros, hors charges, et d’un dépôt de garantie de 870 euros.

Les locataires ont donné congé à la SCI [U] par courrier du 5 février 2025 et ont quitté les lieux le 6 mars 2025. Un état des lieux a été dressé à cette même date.

Par courrier du 5 avril 2025, la SCI [U] a indiqué à Monsieur [E] et Madame [V] opérer une retenue de 400 euros sur le dépôt de garantie, leur restituant la somme de 470 euros.

Monsieur [Q] [E] et Madame [H] [V] ont fait assigner la SCI [U] par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de NANTES aux fins de :

— déclarer nul le bail d’habitation pour dol,

— condamner la SCI [U] à leur restituer la somme de 25 230 euros au titre des loyers versés entre le 1er octobre 2022 et le 28 février 2025,

A titre subsidiaire

— condamner la SCI [U] à leur verser la somme de 25 230 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi,

En tout état de cause

— condamner la SCI [U] à leur restituer la somme de 400 euros au titre de la retenue de garantie opérée à tort,

— condamner la SCI [U] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI [U] aux entiers dépens.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 février 2026 au cours de laquelle les demandeurs, représentés par leur conseil ont, par voie de dépôt, réitéré les termes de leur acte introductif d’instance.

La SCI [U], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions aux termes desquelles elle demande, avec exécution provisoire de :

— débouter Monsieur [E] et Madame [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum les demandeurs à lui verser la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les demandeurs in solidum aux dépens.

La décision a été mise en délibéré au 03 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité du bail

Aux termes de l’article 1137 du code civil le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

La seule circonstance que le diagnostic technique n’ait pas été joint au bail lors de sa signature ne saurait constituer un dol viciant le consentement des locataires dès lors que l’absence de cet élément ne leur a jamais été dissimulée, que le coût énergétique était indiqué dans le bail (2 000 euros au titre de la consommation réelle de l’année précédente), et que les locataires ne démontrent en rien que la connaissance du résultat du diagnostic (classement C selon DPE réalisé après leur départ en mars 2025 sans aucun travaux réalisés dans l’intervalle) les aurait incités à renoncer à ce bail : ils ne justifient donc pas du caractère déterminant de cette information sur leur consentement.

La circonstance que l’adresse de la SCI bailleresse n’aurait pas été exacte – circonstance qui au demeurant n’est pas démontrée – n’apparaîtrait pas davantage constitutive d’une négligence dolosive ni n’est susceptible d’ailleurs avoir fait obstacle à des échanges fréquents entre les parties au contrat de bail pour son exécution.

Les autres « désordres » décrits par les demandeurs dans leurs conclusions incluent d’une part des éléments très apparents (terrain en pente, meuble non fixés au mur, absence de carreaux de faïence, trous non bouchés, etc.) dont ils ont eu connaissance dès la signature du bail et d’autre part des éléments (toiture, convecteurs électriques, évacuation sous évier, etc.) dont la non-conformité ou le caractère dysfonctionnel n’est nullement établi.

Ainsi, rien dans les pièces produites ne permet de démontrer que le bien immobilier aurait été impropre à un usage d’habitation. Le DPE réalisé en mars 2025 ne relève que deux anomalies sur l’installation électrique, outre un diagnostic de performance énergétique classé C, et rien dans les éléments versés par les locataires ne démontre l’insalubrité des lieux, leurs seules affirmations et photographies ne pouvant suffire à établir cet état, à défaut d’expertise et en contradiction avec les constats d’état des lieux contradictoires et des pièces versées par la bailleresse incluant le DPE réalisé postérieurement à la libération des lieux.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [E] et Madame [V] de leur demande tendant à voir constater la nullité du contrat de location les liant à la SCI [U] représentée par sa gérante [Y] [T].

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance

Les articles 1719 et 1720 du code civil prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. De plus, l’article 1363 du code civil énonce que nul ne peut se constituer de titre à soi-même.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la réparation non seulement du non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance de la chose louée mais également du trouble de jouissance qu’ils disent avoir subi, sans pour autant distinguer deux préjudices distincts. Il convient dès lors de considérer qu’il s’agit d’une seule et même demande.

Au soutien de cette demande en dommages et intérêts, les locataires décrivent une liste de dysfonctionnements, accompagnés de photographies, qui concernent :

— la douche du premier étage (prise non conforme, meuble de salle de bains non fixé),

— les WC (manque de carreaux de faïence, fenêtre bloquée),

— le tableau électrique (absence de disjoncteur pour la VMC, de prise de terre dans la salle de bain, alimentation du garage non conforme),

— la salle de bains du rez-de-chaussée (trou d’aération du sèche-linge non conforme),

— le couloir (trou non bouché derrière le ballon d’eau chaude),

— l’installation de chauffage (convecteurs insuffisants),

— la cuisine (un écoulement d’eau mal posé sous l’évier),

— l’escalier (absence d’une latte de bois),

— les chambres (traces d’humidité, velux mal posé, toiture à pente insuffisante, tuiles non conformes, faîtage décollé, solins à refaire),

— l’extérieur (présence d’une fosse septique non rebouchée, terrain en pente, fissures mal rebouchées dans les murs).

Les demandeurs versent aux débats des SMS et courriers électroniques échangés avec la bailleresse qui attestent :

— de la présence, signalée fin juillet 2023, d’un trou dans le jardin dissimulé sous les graviers, d’une profondeur d’environ 1,30 m, qui a donné lieu à intervention fin septembre 2023 (nettoyage du filtre de la fosse septique et rebouchage du trou) ;

— d’un remplacement de la plaque de cuisson et du four en octobre 2023 soit un mois après le signalement d’un problème de fonctionnement ;

— d’une intervention de la SCI propriétaire sur demande des locataires concernant une infiltration dans le dressing en provenance du toit en décembre 2023 ;

— d’une nouvelle demande des locataires en juin 2024 relative à une fuite dans le dressing, à des fuites au niveau des velux dans deux chambres et au dysfonctionnement du store de celui de la troisième, à une usure des roulements des baies vitrées, à une fuite dans le placard de l’escalier en provenance de la douche, suivie d’une intervention du fils de la gérante en juillet ;

— du signalement de traces d’humidité sous un velux en janvier 2025 constatées par les locataires au retour de trois semaines d’absence, avec suggestion d’une déclaration « à l'[Localité 3] [de] l’insalubrité pour qu’un couvreur soit obligé de le faire rapidement » et ajoutant à l’attention de la propriétaire « votre gentillesse est remarquable vis à vis de la situation, si je dois le faire ce ne sera jamais contre vous » ; la fuite du toit paraît avoir été réparée rapidement au regard des remerciements exprimés dans le courriel du 26 janvier 2025 ;

— du signalement dans le mail précité du 26 janvier 2025 d’une électricité « bancale » avec baisse de tension récurrente, d’un chauffage vétuste et insuffisant, d’une porte d’entrée munie d’une poignée « bringuebalante » et laisse « abominablement » passer l’air, une remontée d’humidité de la dalle sur le carrelage, la présence de « vert de gris » sur le tuyau des toilettes du bas, l’humidité générale du logement ;

— d’une réponse par courriel du 29 janvier 2025 dans laquelle la gérante de la SCI reconnaît la vétusté des radiateurs pour laquelle une intervention sera proposée pour le 15 février, et fait état d’une attente de réponse à devis pour le remplacement total de la toiture avec la venue d’un couvreur pour le 11 février suivant, qui indique que l’installation électrique est aux normes selon les règles applicables en 2004 et ne nécessite par d’intervention et que les baisses de tension ont déjà été signalées à EDF qui les considère normales, et ajoute qu’une intervention sur la porte d’entrée sera effectuée fin mars,

— de la proposition par la bailleresse aux locataires d’une réduction du loyer de 870 euros à 600 euros à compter du mois de février 2024 et jusqu’à réparation de la toiture,

— du départ des locataires avant que les interventions prévues ci-dessus, après avoir donné leur préavis et quitté le logement dans l’intervalle (février 2025).

Les locataires fournissent en outre des attestations de proches et amis confortant la présence de moisissures et de traces importantes et récurrentes d’humidité.

La SCI [U] affirme quant à elle que l’humidité et les moisissures en résultant seraient imputables d’une part à la présence conjointe de plusieurs aquariums installés par les locataires, sans étayer cette affirmation par le moindre élément complémentaire, et d’autre part d’un défaut de chauffage suffisant, le dysfonctionnement des radiateurs étant notamment imputable à la présence de poils d’animaux dans les convecteurs ainsi qu’en attestent les photographies produites par la défenderesse.

Il est ainsi démontré par l’ensemble des éléments susvisés que les lieux loués, s’ils n’étaient pas dans un état d’insalubrité de nature à les rendre impropres à leur usage, ont connu des problèmes récurrents d’infiltrations et d’humidité qui ont nécessité plusieurs interventions pour des travaux, que la SCI propriétaire a manifestement effectués dans des délais satisfaisants, de même que pour l’ensemble des interventions nécessaires également dans le jardin, mais qui ont occasionné un trouble de jouissance en raison de la présence dans les lieux loués de traces récurrentes d’humidité et de moisissures qui ne sont qu’en partie imputable à un défaut d’entretien (des convecteurs) par les locataires. Les locataires justifient de leur préjudice par les attestations et les pièces qu’ils produisent, et dont l’importance a d’ailleurs été reconnue a minima par la bailleresse dans le courrier électronique susvisé.

Au regard de ces différents éléments, la demande au titre du préjudice de jouissance subi par les locataires apparaît justifiée à hauteur de la somme de 4.000 euros, comme au paiement de laquelle la SCI [U] sera donc condamnée.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Il résulte des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les clefs ont été remises au propriétaire à l’issue d’un état des lieux de sortie du bien dans lequel est seul signalé l’état de saleté du four, d’un bas de porte de salle d’eau et d’un mur du séjour.

La SCI [U] a également transmis le 5 avril 2025 un courrier indiquant que le four, malgré de « multiples tentatives de nettoyage […] reste irrécupérable, ce qui non seulement ne correspond pas à l’état des lieux de sortie mais n’est pas non plus démontré par les photographies produites et ne sauraient être prise en compte pour justifier de l’absence de restitution du dépôt de garantie au-delà des frais de nettoyage dont il est justifié à hauteur de 49 euros.

Au regard de ces éléments, la SCI [U] n’était fondée à retenir le dépôt de garantie qu’à hauteur de 49 euros correspondant au coût des produits d’entretien nécessaires au nettoyage dont il est justifié. Le loyer calculé du 1er au 6 mars 2025 et le montant de la taxe des ordures ménagères, dont il n’est pas justifié au regard de ce qui précède, n’ont pas lieu d’être déduits.

Il convient en conséquence de condamner la SCI à restituer aux demandeurs la somme de 351 euros au titre du montant du dépôt de garantie non restitué.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI [U], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La SCI [U] sera également condamnée à payer, lesquels ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI [U] à verser à Monsieur [B] [E] et Madame [H] [V] les sommes suivantes :

—  351 euros au titre de la restitution d’une partie du montant du dépôt de garantie,

—  4.000 euros au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SCI [U] à payer à verser la somme de 1 500 euros à Monsieur [B] [E] et Madame [H] [V] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [U] aux dépens de la présente instance,

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La juge des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Gaëlle DEJOIE