TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 23/03834 – N° Portalis DBX6-W-B7H-X2FG

Minute n° 24/00019

EXPERTISE

Grosse délivrée

le :

à

JUGEMENT RENDU LE QUATORZE FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 10 Janvier 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 14 Février 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I ALPES ATLANTIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3]

représentée par Maître Nicolas NAVARRI, avocat au barreau de BORDEAUX,

ET :

S.A.R.L. GARAGE [I] [E], dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par Maître Saad BERRADA, avocat au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 9 octobre 1977, la société SOMYSER a donné à bail commercial à monsieur [T] [X] et monsieur [Y] [N] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5].

La SARL GARAGE [I] [E] a acquis le fonds de commerce incluant le droit au bail par acte du 25 avril 2005.

La SCI ALPES ATLANTIQUE a acquis la propriété des locaux par acte notarié du 11 mars 2015.

Le 22 mars 2021, la SCI ALPES ATLANTIQUE a fait signifier à la SARL GARAGE [I] [E] un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 30 septembre 2021, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 50.000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier du 25 mai 2021, la SARL GARAGE [I] [E] a contesté la validité de la vente des locaux à la SCI ALPES ATLANTIQUE le 11 mars 2015, et par conséquent la validité du congé reçu.

La SARL GARAGE [I] [E] a saisi le tribunal judiciaire en nullité de la vente de l’immeuble, et en nullité du congé . Par ordonnance du juge de la mise en état du 5 juillet 2022, les demandes en nullité ont été déclarées irrecevables en raison de leur prescription. Par un arrêt du 15 mars 2023, la cour d’appel de Bordeaux a constaté que la déclaration d’appel formée par la SARL GARAGE [I] [E] n’a pas produit d’effet dévolutif et s’est déclarée non saisie du litige. Un pourvoi en cassation a été formé à l’encontre de cette décision.

Après signification d’un mémoire préalable le 23 mars 2023, la SCI ALPES ATLANTIQUE a, par acte du 28 avril 2023, fait assigner la SARL GARAGE [I] [E] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 10 janvier 2024, la SCI ALPES ATLANTIQUE, soutenant son mémoire déposé au greffe le 02 octobre 2023, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

la déclarer recevable en ses demandes,à titre principal:

— fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 50.000 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2021,

— juger que la SARL GARAGE [I] [E] sera tenue au paiement des intérêts au taux légal avec anatocisme sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé, conformément aux dispositions prévues par les articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, L313-3 du code monétaire et financier,

à titre subsidiaire:

— ordonner une mesure d’expertise avec pour objet de donner son avis sur la détermination de la valeur locative du bail renouvelé au 1er octobre 2021,

— fixer le montant du loyer provisionnel dû par SARL GARAGE [I] [E] à la somme de 35.000 euros HT/HC par an,

en toutes hypothèses:

— débouter la SARL GARAGE [I] [E] de toutes ses demandes,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner la SARL GARAGE [I] [E] au paiement des dépens de l’instance,

— condamner la SARL GARAGE [I] [E] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La SCI ALPES ATLANTIQUE s’oppose à la demande de sursis à statuer formulée par la SARL GARAGE [I] [E] dans l’attente de la décision de la Cour de cassation au motif qu’il n’existe aucun lien direct entre ce pourvoi et son droit de propriété et sa demande visant à fixer un loyer de bail renouvelé depuis plus de douze années.

Sur la prescription de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021, elle expose que le point de départ doit être fixé à la date d’effet du nouveau bail.

Sur la nullité alléguée pour défaut de production du bail commercial, la SCI ALPES ATLANTIQUE indique ne pas avoir en sa possession le bail de 1977, l’acte authentique d’acquisition du 11 mars 2015 exposant la situation locative et le périmètre contractuel. De même, elle expose que le locataire, revendique sa qualité de locataire par l’effet de son acquisition du fonds de commerce du 25 avril 2005 qui énonce le contenu du bail initial.

Sur le fond, elle soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le bail renouvelé s’est poursuivi depuis plus de douze ans depuis l’expiration contractuelle du 31 octobre 1986, et que le loyer doit ainsi être fixé à la valeur locative à compter de la demande de renouvellement.

Pour évaluer cette valeur locative, la société bailleresse expose que le bien est situé dans un quartier résidentiel, avec une clientèle de proximité. Elle ajoute que le bail ne transfère pas au preneur de charge exhorbitante, sans restreindre sa jouissance, et que le local présente une bonne visibilité en façade, dans un secteur dynamique et recherché. Elle sollicite de retenir une valeur locative unitaire de 103 euros/m2 au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

A l’audience, la SARL GARAGE [I] [E], soutenant ses “conclusions d’incident” remises au greffe le 07 novembre 2023, demande au juge des loyers commerciaux “juge de la mise en état” :

— d’ordonner in limine litis la suspension de l’instance dans l’attente de l’arrêt de la Cour de cassation,

— à titre subsidiaire: de déclarer nul le congé avec offre de renouvellement, le mémoire en fixation du prix du loyer délibré le 23 mars 2023 et l’assignation délivrée le 28 avril 2023,

— en tout état de cause, de débouter la SCI ALPES ATLANTIQUE de l’intégralité de ses demandes et la condamner au paiement des dépens, et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL GARAGE [I] [E] soutient qu’il convient de prononcer un sursis à statuer dans l’attente de la décision de la Cour de cassation, dès lors que la procédure engagée vise à faire reconnaître qu’il a été privé de son droit de préemption tel qu’il découle de l’article L145-46-1 du code de commerce lors de la vente des locaux. Il expose que cette décision aura une incidence sur le présent litige dès lors que la qualité de propriétaire n’est toujours pas juridiquement établie.

A titre subsidiaire, la SARL GARAGE [I] [E] fait valoir la nullité des actes susvisés dès lors que la SCI ALPES ATLANTIQUE n’est pas en possession du bail commercial dont elle sollicite le déplafonnement, et qu’elle ne peut invoquer un acte authentique potentiellement nul pour tenter d’en tirer des conséquences juridiques.

A l’appui du rejet de la demande en fixation du loyer, elle soutient le caractère sans objet de la demande de déplafonnement du fait de cette absence de production du contrat de bail commercial.

MOTIVATION

Sur la demande de sursis à statuer

En vertu de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

L’appréciation de l’opportunité de surseoir à statuer relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la procédure objet du pourvoi devant la Cour de cassation porte sur la contestation de la validité de la vente des locaux dans lesquels la SARL GARAGE [E] exerce son droit au bail.

Toutefois, il convient de constater que tant que cette procédure est en cours, la SARL GARAGE [E] reste tenue contractuellement au paiement du loyer dont elle n’est pas dispensée.

Dès lors, il n’apparaît pas dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice d’ordonner un sursis à statuer pour la présente procédure qui a uniquement pour objet de fixer le montant du loyer. Si la procédure en cours devant la Cour de cassation devait aboutir au fond, il appartiendra alors aux parties de faire les comptes entre elles.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de sursis à statuer.

Sur la demande en nullité du congé avec offre de renouvellement, du mémoire en fixation du prix du loyer délibré le 23 mars 2023 et de l’assignation délivrée le 28 avril 2023

Il convient de constater que cette demande en nullité des trois actes susvisés ne peut constituer une demande en nullité pour vice de forme des articles 112 à 116 du code de procédure civile, la régularité formelle des actes visés (signature/objet de la demande/ date/ remise aux parties…) n’étant pas contestée par la SARL GARAGE [E], et aucun grief n’étant exposé, dès lors que la SARL GARAGE [E] a eu connaissance du contenu du bail dans son acte d’acquisition du fonds de commerce.

La demande ne peut pas non plus constituer une demande en nullité pour vices de forme, dès lors que ceux-ci sont limitativement énumérés à l’article 117 du code de procédure civile (défaut de capacité à ester en justice, défaut de pouvoir d’une partie et défaut de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie) et que la demande ne tend manifestement pas à contester le pouvoir de la SCI ALPES ATLANTIQUE à pouvoir agir en sa qualité de propriétaire du bien litigieux.

La demande en nullité du congé avec offre de renouvellement, du mémoire en fixation du prix du loyer délibré le 23 mars 2023 et de l’assignation délivrée le 28 avril 2023 doit dès lors être rejetée.

La recevabilité de la demande formée par la SCI ALPES ATLANTIQUE n’étant plus contestée par la SARL GARAGE [E], il convient d’en examiner le bienfondé.

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L145-34 du code de commerce impose cependant un plafonnement du montant du loyer renouvelé, sauf lorsque par l’effet d’une tacite prolongation la durée du bail excède douze ans.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, l’absence de production du contrat de bail ne saurait permettre d’écarter la demande de la SCI ALPES ATLANTIQUE.

En effet, il est constant que l’instrumentum du bail commercial conclu le 9 octobre 1977 n’est plus en possession d’aucune des parties.

Cependant, le contenu de cet acte a été repris d’une part dans l’acte de cession de fonds de commerce du 25 avril 2005 qui fonde le droit au bail dont est titulaire la SARL GARAGE [E] et dont elle se réclame tant dans le cadre de la présente procédure que dans le cadre de la procédure objet du pourvoi en cassation. Le contenu de ce contrat a d’autre part été mentionné dans l’acte de vente du 11 mars 2015 qui fonde à ce jour le droit de propriété de la SCI ALPES ATLANTIQUE. La nullité invoquée dans le cadre de la procédure pendante devant la Cour de cassation ne porte pas sur cette mention dont l’authenticité n’est pas contestée.

Dans ces conditions, la demande de fixation du prix du bail renouvelé par la société bailleresse a bien un objet.

S’agissant de son bienfondé, il convient de constater qu’en l’absence de toute demande en renouvellement avant le 22 mars 2021, le bail conclu le 9 octobre 1977 s’est renouvelé par tacite prolongation à compter du 9 octobre 1986 pour une durée supérieure à 12 ans, ce qui justifie de fixer le loyer renouvelé à la valeur locative.

Afin de déterminer cette valeur locative, en l’absence de toute pièce justificative à cette fin produite par la SCI ALPES ATLANTIQUE, mais compte tenu de l’obligation faite au juge de rechercher la valeur locative, il convient d’ordonner une expertise judiciaire.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer contractuel indexé, aucun élément ne justifiant d’y déroger.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

— dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[…]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen des demandes formées au titre des frais irrépétibles.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Rejette la demande de sursis à statuer formée par la SARL GARAGE [E];

Déboute la SARL GARAGE [E] de sa demande en nullité du congé avec offre de renouvellement, du mémoire en fixation du prix du loyer délibré le 23 mars 2023 et de l’assignation délivrée le 28 avril 2023;

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er octobre 2021 entre la SCI ALPES ATLANTIQUE et la SARL GARAGE [E] portant sur le local situé [Adresse 2] à [Localité 5], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 4] [Localité 5], pour y procéder, avec mission de:

1 – se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires,

2 – donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur,

3 – de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation;

Dit que la SCI ALPES ATLANTIQUE devra consigner au greffe de ce tribunal la somme de 2.000€ dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, à défaut de quoi la décision ordonnant l’expertise deviendra caduque;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise;

Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE