N° RG 23/00667 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XNZT

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 11 MARS 2025

50G

N° RG 23/00667

N° Portalis DBX6-W-B7H- XNZT

Minute n°2025/

AFFAIRE :

SARL THDC IMMO

C/

SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL

SELARL MAITRES [I], [S] [O] [P] [X] [Y] ET [Z] [N]

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Pauline BERGEON

SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU

SELARL MILANI WIART

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

en présence de Madame Florence NICOLAS-DICHARRY, Magistrat en formation qui a assisté aux débats avec voix consultative en cours de délibéré

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 14 Janvier 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SARL THDC IMMO

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSES

SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Florence WIART de la SELARL MILANI WIART, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)

représentée par M^e Bruno SCHRIMPF du Cabinet POIRIER SCHRIMPF & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant)

SELARL MAITRES [I], [S] [O] [P] [X] [Y] ET [Z] [N]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique du 27 septembre 2021 passé par-devant la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N], notaires, la SARL THDC IMMO a consenti une promesse unilatérale de vente à la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL portant sur un immeuble à usage mixte, commercial et d’habitation, situé [Adresse 1] à [Localité 7] (33), pour une durée expirant le 31 août 2022 moyennant le prix de 5 350 000 euros.

La promesse a été conclue sous conditions suspensives d’obtention d’un permis de construire, d’un financement et de la production d’un avenant au bail entre le promettant et le titulaire du bail commercial en cours d’exécution aux fins de libération du local par le locataire en place.

Par avenant du 18 novembre 2021, la date limite de dépôt du dossier de demande de permis de construire a été reportée du 19 novembre 2021 au 26 novembre 2021.

Une somme de 6 000 euros a été versée à la signature de la promesse unilatérale de vente par la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL à titre d'« indemnité d’immobilisation ».

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 juin 2022, la SARL THDC IMMO a mis en demeure la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL d’avoir à justifier de la réalisation ou de la défaillance des conditions suspensives d’obtention du permis de construire ainsi que du financement de l’opération projetée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juin 2022, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL a répondu que les démarches entreprises au titre des deux conditions suspensives n’avaient pu aboutir ce qui rendait la promesse de vente caduque au 30 mai 2022.

Par actes du 19 janvier 2023, la SARL THDC IMMO a fait assigner la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL et la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] au fond devant le Tribunal judiciaire aux fins notamment, de voir ordonner le paiement de la somme de 6 000 euros déposée par la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL entre les mains de l’étude notariale en sa qualité de séquestre, et condamner la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL à payer la somme de 524 000 euros au titre d’indemnité d’immobilisation.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, la SARL THDC IMMO sollicite de voir :

A TITRE PRINCIPAL : au visa des articles 1103 et 1304-3 du code civil :

ORDONNER le paiement de la somme de 6 000 €, déposée entre les mains de la SELARL MAITRE [I] [S], [O] [P] ET [X] [Y], [Z] [N], à la SARL THDC IMMO

DECLARER le jugement à intervenir opposable à la SELARL MAITRE [I] [S], [O] [P], [X] [Y] ET [Z] [N] en sa qualité de séquestre

CONDAMNER la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL à payer à la SARL THDC IMMO la somme de 524 000 €

DEBOUTER la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL de ses demandes reconventionnelles

CONDAMNER la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL à payer à la SARL THDC IMMO une indemnité de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL aux entiers dépens de l’instance.

A TITRE SUBSIDIAIRE, au visa de l’article 1240 du code civil,

CONDAMNER la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] ET [Z] [N] à payer à la SARL THDC IMMO la somme de 524 000 € à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNER la SELARL MAITRE [I] [S], [O] [P], [X] [Y] ET [Z] [N] à payer à la SARL THDC IMMO une indemnité de 8 000 € (huit mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la SELARL MAITRE [I] [S], [O] [P], [X] [Y] ET [Z] [N] aux entiers dépens de l’instance.

A titre principal, la SARL THDC IMMO fait valoir au visa de l’article 1103 du code civil que la non-réalisation des conditions suspensives prévues à la promesse unilatérale de vente résulte du non-respect par la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL de ses obligations.

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Concernant la condition suspensive d’obtention d’un financement, elle indique tout d’abord que la demande de prêt déposée par la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT n’est pas conforme aux stipulations contractuelles car les caractéristiques du financement sollicité sont différentes de celles prévues à la promesse de vente. Elle explique ainsi que le dossier de faisabilité déposé par la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL prévoit un remboursement annuel de 713 000 euros alors que la promesse unilatérale de vente fixe un montant annuel maximum de 710 000 euros. Elle indique en outre que la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL n’a fourni qu’un seul refus de prêt émanant d’un courriel adressé par la Caisse d’Epargne le 21 juin 2022 alors que la promesse de vente fait obligation à l’acquéreur de justifier de deux refus d’octroi de prêt. En réponse aux moyens opposés par la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL et la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N], elle précise que le courriel de la société BATIGESTION du 10 février 2022 ne peut valoir comme second refus de prêt dès lors que cette dernière n’est pas un organisme de crédit distinct de la Caisse d’Epargne mais une émanation de cette dernière compétente uniquement en matière de crédit-bail. Elle indique qu’il en va de même pour ce qui est de la réponse adressée par la BPI laquelle est également une émanation de la Caisse d’Epargne.

Au titre de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire, la SARL THDC IMMO reproche tout d’abord à la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL de ne pas lui avoir adressé un justificatif du dépôt de la demande de permis de construire avec changement de destination conforme à l’opération envisagée. Elle explique avoir seulement été destinataire de l’accusé de réception établi par la mairie alors que seul le récépissé de dépôt de permis de construire contenant l’accusé de réception mais également la description du projet horodaté par le service instructeur aurait dû être communiqué car seul à même de justifier que le dossier déposé était complet au regard de l’opération envisagée. Elle ajoute que le dossier de permis de construire reçu de la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT le 29 octobre 2021 est préalable au dépôt de la demande de permis et qu’il est différent de celui communiqué aux établissements financiers en raison de la réduction du nombre de chambres d’hôtel dont la création était initialement projetée. Sur ce dernier point, la SARL THDC IMMO indique que cette modification est intervenue sans qu’ait été préalablement recueilli son accord ce qui constitue une nouvelle violation des dispositions contractuelles. En réponse à la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N], la SARL THDC IMMO explique que l’obligation de déposer une demande de permis exactement conforme à l’opération envisagée est exclusive de tout débat sur le caractère substantiel ou non des éventuelles modifications apportées au projet.

La SARL THDC IMMO indique d’autre part qu’aucune décision de refus de permis de construire et de changement de destination ne lui a été adressée par la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL précisant que dans son courrier du 23 juin 2022, cette dernière indique seulement que la demande de permis est en cours.

En réponse au moyen présenté par la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL et la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] au sujet de la troisième condition suspensive tenant à l’obligation pour le promettant de signer et produire un avenant au bail commercial en cours aux fins de libération des locaux par le locataire en place, la SARL THDC IMMO réfute tout manquement de sa part. Elle explique que la réalisation de cette condition suspensive qui devait intervenir au plus tard le 15 août 2022, n’était plus justifiée dès lors que la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL avait invoqué la caducité de la promesse de vente au 30 mai 2022.

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Au vu de ce qui précède, la SARL THDC IMMO s’estime bien fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 1304-3 du code civil à l’appui de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation à hauteur totale de 530 000 euros et relève l’accord de la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] au titre du quantum de cette indemnité. Elle fait valoir que cette indemnité est due au promettant du seul fait de la non-réalisation de la vente indépendamment de l’existence de tout préjudice ce qui la distingue de la clause pénale. Elle précise toutefois que cette situation l’a fortement pénalisée en raison d’une immobilisation du bien pendant la période au cours de laquelle le marché de l’immobilier était encore prospère.

Enfin, la SARL THDC IMMO s’oppose au moyen selon lequel seule la somme de 6 000 euros versée entre les mains du notaire instrumentaire à la conclusion de l’acte par la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL serait due au titre de l’indemnité d’immobilisation motif pris de la rédaction de la clause contenue à la promesse de vente fixant cette indemnité à la somme de 530 000 euros.

A titre subsidiaire, la SARL THDC IMMO invoque la responsabilité délictuelle de la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] Maîtres [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N]. Elle rappelle que le notaire est garant de l’efficacité de ses actes et qu’à ce titre, si la clause relative au montant de l’indemnité d’immobilisation devait recevoir exécution qu’à hauteur des 6 000 euros versés par la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL, sa responsabilité délictuelle serait engagée à l’égard du promettant dont le bien a été immobilisé et qui ne peut percevoir l’indemnité correspondant à cette immobilisation. Elle ajoute que la rédaction même de la clause est de nature à engager la responsabilité du notaire qui aura manqué à son devoir de conseil en n’informant pas les parties sur la portée de leurs engagements et précise que valablement informée, elle n’aurait pas accepté une indemnité d’immobilisation de 6 000 euros pour une promesse de vente de 5 350 000 euros. Enfin, la responsabilité du notaire est recherchée pour ne pas avoir garanti l’équilibre des obligations entre les parties en raison de l’insuffisance manifeste de la somme séquestrée au regard de l’opération immobilière projetée. Pour l’ensemble de ces raisons, la SARL THDC IMMO sollicite la condamnation du notaire instrumentaire à des dommages-intérêts correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation de 530 000 euros prévue à l’acte qui, après déduction des 6 000 euros séquestrés, s’élève à 524 000 euros.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 mai 2024, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL sollicite de voir :

DEBOUTER la société THDC IMMO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTER SELARL MAITRE [I] [S], [O] [P] ET [X] [Y], [Z] [N] en toutes ses demandes, en tant que formulées à l’encontre de la société STI ;

ORDONNER le remboursement à la société STI de la somme de 6.000 euros versée entre les mains de Madame [E] [R], séquestre, comptable de la SELARL MAITRE [I] [S], [O] [P] ET [X] [Y], [Z] [N] agissant par Maître [D] [A] ;

CONDAMNER la société THDC IMMO à payer à la société STI les sommes de :

15.000 euros sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;25.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER la société THDC IMMO aux entiers dépens ;

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir dans la seule mesure où il sera fait droit aux demandes de la société STI

En défense, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL soutient tout d’abord qu’il appartenait à la SARL THDC IMMO de lever la condition suspensive tenant à la production d’un avenant au bail commercial en cours, dûment enregistré au plus tard dans les 15 jours précédents la date d’expiration de la promesse de vente soit avant le 15 août 2022. Elle relève que la SARL THDC IMMO ne conteste pas le défaut de production de cet avenant et ajoute que le protocole d’accord signé le 27 juillet 2022 entre cette dernière et le locataire du bail commercial ne constitue pas l’avenant attendu. Elle explique qu’il incombait à la SARL THDC IMMO de respecter ses engagements contractuels au titre de cette condition suspensive indépendamment de l’existence d’un litige avec le locataire du bail commercial, or tel n’a pas été le cas en sorte que ce manquement a entraîné la caducité de la promesse de vente sans autre formalité le 15 août 2022. La SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL expose ensuite que la défaillance de la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt ne peut lui être reprochée au motif qu’elle a accompli toutes les démarches nécessaires aux fins d’obtenir le financement. Elle explique ainsi avoir adressé à trois organismes financiers différents, dans les huit jours suivant la signature de la promesse de vente, une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse. Après avoir rappelé que les établissements financiers sollicités sont des personnes morales distinctes les unes des autres, elle souligne que la promesse ne prévoit pas l’obligation de solliciter le prêt auprès d’une banque mais auprès de tout établissement bancaire ou financier ou un courtier. Elle indique en outre avoir tenu informé le mandataire de la SARL THDC IMMO ainsi que le notaire des démarches aux fins d’obtention d’un prêt et du permis de construire conformes aux conditions de la promesse ainsi que des difficultés rencontrées, éléments repris dans son courrier du 23 juin 2022.

Concernant la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL indique avoir déposé la demande de permis de construire le 25 novembre 2021 puis adressé à la SARL THDC IMMO le récépissé de dépôt, conformément à l’avenant à la promesse signé le 18 novembre 2021. Sur la modification de l’opération sans accord préalable du promettant, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL rappelle qu’elle bénéficiait au terme de la promesse de l’autorisation du promettant de demander le changement de destination de l’immeuble d’habitation en immeuble commercial. Elle précise que le dossier de demande de permis de construire correspond précisément à cette opération, que la diminution du nombre de chambres de 21 à 20 ne modifie pas la nature ni le contenu de l’opération de sorte qu’il n’y avait lieu à recueillir l’accord préalable de la SARL THDC IMMO.

De tout ce qui précède, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL estime qu’aucune des conditions suspensives lui incombant n’auraient pu être réalisées et que par ailleurs, aucune négligence ni faute ne peuvent lui être reprochés au titre des modalités d’accomplissement des dites conditions suspensives. Elle sollicite dès lors la restitution de la somme de 6 000 euros qu’elle a versée entre les mains du notaire instrumentaire en qualité de séquestre. Elle ajoute avoir versé un dédommagement à la SARL THDC IMMO correspondant aux frais réels bancaires mensuels supportés par cette dernière à hauteur de 32 987,60 euros.

Elle estime au vu de la rédaction de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation, que seule la somme de 6 000 euros déjà versée au titre de cette indemnité peut être réclamée à l’exclusion dès lors de la somme de 524 000 euros dont le versement aurait dû intervenir à la réitération de l’acte ce qui n’a pas été le cas.

Sur le préjudice résultant de la signature d’une nouvelle promesse de vente par la SARL THDC IMMO à un prix inférieur à celui convenu au titre de l’acte du 27 septembre 2021, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL l’explique par le fait que la destination de l’immeuble n’est plus celle d’hôtel de standing supérieur mais à usage d’habitation pour une partie importante.

Enfin, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL estime que l’action en justice diligentée par la SARL THDC IMMO constitue un abus de droit d’agir en justice au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile et en sollicite réparation.

Elle demande en outre à ce que l’exécution provisoire ne soit ordonnée que dans la seule mesure où il sera fait droit à ses demandes, ajoutant qu’une telle mesure prononcée au profit de la SARL THDC IMMO risquerait de ne pouvoir donner lieu à restitution.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024, la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] sollicite de voir :

DEBOUTER la société THDC de l’ensemble de ses demandes,

DONNER ACTE à la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] en ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande de la société THDC IMMO tendant à la dé séquestration des fonds sous la réserve exposée aux motifs des présentes.

CONDAMNER la partie succombant à verser à la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] une somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la partie succombant aux entiers dépens

ECARTER l’exécution provisoire de droit.

A titre liminaire, la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] indique être prête à reverser la somme séquestrée de 6 000 euros pour autant qu’en application notamment de l’article 1960 du code civil, soit intervenue une décision de justice définitive. Elle rappelle en effet que dès lors qu’il existe un litige entre les parties intéressées quant au sort de l’indemnité conventionnelle placée sous séquestre,

il ne lui appartient pas de trancher ce différend. Sur le quantum de l’indemnité d’immobilisation, la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] expose que ladite indemnité a été fixée d’un commun accord par les parties à la somme de 530 000 euros soit 10 % du prix de vente ce qui est

conforme à la pratique. Pour ce qui est des modalités de versement de cette indemnité, la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] indique qu’elle a été prévue en deux temps conformément à la pratique à savoir une première partie à hauteur de 6 000 euros avant le 15 octobre 2021 et le solde de 524 000 euros dont le versement était prévu au plus tard le jour de la réitération par acte authentique. Elle explique que même dans l’hypothèse de non-régularisation de l’acte définitif, cette somme était due par la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL au plus tard le 31 août 2022 ce qu’elle ne pouvait ignorer pour avoir négocié ce point ajoutant que ladite société est familière de ce type de négociations. Elle estime cependant que l’indemnité d’immobilisation de 530 000 euros n’est pas due au motif que les conditions suspensives souscrites en faveur de la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL sont défaillies pour des motifs étrangers à cette dernière. C’est ainsi que sur les conditions d’obtention d’un prêt, la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] soutient que la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL justifie avoir sollicité un financement auprès de trois établissements distincts. Elle ajoute que ces demandes de prêt correspondent aux stipulations contractuelles et que la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL a justifié de deux refus de prêt dans les délais requis peu importe qu’ils émanent de filiales d’un même établissement bancaire dès lors que chacune d’elle dispose de critères propres à l’octroi d’un accord ou pas.

Sur la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] soutient que la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL a valablement justifié du dépôt du dossier de demande de permis de construire en adressant à la SARL THDC IMMO le récépissé délivré par l’autorité compétente conformément aux stipulations contractuelles et dans le délai requis. Elle explique que la suppression d’une seule chambre au regard du projet initial compte tenu des observations de l’architecte des bâtiments de France ne saurait entraîner une modification du projet nécessitant l’accord préalable du promettant. Elle ajoute qu’en demandant finalement un changement d’usage de l’immeuble, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL n’a pas renoncé à la condition d’obtention d’une autorisation de changement de destination mais tenté de contourner le refus qui lui était opposé.

Sur la condition suspensive de signature d’un avenant au bail incombant à la SARL THDC IMMO, la SELARL rappelle qu’aucun avenant n’a été produit par cette dernière dans le délai de validité de la promesse et en tout état de cause avant le 15 août 2022 en sorte que la promesse a été frappée de caducité de plein droit.

La SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] conclut au débouté de la demande subsidiaire tendant à la voir condamner à payer le solde de l’indemnité d’immobilisation.

Une première ordonnance de clôture est intervenue le 04 juin 2024. Par demande du 31 mai 2024, le Conseil de la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] a sollicité le report de l’ordonnance de clôture avec renvoi du dossier dans le circuit de la mise en état aux fins de répliquer aux conclusions déposées par la SARL THDC concluant à titre subsidiaire à la condamnation du notaire instrumentaire au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation. A l’audience collégiale du 04 juin 2024, l’affaire a été défixée et renvoyée dans le circuit de la mise en état aux fins de dépôt des conclusions par la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N]. Une nouvelle ordonnance de clôture a été prononcée le 29 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il est rappelé que les « dire et juger » et les « donner acte », lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions, dispensent le Tribunal d’y répondre. Il ne sera dès lors pas répondu aux conclusions faites en ce sens par les parties.

En outre, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I – Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation :

En vertu des dispositions de l’article 1103 du code civil « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon l’article 1304-3 du code civil « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement (…) ».

En application de ces dispositions, il incombe au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci.

Il appartient ensuite à l’acquéreur de justifier qu’il a sollicité un prêt et effectué les démarches nécessaires à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme conformément aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, il est constant que la promesse unilatérale de vente signée le 27 septembre 2021 est soumise à l’accomplissement de trois conditions suspensives, deux à la charge du bénéficiaire à l’acte (obtention d’un financement et d’un permis de construire définitif) et une incombant au promettant (signature d’un avenant avec le locataire commercial en place aux fins de libération des lieux).

Il est également constant qu’aucune de ces trois conditions suspensives n’a été réalisée chaque partie à l’acte en imputant la responsabilité à son co-contractant.

Il convient dès lors d’examiner chacune de ces conditions suspensives aux fins de déterminer l’origine des défaillances et leurs conséquences.

1/ Sur l’origine des défaillances des conditions suspensives

*Sur la condition suspensive d’obtention d’un financement

La promesse unilatérale de vente prévoit en pages 16 à 18 ce qui suit :

— « Qu’il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un ou plusieurs prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :

° que leur montant total soit d’un maximum de NEUF MILLIONS CINQ CENT MILLE EUROS (9 500 000 EUR)

° que les taux fixes d’intérêts, hors assurance, et les durées entraînent un montant total d’échéances annuelles, assurance non comprise, d’un maximum de sept cent dix mille euros (710 000 eur)

° que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d’un établissement financier, à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques, ainsi que par une assurance décès invalidité.

Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de trente (30) jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêt au plus tard le 30 mai 2022 (…).

Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition suspensive.

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

— justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêt et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive (…)

Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE s’engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, ou un courtier, en cas de refus d’octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt ».

Sur l’absence de dépôt d’un dossier de financement conforme aux stipulations contractuelles, il ressort du courriel du 05 octobre 2021 que la demande de financement présentée par la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL aux établissements financiers rappelle la nécessité de respecter les caractéristiques définies à la clause suspensive et qu’elle énumère précisément comme suit :

— « un montant maximum de 9,5 millions €

— des taux et des durées entraînant des échéances annuelles, assurance non comprise, ne dépassant pas 710 000€

— garanties par sûreté portant sur le bien lui-même ou cautionnement d’établissement financier, à l’exclusion de garanties personnelles émanant de personnes physiques ».

Au vu de ces éléments, il est établi que la demande de financement adressée par la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL aux établissements financiers le 05 octobre 2021, dans le délai de 30 jours suivant signature de l’acte le 27 septembre 2021, est strictement conforme aux caractéristiques contractuelles. La simulation de financement sous la forme d’un emprunt et d’un crédit-bail présentée par SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL dans son courriel n’avait pas vocation à ce stade, à remettre en cause les conditions financières stipulées à la promesse unilatérale de vente dont l’exigence a été rappelée en caractère gras par la défenderesse dans son courriel.

Par ailleurs, contrairement aux affirmations de la SARL THDC IMMO qu’aucun élément de preuve ne vient corroborer, il ressort des éléments du débat que la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL a déposé une demande de financement auprès de trois organismes financiers distincts à savoir la CEAPC, BATIGESTION et BPI. Ces trois organismes ne peuvent être assimilés à une seule et même entité dès lors qu’ils ont une personnalité juridique distincte et qu’ils ne proposent pas les mêmes modalités d’accompagnement financières d’opérations immobilières, ce qui n’est pas contesté. Dès lors, en versant le courriel du 21 juin 2022, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL justifie de deux refus de prêts émanant l’un de la CEAPC pour un financement classique et l’autre de BATIGESTION pour un financement sous forme de crédit-bail. Elle démontre en outre avoir informé la SARL THDC IMMO de ces refus par courrier du 23 juin 2022, soit dans le délai de huit jours contractuellement fixé suivant mise en demeure du promettant adressée le 15 juin 2022.

En conséquence, la SARL THDC IMMO ne démontre pas que le défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt est imputable à un comportement fautif de la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL laquelle justifie au contraire avoir respecté les dispositions contractuelles afférentes à la mise en œuvre de cette condition.

*Sur la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire

La promesse de vente prévoit en pages 14 à 15 :

— « Obtention d’un permis de construire devenu définitif permettant le changement de destination ainsi que la transformation de l’immeuble en hôtel de standing supérieur, purgé des recours des tiers et retrait administratif.

La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BENEFICIAIRE d’un arrêté de permis de construire, au plus tard le 19 mai 2021 pour la réalisation sur le BIEN de l’opération suivante :

Autorisation devenue définitive de changement de destination et travaux d’aménagement permettant la transformation de l’immeuble en hôtel de standing supérieur. Les travaux consistant en la création de 21 chambres d’hôtel.

Ce permis devra être purgé du recours des tiers et retrait administratif au plus tard le 31 août 2021. (…)

Le BENEFICIAIRE devra justifier que le dossier, qui correspond exactement à l’opération envisagée, est complet au sens de l’article R 752-6 et R 752-7 du code de commerce.

Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée et au plus tard le 19 novembre 2021, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Toute modification de l’opération envisagée devra recueillir l’accord du PROMETTANT.

A défaut de ce permis et en l’absence de renonciation par le BENEFICIAIRE à se prévaloir de cette condition suspensive, les présentes seront considérées comme caduques.

N° RG 23/00667 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XNZT

Au terme de l’avenant signé le 18 novembre 2021, la date limite de dépôt du dossier de demande de permis de construire a été portée du 19 novembre 2021 au 26 novembre 2021.

Il est relevé que la SARL THDC IMMO ne conteste pas avoir reçu de la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL le justificatif de dépôt du permis de construire. Cependant, elle considère que ce document ne répond pas aux exigences posées par les stipulations contractuelles précitée au motif qu’il ne permet pas de justifier du dépôt du dossier complet conforme à l’opération envisagée.

Or, la formulation de la clause invoquée par la SARL THDC IMMO est claire en ce sens que la justification du dépôt complet du permis de construire conforme à l’opération envisagée résulte du « récépissé délivré par l’autorité compétente » à l’exclusion dès lors de tout autre document. En l’occurrence, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL justifie avoir adressé à la SARL THDC IMMO le 26 novembre 2021 le document intitulé « récépissé de dépôt d’une demande de permis de construire ou de permis d’aménager » intervenue le 25 novembre 2021. Dès lors, en adressant ce récépissé à la SARL THDC IMMO, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL a respecté ses obligations contractuelles.

La SARL THDC IMMO invoque ensuite une violation des dispositions contractuelles par la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL qui aurait modifié l’opération projetée sans accord préalable de sa part. Il n’est pas contesté qu’afin de tenir compte des préconisations émises par l’architecte des bâtiments de France, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL est passée d’un projet de 21 chambres d’hôtels à 20. Cependant, cet élément ne modifie ni la nature ni le contenu de « l’opération » telle que définie à la promesse de vente laquelle consiste toujours en un changement de destination de l’immeuble permettant sa transformation en hôtel de standing supérieur.

Enfin, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL justifie par les courriers échangés avec les services d’urbanisme de [Localité 7] en particulier, celui du 12 avril 2022, d’une impossibilité de modifier la destination de l’immeuble compte tenu de la réglementation applicable. Peu importe alors qu’elle ait ensuite tenté d’obtenir un permis de construire sur la base d’un changement d’usage et non d’un changement de destination et alors qu’elle avait fait les démarches nécessaire à l’obtention d’un permis de construire conforme à la promesse dans les délais prévus par celle-ci.

Il s’ensuit que la SARL THDC IMMO ne démontre pas l’existence d’une faute dans la non-réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire et de changement de destination imputable à la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL. En conséquence, la défaillance de cette condition suspensive n’est pas imputable à la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL.

*Sur la condition suspensive de signature d’un avenant au contrat de bail commercial

La promesse unilatérale de vente prévoit en page 18 que :

— « Les présentes sont soumises à la condition suspensive de signature d’un avenant audit bail dument enregistré conclu entre le PROMETTANT et le titulaire du bail commercial – actuellement la société LE BISTROT DU PAVE – portant retrait et abandon complet et sans réserve aucune de la jouissance et de l’usage de la cour par l’exploitant, et libération complète et sans réserve aucune de l’occupation des locaux et espaces non compris dans l’assiette du bail commercial et occupés à usage de réserve ou de stockage.

A ce titre, le PROMETTANT devra produire et avenant dument enregistré, au plus tard dans les 15 jours précédents la date d’expiration de la présente promesse de vente.

A défaut d’obtenir cet avenant dument enregistré et la libération effective de la cour et des locaux et espaces non compris dans l’assiette du bail et occupés à usage de réserve ou de stockage, la présente promesse sera caduque sans autres formalités et sans indemnité de part et d’autre. »

En application de ces dispositions, il appartenait à la SARL THDC IMMO de lever la condition suspensive en produisant un avenant au contrat de bail commercial en cours portant abandon par le locataire de la jouissance du local situé au sein de l’immeuble objet de la promesse de vente et ce, au plus tard dans les 15 jours précédant l’expiration de la promesse soit le 15 août 2022.

La SARL THDC IMMO produit un protocole d’accord transactionnel qu’elle a régularisé avec le locataire commercial en place le 27 juillet 2022 au terme duquel elle s’engage, en contrepartie de la libération des lieux par le locataire, notamment à réaliser des travaux de mise aux normes de certains éléments du commerce et à faire respecter cet engagement par les futurs acquéreurs de l’immeuble. Or, et ce fait n’est pas contesté par la SARL THDC IMMO, ce document n’est pas l’avenant auquel la SARL THDC IMMO était tenue de déférer au titre de la condition suspensive lui incombant.

La SARL THDC IMMO ne peut valablement invoquer la défaillance des deux autres conditions suspensives pour s’affranchir de ses propres obligations contractuelles étant constaté au surplus, qu’aucune stipulation ne prévoit la possibilité pour l’un des contractants d’être délié de ses obligations en cas de non-réalisation de ses conditions suspensives par son co-contractant.

Il s’ensuit que la condition suspensive relative à l’obligation de produire l’avenant au contrat de bail commercial en cours a défailli par la faute de la SARL THDC IMMO, quand bien même cette défaillance serait intervenue postérieurement à celles des conditions suspensives à la charge de l’acquéreur.

2/ Sur les conséquences de la défaillance des conditions suspensives

*sur « l’indemnité d’immobilisation » :

L’article 1304-6 alinéa 3 dispose que : « En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé ».

En l’espèce, la promesse de vente prévoit en page 12 que l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses de non-réalisation de la vente. Ainsi, est-il stipulé que :

— « en cas de non-réalisation de la vente selon les modalités et délais prévus à l’acte, la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble objet de la promesse de vente.

(…) toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

*si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ».

Au vu des développements qui précèdent ayant conclu à l’absence de comportement fautif de la part de la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL dans la non-réalisation des conditions suspensives lui incombant, ces conditions suspensives ne peuvent être réputées accomplies, la SARL THDC IMMO sera déboutée de ses demandes en paiement tant de la somme de 6 000 euros que de la somme 524 000 euros.

*sur la restitution des 6 000 euros

L’article 1186 du code civil prévoit que : «  Un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît (…) ».

En application des dispositions de l’article 1187 du code civil : « La caducité met fin au contrat. Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 ».

La promesse de vente prévoit en outre, concernant la condition suspensive de production d’un avenant au contrat de bail commercial que : « à défaut d’obtenir cet avenant dument enregistré et la libération effective de la cour et des locaux et espaces non compris dans l’assiette du bail et occupés à usage de réserve ou de stockage, la présente promesse sera caduque sans autres formalités et sans indemnité de part et d’autre ».

Il en résulte que la défaillance de cette condition suspensive entraîne la caducité de la vente, laquelle caducité ne peut être invoquée que par la partie dans l’intérêt de laquelle la condition a été stipulée.

Au vu des précédents développements, la condition suspensive au titre de la production d’un avenant au contrat de bail commercial en cours a failli par la faute de celui qui y était obligé en l’occurrence la SARL THDC IMMO.

Il s’ensuit que le défaut de production de l’avenant par la SARL THDC IMMO qui ne justifie pas par ailleurs de la libération des lieux par le locataire en place, entraîne la caducité de la promesse de vente signée le 27 septembre 2021 à la date du 15 août 2022, date limite pour produire l’avenant.

Cette caducité entraîne en application des termes de la promesse auxquels les parties ont accepté librement de se soumettre et qui prévoient en cas de non-réalisation de la troisième condition suspensive, la caducité « sans aucune indemnité de part et d’autre », la restitution par la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] en sa qualité de séquestre, de la somme de 6 000 euros à la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL au titre de l’indemnité d’immobilisation versée à la signature de l’acte.

II – Sur l’action en responsabilité contre le notaire :

L’article 1240 du code civil prévoit que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ».

La mise en œuvre de ce régime de responsabilité suppose la réunion de trois conditions cumulatives que sont l’existence d’un fait générateur, d’un préjudice et d’un lien de causalité dont la charge de la preuve incombe à celui qui l’invoque.

En application de ce texte, il est admis que les obligations du notaire qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur de l’acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle. Dans ce cadre, le notaire doit assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit. A cet égard, il est soumis à une obligation d’information et de conseil l’obligeant à prendre toutes les initiatives nécessaires pour assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il dresse.

En l’espèce, la SARL THDC IMMO invoque à titre subsidiaire la responsabilité de la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] pour manquement à son devoir de conseil dans la rédaction de la clause relative à l’indemnité d’immobilisation, laquelle ne garantit pas l’équilibre des obligations entre les parties en raison de l’insuffisance manifeste de la somme séquestrée au regard de l’opération immobilière projetée.

Or, la SARL THDC IMMO ne démontre pas l’existence d’une faute imputable à la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] ni celle d’un préjudice.

De plus, une telle demande ne se justifierait que pour autant que la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL ait été condamnée à verser une indemnité d’immobilisation, nécessitant de se prononcer sur son quantum et par voie de conséquence sur l’éventuelle responsabilité du notaire dans la rédaction des clauses afférentes à cette indemnité ; tel n’est pas le cas.

Par conséquent, la SARL THDC IMMO sera déboutée de sa demande à l’encontre de la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N].

III – Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive :

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. »

Selon l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il résulte de ces dispositions qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus.

En l’espèce, la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL ne démontre pas l’abus de droit dont la SARL THDC IMMO aurait été l’auteur en saisissant la justice. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande présentée à ce titre.

IV – Sur les demandes accessoires

La SARL THDC IMMO, partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas allouer d’indemnité au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne vient justifier qu’elle soit écartée, celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

DÉBOUTE la SARL THDC IMMO de l’ensemble de ses demandes ;

ORDONNE à la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N], en sa qualité de séquestre, de restituer à la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL de la somme de 6 000 euros versée à titre d'« indemnité d’immobilisation » prévue à la promesse unilatérale de vente consentie le 27 septembre 2021 par la SARL THDC IMMO à la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL, sur justificatif de la signification à parties de la présente décision.

DÉBOUTE la SAS STI ENSEIGNE INSTITUT VATEL du surplus de ses demandes.

DÉBOUTE la SELARL [I] [S], [O] [P], [X] [Y] et [Z] [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SARL THDC IMMO aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT