TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/02138 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XPC

Minute : 26/00312

EM

S.D.C. DE LA [Adresse 2] représentépar son syndic la SAS CABINET CM GESTIMMO AJOA GESTION

Représentant : M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Madame [M] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Magali HENON

Copie, pièce délivrées à :

Mme [M] [S]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF MARS DEUX MILLE VINGT SIX;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, /juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 Janvier 2026

tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois

assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA [Adresse 2] représentépar son syndic la SAS CABINET CM GESTIMMO AJOA GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son représentant légal

représentée par M^e Magali HENON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [M] [S], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice du 13 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à LE BLANC MESNIL (93150), représenté par son syndic, la SAS Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION a fait assigner Madame [M] [S], copropriétaire, devant le tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois afin d’obtenir sa condamnation au paiement de le somme de 6 072,75 euros au titre des charges échues et impayées, outres les frais et des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 14 mai 2025.

Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée afin que le demandeur s’explique sur la prescription éventuelle des charges pour le solde antérieur au 1er juillet 2019.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil et se référant à son assignation, sollicite la condamnation de Madame [M] [S] à lui payer les sommes suivantes :

—  4 563,28 euros au titre des charges impayées arrêtées au 12 janvier 2026, appel du premier trimestre 2026 inclus, montant actualisé lors de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de 25 mai 2020,

—  2 244,58 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 25 mai 2020 ;

—  500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de de l’assignation et de la signification de la décision.

Elle précise qu’il n’y a pas de prescription dans la mesure où le décompte présente un solde nul au 7 mars 2019.

Madame [M] [S] sollicite le rejet de la demande au titre des frais et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Elle expose qu’elle vit seule avec son fils et qu’elle n’a perçu aucun revenu pendant un an. Elle ajoute qu’elle perçoit actuellement des revenus mensuels de 2 400 euros.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [M] [S] est propriétaire indivis de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°9 et 56,

— le décompte des charges arrêté au 1er janvier 2025 ainsi que celui actualisé au 1er janvier 2026,

— les appels de fonds correspondants,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 19 juillet 2018 au 24 mars 2025, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, ainsi que les attestations de non recours,

— les contrats de syndic signés avec la SAS Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION pour les années 2019 à 2027.

Sur le montant des charges

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il ressort du décompte actualisé produit en pièce n°42 que le demandeur réclame paiement des charges pour les appels de fonds des 3 et 4ème trimestre 2019 ainsi que pour le 1er trimestre 2020. Cependant, la demande en justice a été effectuée le 13 février 2025. En conséquence et en application des dispositions précitées, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à réclamer des charges antérieures au 13 février 2020.

Dans ces conditions, il convient de déduire du montant réclamé la somme de 724,46 euros (les deux appels de fonds 2019), la somme de 115,13 euros (un tiers de l’appel de fonds du premier trimestre 2020) ainsi que la régularisation de 290,12 euros pour l’année 2018.

Ainsi Madame [M] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 3 433,57 euros, décompte arrêté au 1er janvier 2026, premier trimestre 2026 inclus, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les montants visés par la mise en demeure ayant été réglés depuis lors.

Sur le montant des frais

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitées, constituant une dérogation tant aux règles de l’article 10 alinéa 2 de cette même loi qu’à celles de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, doivent faire l’objet d’une interprétation stricte et ne sont pas susceptibles d’être modifiées par le contrat de syndic, faute de constituer un droit à la libre disposition des parties.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation du copropriétaire à lui payer des honoraires de « transmission du dossier huissier » et « remise dossier avocat ». Or, la constitution, la transmission et le suivi du dossier par l’avocat ou l’huissier relève de l’activité normale du syndic et les frais qui en résultent ne sauraient être mis à la charge du copropriétaire.

Le syndicat des copropriétaires réclame en outre le paiement de frais de mise en demeure. Elle produit trois courriers de mise en demeure accompagnés d’un avis de réception. Rien ne justifiant le montant sollicité, seuls les frais d’envoi seront mis à la charge du copropriétaire, soit la somme totale de 14,74 euros.

Elle justifie en outre avoir fait délivrer à la copropriétaire deux sommations de payer tarifées à 146,71 euros et 157,71 euros.

S’agissant de la note en délibéré, il s’agit d’honoraires d’avocat qui relèvent de l’article 700 et non pas des frais de l’article 10-1 de la loi précitée.

En conséquence, Madame [M] [S] sera condamnée au paiement de la somme de 319,16 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, déjà indemnisé par l’octroi des intérêts, ni ne démontre la mauvaise foi du défendeur.

Sa demande d’indemnisation sera dès lors rejetée.

Sur les délais de paiements

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [M] [S] sollicite des délais de paiement, expliquant qu’elle rencontre des difficultés financières.

Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [S] succombe à l’instance et supportera les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à participer aux frais irrépétibles que le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits et dans la proportion qui sera déterminée au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION la somme de 3 433,57 euros au titre des appels de charges et travaux impayés, premier trimestre 2026 inclus (décompte arrêté au 1er janvier 2026), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne Madame [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION la somme de 319,16 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Autorise Madame [M] [S] à apurer la dette précédemment fixée en 24 mensualités, dont 23 d’un montant minimum de 100 euros, la 24ème et dernière échéance devant solder la dette sauf meilleur accord entre les parties ;

Dit que le paiement devra être effectué au plus tard le 20 de chaque mois et pour la première fois, au plus tard le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Rappelle que ce versement viendra en sus des charges courantes ;

Dit qu’à défaut de paiement, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Rappelle qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [M] [S] aux dépens ;

Condamne Madame [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 2], représenté par son syndic, la SAS Cabinet CM GESTIMMO AJOA GESTION la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE