TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY,

[Adresse 1],

[Localité 1]

Téléphone :, [XXXXXXXX01]

@ :, [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07863 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-3ST4

Minute : 26/17

S.D.C., [Adresse 2]

Représentant : M^e Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB191

C/

Madame, [D], [S], [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Janvier 2026;

par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assisté de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. de la RESIDENCE DE, [Localité 2] sis à, [Adresse 3], Agissant poursuites et diligences de son Syndic, le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, SAS

demeurant, [Adresse 4]

représentée par Maître Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame, [D], [S], [N],

demeurant, [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE :

Madame, [D], [S], [N] est propriétaire des lots 43 et 57 au sein de la résidence DE, [Localité 2] copropriété soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame, [D], [S], [N] ne s’acquitte qu’irrégulièrement de ses charges de copropriété afférentes à ses lots.

Bien que redevable de la somme de 1 930,96 euros au titre de ses charges de copropriété arrêtées au 28 octobre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), Madame, [D], [S], [N] n’a pas réagi à la sommation de payer délivrée le 8 novembre 2024.

Par exploit d’huissier en date du 31 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], sise, [Adresse 7] à LIVRY GARGAN (93190), représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, SAS dont le siège se situe, [Adresse 8] à LIVRY GARGAN (93190) a fait assigner Madame, [D], [S], [N] devant le Tribunal de proximité du RAINCY aux fins de se voir déclaré recevable et bien fondé en ses demandes, et de voir condamner la défenderesse, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

2 786,57 euros au titre des charges de copropriété impayées du 24 juillet 2025 (3ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024,742,87 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024,1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Et, sa condamnation aux dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025.

Le requérant, représenté, en l’absence de la partie en défense qui ne comparaît pas, maintient les termes de son assignation, précisant toutefois que la dette est en hausse.

Madame, [D], [S], [N], dûment assignée à personne ne comparaît pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame, [D], [S], [N] régulièrement assignée à personne, ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande au titre des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, au soutien de sa demande principale, le Syndicat des copropriétaires de la résidence DE, [Localité 2] verse aux débats :

Le relevé de propriété,La sommation de payer du 8 novembre 2024,Le décompte édité le 24 juillet 2025,Les appels de charges,Les factures et justificatifs de frais,Les procès-verbaux des assemblées générales du 7 mars 2023, 25 mars 2024 et du 17 mars 2025,Le contrat de syndic.

Au vu des pièces produites, il est établi que Madame, [D], [S], [N] est redevable d’un solde à devoir de 2 786,57 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 juillet 2025, 3ème trimestre 2025 inclus.

En conséquence, Madame, [D], [S], [N] sera condamnée au paiement de la somme de 2 786,57 euros.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation du 8 novembre 2024 sur la somme de 1 619,81 euros, déduction des frais de recouvrement apparus sur l’extrait de compte antérieurement à cette date, et ce jusqu’à la date de l’assignation, et à compter de l’assignation du 31 juillet 2025 sur la somme de 2 786,57 euros, nette de frais de recouvrement, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur les frais de recouvrement :

Il résulte des dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2506-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce le syndicat de copropriétaires réclame dans son décompte le paiement d’une somme de 742,87 euros, se répartissant comme suit :

0,97 euros de frais d’envoi (12/2/24) qui en l’absence de la production du document, ne seront pas mis à la charge du copropriétaire, 24 euros de frais de mise en demeure (17/6/24), la prestation est prévue au contrat de syndic la mise en mise est versée à la cause, ainsi que la preuve de son envoi en recommandé, la somme sera mise à la charge du débiteur,6,09 euros de frais d’envoi en recommandé (17/6/24), dont ni le contenu, ni la preuve de l’envoi en recommandé n’est produit à la cause. De fait, ces frais ne seront pas mis à la charge du débiteur,24 euros de frais de mise en demeure (2/9/24), la prestation est prévue au contrat de syndic, le document est produit ainsi que la preuve de son envoi en recommandé, ces frais seront donc mis à la charge du copropriétaire,6,09 d’envoi en recommandé (12/9/24, qui sans support versé aux débats ne seront pas mis à la charge du débiteur,250 euros de frais de dossier transmis à huissier (4/10/24). Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat de syndic à savoir « uniquement en cas de diligences exceptionnelles » qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge du défendeur,131,72 euros de frais de sommation de payer par huissier (11/11/24), la facture de la sommation de payer par officier ministériel est produite à l’instance, assortie de son coût. Ces frais nécessaires au recouvrement, seront donc mis à la charge du défendeur et déduits des dépens,250 euros de frais de dossier transmis à avocat (6/2/25). Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat à savoir « uniquement en cas de diligences exceptionnelles » qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge du défendeur,50 euros de frais de mise en demeure (27/5/25), la mise en demeure n’est pas produite, pas plus que la preuve de son envoi en recommandé avec accusé de réception. Ces frais ne seront, dès lors, pas mis à la charge du défendeur, pour répondre aux exigences de l’article 1353 du Code civil.

En conséquence au vu de ces éléments, Madame, [D], [S], [N] sera condamnée à la somme de 179,72 euros, au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024, date de la sommation de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce en n’acquittant pas régulièrement ses charges de copropriété sans motif légitime, malgré une sommation de payer dont il est justifié, Madame, [D], [S], [N] a commis une faute, qui a contraint la copropriété à faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs, ainsi qu’à engager la présente action, ce préjudice direct et certain étant distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, Madame, [D], [S], [N] sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; cette somme portant intérêts à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame, [D], [S], [N] sera condamnée, aux entiers dépens de l’instance, rendue nécessaire par l’absence de paiement régulier de ses charges de copropriété ; des dépens seront déduits le coût de la sommation de payer du 8 novembre 2024, dont il est tenu compte au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, la présente procédure ayant été nécessaire pour permettre l’apurement de l’arriéré de charges de copropriété.

En conséquence, Madame, [D], [S], [N] sera condamnée au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE de Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6] recevable et partiellement bien fondé en ses demandes ;

CONDAMNE, Madame, [D], [S], [N] qui demeure, [Adresse 9] à, [Localité 3], à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence DE, [Localité 2], sise, [Adresse 7] à, [Localité 3], représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, SAS dont le siège se situe, [Adresse 8] à, [Localité 3], la somme de 2 786,57 euros (deux mille sept cent quatre-vingt-six euros et cinquante-sept centimes), au titre des charges impayées arrêtées au 24 juillet 2024, 3ème trimestre 2025 inclus ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 8 novembre 2024 sur la somme de 1 619,81 euros, et ce jusqu’à la date de l’assignation, et à compter de l’assignation du 31 juillet 2025 sur la somme de 2786,57 euros, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE, Madame, [D], [S], [N], à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, SAS, la somme de 179,72 euros (cent soixante-dix-neuf euros et soixante-douze centimes), au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2024, date de la sommation de payer ;

CONDAMNE, Madame, [D], [S], [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, SAS, la somme de 300 euros (trois cents euros), à titre de dommages et intérêts ;

DIT que cette somme portera intérêts à compter du présent jugement ;

CONDAMNE, Madame, [D], [S], [N], à payer au Syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 6], représenté par son syndic le CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, SAS, la somme de 400 euros (quatre euros), sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Madame, [D], [S], [N], aux entiers dépens de l’instance, dont il conviendra de déduire le coût de la sommation de payer du 8 novembre 2024, soit 131,72 euros, coût dont il est tenu compte au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence DE, [Localité 2] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT