N° RG 22/08169 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LNWT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 22/08169 -

N° Portalis DB2E-W-B7G-LNWT

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marina GALLON

M^e David ROSELMAC

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Marina GALLON

M^e David ROSELMAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

23 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Madame [F] [S]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 139

DEFENDEURS :

Monsieur [L] [P]

Madame [T] [I]

domiciliés ensemble [Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par M^e Marina GALLON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 154

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du délibéré.

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 octobre à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Janvier 2026, décision prorogée au 23 janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 31 octobre 2016, Madame [F] [S] a consenti à Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 770.00 euros outre 100.00 au titre des provisions pour charges. Un dépôt de garantie d’un montant de 770.00 euros a été fixé.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Madame [F] [S] a mis en demeure par lettre recommandée du 27 mai 2022 avec accusé réception signé le 2 juin 2022 Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] de régler la somme de 6484.59 euros au titre des loyers impayés de mars et mai 2022 et d’un décompte de charges relatif à l’année 2021, puis fait délivrer aux défendeurs le 23 juin 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 7354.59 euros.

Par acte délivré le 22 septembre 2022, Madame [F] [S] a fait assigner Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour échange de pièces et écritures.

Un constat d’état de sortie des lieux a été dressé le 6 mars 2024 par commissaire de justice.

A l’audience du 24 octobre 2025, Madame [F] [S], représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions modifiant aux fins de voir :

— Juger sa demande recevable,

— Déclarer la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 4176.00 euros irrecevable,

— Débouter les défendeurs de leurs fin et prétentions,

— Constater la résiliation du bail,

Subsidiairement :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des défendeurs,

— Constater le départ des défendeurs au 6 mars 2024,

— Juger que les défendeurs demeurent redevables de loyers, charges et réparations locatives,

En conséquence

— Condamner solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] au paiement de la somme de 34167.22 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2022 incluant le rappel des charges, l’arriéré locatif postérieur jusqu’au 6 mars 2024, et les indemnités d’occupation dues jusqu’au 6 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] au paiement d’une somme provisoire de 25019.76 euros au titre de réparations locatives,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] au paiement de la somme de 3600.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— Rappeler que l’ordonnance à intervenir est de droit exécutoire par provision,

Madame [F] [S] soutient que Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] ont cessé de régler les loyers et charges à compter du mois de mars 2022 ainsi que les charges locatives de l’année 2021 en violation de leurs obligations visées à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle conteste avoir reçu des paiements en espèces en mars, avril et mai 2022 et que sa bonne foi ne peut être mis en doute dans la mesure où elle a mentionné ceux perçus en règlement d’un plan d’apurement pour le règlement des charges locatives de l’année 2021.

Elle soutient qu’aucun transfert de bail n’a été réalisé au profit de Madame [Z] [A], mère du défendeur que ce dernier a hébergé, en l’absence d’une part d’un congé régularisé dans les conditions prévues aux articles 12 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 par Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] et d’autre part des justificatifs de la solvabilité Madame [Z] [A]. Elle estime que les documents produits par les défendeurs, tels qu’une attestation de loyer non signé par le bailleur, un contrat d’électricité, des quittances de loyer facilement modifiables et sans signature du bailleur, des échanges entre elle et Madame [Z] [A], la procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de cette dernière, tiers au contrat de location justifiant l’absence de contestation du bailleur, ne démontrent pas la conclusion alléguée d’un bail oral à compter du 21 octobre 2020 au profit de Madame [Z] [A]. Elle relève d’ailleurs que le 2 octobre 2022 une intervention du Fonds de Solidarité pour le Logement a été décidée en faveur des défendeurs et non de Madame [Z] [A] et que cette dernière n’a pas été appelé en la cause en l’absence de qualité de locataire.

Elle oppose, sur le fondement de l’article 7.1 de la loi du 6 juillet 1989, la prescription triennale à la demande d’indemnités pour troubles de jouissance formée par conclusions du 10 mai 2023 estimant que les défendeurs, qui soutiennent que le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent perdure depuis la conclusion du contrat de location le 3 octobre 2016, auraient dû agir avant le 31 octobre 2019. Au fond, elle relève que Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] ont évoqué subir un préjudice de jouissance à réception de la mise en demeure adressée le 22 mai 2022 aux fins de règlement de la somme de 6484.59 euros au titre de la dette locative. Elle soutient que le diagnostic énergétique remis aux défendeurs ne préconise nullement le changement de fenêtre allégué pour un logement de 85 m2, loi carrez, retenue par l’administration fiscale, à la consommation énergétique inférieure à 450 kWh/m2 de surface habitable et qu’il a été remis dans un état neuf à la location et sans trace d’humidité. Elle conteste le fait que le logement soit à l’origine des problèmes de santé de l’un des 3 enfants en soutenant que ce dernier réside en fait avec son grand-père à [Localité 4] (67) et que les deux autres qui résident auprès de leurs parents ne présentent pas de problèmes de santé. Elle prétend que les défendeurs n’ont pas entretenu le logement en violation des dispositions de l’article de la loi du 6 juillet 1989 et suer leur consommation d’énergie s’explique par le nombre d’occupant dans le logement.

Elle s’oppose à tout délais de paiement en précisant que les défendeurs ont cessé de régler les loyers depuis mars 2022 et les charges de l’année 2021, si bien que la dette locative qui s’élève à la somme de 25091.16 euros en juin 2023 l’a mis en difficultés pour régler les charges de copropriété. Elle prétend également qu’il ressort de l’enquête sociale du 20 janvier 2023 que les défendeurs ont précisé avoir consigné le montant des loyers impayés et que la SARL VTN TRAVAUX dirigée par Monsieur [L] [P] a réalisé un chiffre d’affaires au titre de l’année 2002 d’un montant de 90397.00 euros et emploi sur des chantiers le père et le frère du défendeur.

Elle précise qu’un état de sortie des lieux a été dressé par commissaire de justice le 6 mars 2024 qui fait état d’un certain nombre de dégradations dans l’ensemble du logement. Elle sollicite sur le fondement de l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989 du Décret n°87-712 du 26 août 1987, la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 25019.76 euros représentant le coût de la reprise des dégradations selon devis.

Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leurs conclusions aux fins de voir :

A titre principal,

— Débouter Madame [F] [S] de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Madame [F] [S] à leur payer la somme de 4176.00 euros en réparations de troubles de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire :

— Exclure les loyers des mois de mars, avril et mai 2022 représentant la somme de 2610.00 euros (soit 870.00 euros X3) d’une éventuelle condamnation au titre de l’arriéré locatif,

— Exclure les loyers postérieurs à la date de prise d’effet du congé délivré par Madame [Z] [A] le 6 octobre 2023 d’une éventuelle condamnation au titre de l’arriéré locatif,

— Exclure les sommes déjà versées dans le cadre de l’ordonnance d’injonction de payer signifiée le 2 novembre 2022 soit un montant de 1050.00 euros à ce jour,

— Réduire substantiellement le chiffrage des réparations locatives sollicitées et notamment appliquer un coefficient de vétusté à l’ensemble des travaux qui pourraient être retenus et exclure ceux relevant d’améliorations,

— Leur accorder des délais de paiement afin de régler une éventuelle condamnation,

— Condamner Madame [F] [S] à leur payer la somme de 3607.20 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [F] [S] aux dépens.

Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] soutiennent avoir quitté le logement donné à bail le 21 octobre 2020 et que le bail a été transféré à cette date à Madame [Z] [A], mère du défendeur, après que cette dernière ait transmis sa pièce d’identité aux fins de régularisation dudit bail. Ils soutiennent que le transfert du bail est démontré par le fait que Madame [Z] [A] ait déclaré le changement de locataire à la Caisse d’Allocations Familiales, réglé loyers depuis le 21 octobre 2020 ainsi que les factures d’électricité, reçu des quittances de loyers à son nom, adressé un courrier recommandé à la demanderesse en le 21 juin 2022 afin notamment de conclusion d’un bail écrit, saisi en vain un conciliateur de justice, échangé des sms avec le bailleur, et bénéficié d’une procédure de rétablissement personnelle incluant la dette locative relative aux charges de l’année 2021 pour un montant de 3874.59 euros, procédure n’ayant donné lieu à aucune contestation de la part de Madame [F] [S]. Ils font valoir que Madame [Z] [A] a donné congé le 6 septembre 2023 avec effet au 6 octobre 2023 mais a rencontré des difficultés pour la réalisation de l’état des lieux et la remise des clés qui a eu lieu le 6 mars 2024. Les défendeurs s’étonnent ainsi qu’ils aient été seuls assignés en la cause et qu’une ordonnance aux fins d’injonction de payer la dette locative ait été prononcée à leur encontre et signifiée le 2 novembre 2022.

Ils considèrent n’être redevables d’aucun arriéré de loyers en soutenant que la dette est postérieure à leur départ des lieux le 21 octobre 2020. Ils estiment que Madame [F] [S] n’a pas attrait Madame [Z] [A] en la cause afin de contourner l’effacement de la dette locative ordonnée par la Commission de Surendettement des Particuliers.

Ils estiment par ailleurs que les dégradations reprochées relèvent de l’usure normale et de la vétusté du logement donné à bail en soutenant que le DPE remis à la conclusion du contrat faisait état d’une mauvaise performance énergétique et de travaux à réaliser. Ils font valoir ainsi que les fenêtres en simple vitrage n’ont jamais été remplacées ce qui est à l’origine de problèmes de condensation et de moisissures relevées par l’enquêtrice sociale mandatée dans le cadre de la présente procédure, qu’il ressort de photographies que les équipements du logement sont datés et d’une qualité relative. Ils prétendent avoir vécu dans le logement pendant 7 années avec les membres de leur famille en connaissance de cause du bailleur qui ne peut exiger de retrouver un logement exempt de toute trace d’usure et de vétusté. Ils soutiennent que le logement a été rendu en parfait état de propreté et que si l’état des lieux d’entrée a été réalisé à l’amiable de façon sommaire par les parties, le constat d’état des lieux dressée par commissaire de justice est extrêmement détaillé. Ils estiment enfin que Madame [F] [S] ne rapporte pas la preuve que les dégradations sont de leur fait en l’absence d’un état des lieux de sortie lors de leur départ en octobre 2020.

A titre subsidiaire, ils sollicitent de voir réduire substantiellement le chiffrage des frais de remise en état qui reviendrait à remettre à neuf le logement donné à bail en soutenant que ce dernier souffrait de problèmes de salubrité importants et que Madame [Z] [A] a chargé son fils de refaire l’ensemble des peintures à son départ. Ils estiment que les devis sont manifestement « gonflés » et par de nombreux aspects concernent des améliorations du logement (tels la pose d’un parquet en chêne au lieu et place d’un parquet stratifié de premier prix, un changement de la colonne de douche et de la baignoire injustifié, la dépose et la repose du carrelage mural des toilettes, de la salle de bains et de la cuisine). Ils indiquent que le logement a été reloué depuis estimant ainsi que les travaux ont déjà été réalisés. Ils sollicitent, à titre infiniment subsidiaire, que Madame [F] [S] produise des factures acquittées et non de simples devis, l’application d’un coefficient de vétusté et de voir écartés les travaux relevant de l’amélioration du logement.

Ils considèrent également que le logement donné à bail n’est pas conforme à une destination normale de la chose louée empêchant sa jouissance paisible alors que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé de ses occupants et assurer aux locataires une jouissance paisible des lieux. Ils soutiennent qu’il ressort tant des photographies produites que le logement donné à bail est le seul à ne pas avoir de double vitrage récent en PVC et du rapport d’enquête sociale que les fenêtres ferment mal, le simple vitrage entraine des coulures d’eau sur les vitres et les murs sont touchés par l’humidité et la moisissure entrainant des problèmes de santé pour l’un des enfants des locataires. Ils font valoir que l’absence de VMC et le niveau impressionnant d’humidité dans le logement ne peut être la cause d’un manque d’aération. Ils estiment ne pas avoir à supporter les surcoûts en énergie engendrés par les défauts d’isolation constatés au cours de l’enquête sociale et démontrés par les photographies le bailleur faisant état d’une somme très excessive de 7774.06 euros au titre des charges locatives en 2022. Ils indiquent également avoir dû se séparer un temps de l’un des enfants pour préserver sa santé. Ils soutiennent, compte tenu du manquement du bailleur à leur délivrer un logement décent ayant perduré depuis la conclusion du bail en octobre 2016 jusqu’au 21 octobre 2020 être fondés à solliciter le paiement d’une somme de 4176.00 euros (soit 10 % de 870.00 euros sur 4 ans).

A titre subsidiaire, ils soutiennent que les échanges de SMS, le chèque de banque remis au bailleur le 1er juin 2022 et le formulaire de demande de conciliation démontrent que les loyers des mois de mars, avril et mai 2022 ont été réglés si bien que la somme de 2610.00 euros devra être déduit de la dette locative. Ils considèrent que le retard dans la réalisation de l’état des lieux de sortie et la remise des clés n’est du qu’à Madame [F] [S] si bien que les loyers postérieurs au 6 octobre 2023, date d’effet du congé délivré le 6 septembre 2023 devront également être écartés. Ils font également valoir avoir réglé une somme de 2050.00 euros dans le cadre de l’ordonnance d’injonction de payer signifiée le 2 novembre 2022.

Ils sollicitent enfin, en cas de condamnation, des délais de paiement afin d’apurer la dette locative. Ils exposent que Monsieur [L] [P] dirige une entreprise dans le bâtiment aux finances non florissantes dont le bénéfice s’élève à 17645.00 euros et que Madame [T] [I] est en congé parental avec de faibles indemnités et qu’ils ont à charge trois enfants.

La décision a été mise en délibéré au 07 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes.

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 juin 2022, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 22 septembre 2022, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 23 septembre 2022 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 27 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes aux fins de résiliation du contrat et de condamnation au paiement de la dette locative doivent être déclarées recevables étant relevé que Madame [F] [S] ne sollicite plus l’expulsion des défendeurs qui ont quitté les lieux.

Sur le ou les titulaires du contrat de location.

La loi du 6 juillet 1989 encadre strictement le transfert d’un bail limité au décès du locataire ou à l’abandon du logement. Dans les autres cas, il incombe au locataire de donner congé dans les conditions définies à l’article 15 de ladite loi et au candidat locataire de conclure un bail avec accord du bailleur.

En l’espèce par contrat du 31 octobre 2016, Madame [F] [S] a consenti à Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 770.00 euros outre 100.00 au titre des provisions pour charges. Un dépôt de garantie d’un montant de 770.00 euros a été fixé.

Il n’est produit aucun congé qui aurait été délivré par Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] dans les formes légales corroborant leur déclaration d’une fin de bail au 21 octobre 2020, ni d’état des lieux de sortie à cette date, étant relevé que Madame [F] [S] a mis en demeure par lettre recommandée du 27 mai 2022 avec accusé réception signé le 2 juin 2022 les défendeurs de régler la somme de 6484.59 euros au titre des loyers impayés de mars et mai 2022 et d’un décompte de charges relatif à l’année 2021, puis leur a fait délivrer le 23 juin 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 7354.59 euros sans que les défendeurs ne contestent leur qualité de locataires. Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] n’ont pas plus formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer prononcée le 13 octobre 2022 les condamnant au paiement d’une dette locative de 10261.16 euros arrêtée au mois de septembre 2022, charges locatives de l’année 2021 comprises et signifiée, à domicile par commissaire de justice le 2 novembre 2022, alors de plus qu’ils allèguent avoir commencé à réglé les condamnations à hauteur de la somme de 2050.00 euros constituant une reconnaissance de leur qualité de locataire au moins jusqu’au mois de septembre 2022.

Il ne peut dans ces conditions être soutenu qu’un bail oral aurait été conclu avec Madame [Z] [A] le 21 octobre 2020, le bail liant les défendeurs et Madame [F] [S] étant toujours en cours, peu importe alors que Madame [Z] [A], hébergée par Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I], ait souscrit un abonnement d’électricité, réglé certains loyers, saisi la Caisse d’Allocations familiales aux fins d’APL pour le logement donné à bail aux défendeurs, ou saisi la Commission de Surendettement en déclarant parmi ses dettes une partie de la dette locative dont Madame [F] [S] poursuit le recouvrement ou qu’il soit justifié d’une demande de bail écrit par courrier recommandé du 21 juin 2022 dont l’accusé réception a été retourné avec la mention « pli non réclamé ».

Il est par ailleurs relevé que Madame [F] [S] a déposé une main-courante le 21 juin 2022 relatant une altercation avec Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I], les décrivant en tant que ses locataires et adressé un mail au conciliateur de justice le 21 juin 2022 ainsi qu’à la Commission de Surendettement le 22 août 2022, tous deux saisis par Madame [Z] [A], en contestant la qualité de locataire de cette dernière.

Il est également produit une lettre du Fonds de Solidarité pour le logement de l’Eurométropole de la Ville de [Localité 1] du 5 octobre 2022 informant Madame [F] [S] de la mise en place d’un accompagnement social au profit de Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] et les quittances produites au nom de Madame [Z] [A] ne sont pas signées par le bailleur.

Il ne ressort pas non plus des échanges écrits peu lisibles et compréhensibles qu’un bail aurait été conclu au profit de Madame [F] [S], le simple envoi de la carte d’identité de cette dernière n’ayant aucune force probante.

Par conséquent, il sera constaté que Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] ont la qualité de locataires de Madame [F] [S] et que Madame [Z] [A] est tiers au contrat de bail.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] faisaient l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur la résiliation du contrat de location.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, article 12, et le commandement de payer, signifié aux locataires le 23 juin 2022 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 7354.59 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 août 2022 à minuit, date de la résiliation du bail.

Sur les demandes en paiement.

Sur l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce en conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] sont redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 23 août 2022, à compter de laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs soit le 6 mars 2024 selon constat des lieux de sortie.

Madame [F] [S] a produit à l’audience un décompte dont il ressort que Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] restent redevables de la somme de 34167.22 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêté au 6 mars 2024.

Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] ne sont pas fondés à solliciter que les loyers postérieurs au 6 octobre 2023 soient exclus du décompte dans la mesure, où en tant que locataires, ils sont tenus au paiement des indemnités d’occupation jusqu’à la remise des clés au bailleur. Les difficultés rencontrées pour la réalisation de l’état des lieux de sortie étant dues au comportement des défendeurs qui ont pris le risque de quitter le logement donné à bail sans remettre congé dans les formes légales et sans s’assurer de la réalité de la conclusion d’un nouveau bail au nom de leur mère et belle-mère Madame [Z] [A].

Il sera par contre déduit des sommes dues les règlements effectués auprès de Maître [O] [B], commissaire de justice, a la suite de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer la somme de 10261.16 euros prononcée le 13 octobre 2022 soit la somme de 100.00 euros X 12 du février 2023 à février 2024 ainsi que la somme de 30.00 euros X 6, de 50.00 euros X 8 et la somme de 100.00 euros X 3 du 8 novembre 2023 au 6 octobre 2025 pour un montant de 2050.00 euros comme sollicité.

Si Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] soutiennent avoir réglé les loyers des mois de mars à mai 2022 ce qui est contesté par la demanderesse, ils n’en rapportent pas la preuve, aucun extrait bancaire n’est ainsi produit justifiant le règlement allégué et les échanges de sms produits n’en sont pas plus probants.

En conséquence, Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] seront solidairement condamnés à payer à Madame [F] [S] la somme de 32117.22 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, échéance de mars proratisée 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, comme sollicité, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile

Sur les frais de remise en état du logement.

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeur.

En l’espèce il ressort du constat d’entrée des lieux réalisé contradictoirement le 31 octobre 2016, que le logement a été remis en très bon ou bon état, Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I], présents, ayant ainsi eu la possibilité de former toutes observations si bien qu’ils ne peuvent soutenir que l’état des lieux a été réalisé de façon sommaire.

Il est relevé que le bail ne comporte aucune grille de vétusté que le locataire est en droit de voir annexée au contrat de location conformément aux dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur. Néanmoins il n’appartient pas au locataire de prendre en charge la remise à neuf du logement donné à bail si bien qu’un coefficient de vétusté sera appliqué tenant compte d’une durée de bail de 7 ans et 4 mois soit notamment :

— parquet : 10 %,

— sanitaire : 10 %

— carrelage : 10 %

— peinture plafond et mur : 90 %

— volets roulant : 30 %

— menuiseries : 10 %

Il ressort du constat d’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice le 6 mars 2024, réalisé en présence notamment de Madame [T] [I] qui a représenté son époux, Monsieur [L] [P], de nombreuses dégradations et notamment :

S’agissant de la cuisine :

— des trous chevillés dans le carrelage, un plafond défraichi et le volant roulant qui fonctionne très difficilement,

S’agissant des toilettes :

— pas d’observation quant au mur, un plafond qui s’effrite par endroits, la cuvette des toilettes est sale et apparaît sur la photographie fissurée, la peinture de la fenêtre est écaillée,

S’agissant de la salle de bains :

— pas d’observation quant au sol, certains joins du carrelage mural sont noires, présence de traces au plafond, le joint de la vitre de la baignoire est jauni et un carreau du tablier est manquant,

S’agissant de l’entrée et du couloir :

— aucune observation à l’exception de deux petits trous sur la porte,

S’agissant du salon et salle à manger :

— un carreau comporte un impact et un autre est cassé, pas d’observation quant aux murs et plafond, la porte double battant vers entrée ne peut se fermer, le bois de la partie basse de la porte-fenêtre est noirâtre,

S’agissant de la chambre 1 :

— le sol est sale avec deux petits impacts, revêtement de certaines lames de parquet est abîmé comme cela apparaît sur les photographies, le plafond et écaillé la porte ferme mal et le bois de la partie basse de la fenêtre est en mauvais état, le revêtement du plafond est écaillé,

S’agissant de la chambre 2 :

— le sol est sale, le volet roulant ne fonctionne pas et le plafond comporte des cloques, et les murs sont abîmés,

S’agissant du cagibi :

— le revêtement du plafond s’écaille,

Madame [F] [S] produits des devis, recevables dans la mesure où le bailleur n’est pas tenu de justifier avoir effectivement réalisé les travaux, suivants :

— la pose et dépose du carrelage de la cuisine, des toilettes et de la salle de bains ainsi que la reprise en peinture des murs et plafonds après travaux d’électricité pour un montant de 15360.00 euros de la société EDA du 23 juillet 2024,

Il ne ressort pas du constat précité la nécessité de la dépose et pose complète du carrelage de la cuisine (qui ne comporte que quelques trous chevillés), des toilettes (pour lesquelles les murs et sol sont sans observation, les photographies ne démontrant que des joints sales), et la salle de bains (pour lesquels certains joints de carrelage mural sont noirâtres) si bien que la somme de 4176.00 euros HT sollicitée à ce titre sera écartée.

Il ressort par contre du constat précité que les murs et plafond de certaines pièces (plafond écaillé de la chambre 1, plafond avec cloques et murs abimés de la chambre 2, plafond du cagibi, plafond de la salle de bains avec traces, revêtement du plafond des toilettes qui s’effrite) nonobstant les travaux de peinture réalisés en août 2023 selon photographies produites par les défendeurs, si bien que la somme de 10348.80 euros HT soit sera retenue soit après application d’un coefficient de vétusté de 90 %, 1034.88 euros

— la dépose et pose d’un parquet PIEMONT pour un montant de 960.00 euros TTC de la société [N] [J] du 8 juin 2024,

Il ressort effectivement du constat précité que le parquet est abîmé dans la chambre 2 et Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] ne démontrent pas que le devis concernerait la pose d’un parquet en chêne, si bien que la somme de 960.00 euros sera retenue, soit après application d’un coefficient de vétusté de 10 % la somme de 864.00 euros.

— le remplacement de la colonne de douche, de la baignoire et des toilettes pour un montant de 4713.94 euros de la société S RENOVATION du 18 juin 2024,

Il ne ressort pas du constat précité la nécessité du remplacement de la baignoire et de la colonne de douche si bien que seuls les frais afférents aux toilettes seront retenus pour un montant de 1640.00 euros HT soit 1804.00 euros TTC (TVA retenue à 10 %) soit après application d’un coefficient de vétusté, la somme de 1640.00 euros.

— le remplacement des volets roulants de la cuisine, pour un montant de 652.85 euros soit 688.76 euros TTC (TVA retenue à 5.5 %) et de la 2nd chambre pour le même montant ainsi que la rénovation des menuiseries du salon pour un montant de 2680.12 euros HT soit 2827.53 euros TTC (TVA retenue de 5.5%1790.77) selon devis de la société MS CONCEPT FRANCE du 24 mai 2024.

Si le coût de la remise en état des volets roulants de la cuisine et de la 2nd chambre sera retenu après application d’un coefficient de vétusté de 30 % soit la somme de 1790.77 euros, le coût des menuiseries du salon seront écartés dans la mesure où il ne ressort du constat précité que le bois de la partie basse est noirâtre ce qui ne nécessite pas la pose d’une nouvelle fenêtre.

Il résulte de ces éléments que Madame [F] [S] est fondée à solliciter la condamnation solidaire de Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] à lui payer la somme de 6517.18 euros au titre des frais de remise en état du logement avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande relative aux troubles de jouissance.

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] qui forment une demande d’indemnisation pour troubles de jouissance fondée sur le caractère allégué insalubre du logement donné à bail depuis la date de conclusion du contrat soit le 31 octobre 2016 au 21 octobre 2020, date de leur départ allégué, ne justifient d’aucune demande adressée au bailleur mettant ce dernier en demeure de remédier à la situation, la seule demande de « changement de fenêtres pour défaut d’étanchéité » ayant été adressée le 21 juin 2022 par lettre recommandée dont l’accusé réception a été retourné avec la mention « plis non réclamé » par Madame [Z] [A], non titulaire du bail.

Il est relevé que ce n’est que dans le cadre de la présente procédure et par conclusions du 10 mai 2023 que les défendeurs ont formé pour la première fois une telle demande soit plus de 6 ans depuis la conclusion du contrat.

Outre que Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] ne produisent aucun constat de commissaire de justice, ni attestation de professionnels, ni aucun rapport du service de l’urbanisme de la ville de [Localité 5] ou autre preuve de l’insalubrité alléguée, étant relevé que l’enquête sociale réalisée le 20 janvier 2023 dans le cadre de la procédure d’expulsion, ne précise pas sur quelles bases les informations complémentaires suivantes « le simple vitrage entraine des coulures d’eau importantes sur les vitres. Les murs sont touchés par l’humidité et la moisissure » sont relevées, et les photographies produites ne sont pas plus probantes, étant rappelé que les défendeurs ont signé le bail en connaissance du DPE (diagnostic de performance énergétique) faisant état d’un classement « F » donc d’un logement énergivore qui ne préconise pas de changement de fenêtres, et que l’état des lieux d’entrée du 31 octobre 2016 fait apparaître un logement remis en très bon ou bon état, étant par ailleurs également relevé que les défendeurs ont déclaré y avoir vécu à 4 adultes dont la mère et belle-mère du demandeur et son fils ainsi que trois enfants.

Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] qui ne forment une demande d’indemnités qu’aux termes de conclusions datées du 10 mai 2023 alors qu’ils reconnaissent avoir connaissance des faits allégués depuis la conclusion du contrat seront déclarés irrecevables en leur demande d’indemnisation.

Sur la demande de délais de paiement.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce il est relevé que Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] ne justifient pas de leurs revenus récents. Ils produisent un avis d’imposition établi en 2022 sur les revenus de l’année 2021 faisant apparaître un revenus 12101.00 euros soit la somme mensuelle de 1008.00 euros et un bilan comptable afférent à la société de Monsieur [L] [P] pour l’exercice clos le 31 décembre 2022 faisant état d’un bénéfice de 17645.00 euros soit un bénéfice mensuel de 1470.42 euros.

Sans qu’il soit utile d’étudier la question des véhicules des défendeurs ou du nombre de chantiers supposés de la société précitée, il est manifeste que Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] ne justifient pas d’une solvabilité suffisante pour régler la somme de 32117.22 euros et de 6517.18 euros soit la somme totale de 38634.40 euros en 24 mensualités ce qui représenterait des échéances mensuelles de 1609.77 euros incompatibles avec leurs revenus même en tenant compte de prestations pour congé parental perçus par Madame [T] [I] et des allocations familiales.

Par ailleurs il ressort de l’enquête sociale du 20 janvier 2023 que les loyers impayés auraient été consignés le temps de résoudre le différend les opposant au bailleur.

Enfin il est justifié par Madame [F] [S] des difficultés rencontrées pour le règlement des charges de copropriété compte tenu de la dette locative.

Par conséquent Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I], parties perdantes, supporteront la condamnation in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I], supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation in solidum à payer Madame [F] [S] la somme de 600.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par Madame [F] [S] à l’encontre de Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] ;

CONSTATE la qualité de locataires de Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] et de tiers au contrat de bail de Madame [Z] [A] ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail au 23 août 2022 à minuit ;

CONSTATE le départ de Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] du logement donné à bail au 6 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] à payer à Madame [F] [S] la somme de 32117.22 euros (trente-deux mille cent dix-sept euros et vingt-deux centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance proratisée de mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DECLARE Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] irrecevables en leur demande d’indemnités pour troubles de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] de leur demande de délais de paiement ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] à payer à Madame [F] [S] la somme de 6517.18 euros (six mille cinq cent dix-sept euros et dix-huit centimes) au titre des frais de remise en état du logement avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [P] et Madame [T] [I] à payer à Madame [F] [S] la somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE