TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 25/06780 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3LYJ

Minute : 26/00242

EM

Madame [D] [C] épouse [T]

C/

S.A.S. FONCIA [P] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Mme [D] [C] épouse [T]

Mme [C] [B]

Copie délivrée à :

SAS FONCIA [P] [F]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX ;

par M^me Souad CHILLAOUI, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [D] [C] épouse [T], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Madame [C] [B], demeurant [Adresse 3]

représentée par Mme [C] [D], munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

S.A.S. FONCIA [P] [F], dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par requête du 16 juin 2025, Madame [D] [C] épouse [T], copropriétaire du bien en indivision situé [Adresse 5], sur la commune de VILLEPINTE (93 420), ont saisi le Tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois aux fins de voir la société FONCIA [P] [A], syndic de l’immeuble, condamner à :

— Défalquer la somme de 396,29 euros des charges de chauffage facturées pour la période du 15 octobre au 31 décembre 2021 ;

— Défalquer la somme de 724,12 euros des charges sur les périodes chauffées du 01 janvier 2022 au 15 avril 2022 ainsi que du 15 octobre 2022 au 5 décembre 2022 ;

— Restituer la somme de 117,78 euros sur le solde 2021 ainsi que la somme de 104,24 euros sur le solde 2022 ;

— Annuler les frais de mise en demeure et les frais de relance de 102,73 euros ;

— Payer la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts pour les préjudices subis en qualité de propriétaire pour l’acquisition de chauffages d’appoint pour subvenir aux besoins de son locataire, pour les frais engendrés pour l’envoi des courriers recommandés et pour la gestion laborieuse de la société FONCIA [P] [A].

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 22 septembre 2025.

A cette audience, Madame [D] [C] épouse [T], comparant en personne, bénéficiant d’un pouvoir spécial régulièrement établit pour représenter Madame [B] [C] qu’elle produit, explique qu’il y a eu une panne de chauffage qui a duré 15 mois au sein de l’immeuble où elle est copropriétaire d’un bien qu’elle loue. Que son locataire a été privé de chauffage pendant cette période. Que pour cette raison elle conteste le montant des charges réclamées pour cette période et précise que durant cette période, elle a été contrainte dès octobre 2021 de relancer à plusieurs reprises la société FONCIA [P] [A], syndic de la copropriété de son bien. Qu’il aura fallu attendre décembre 2022 pour des travaux de réparations soient réalisés. Que dès lors la société FONCIA [P] [A] a manqué à ses obligations professionnelles en sa qualité de syndic. Elle ajoute que la société FONCIA [P] [A] s’est engagée à « défalquer » le montant des charges imputées au titre des frais de chauffage pour la période d’octobre 2021 à décembre 2022.

La société FONCIA [P] [A], bien que régulièrement convoquée, n’est pas ni présente ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 novembre 2025. A cette date, le tribunal a réouvert les débats à l’audience du 13 janvier 2026 aux fins de production de l’acte de propriété.

A l’audience, Madame [D] [C] épouse [T], comparant en personne, bénéficiant d’un pouvoir spécial régulièrement établit pour représenter Madame [B] [C], intervenant volontaire, produit l’acte de propriété permettant au tribunal de vérifier la qualité des copropriétaires en indivision des demanderesses.

Bien que régulièrement convoqué, le cabinet FONCIA [P] [A] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile, en vigueur à la date d’introduction de la présente demande en justice, lorsque la demande tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros, la saisine du tribunal judiciaire doit, par principe et à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation, ou d’une tentative de procédure participative.

En l’espèce, Madame [D] [C] épouse [T] et Mme [B] [C] justifient avoir saisi le conciliateur de justice le 20 janvier 2025, qu’une session de conciliation a été programmée le 24 février 2025, soit bien avant la saisine de la présente juridiction.

Par conséquent, les demandes de Madame [D] [C] épouse [T] et Mme [B] [C] en paiement seront déclarées recevables.

Sur la régularisation des charges de chauffage

Aux termes de l’article 10 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

L’article 18.I de la même loi ajoute que le syndic est chargé : " Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; (…).".

L’article 18.IV de la même loi précise que le syndic est seul responsable de sa gestion et qu’il ne peut se faire substituer.

L’article 1240 du code civil ajoute que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

En l’espèce, Madame [D] [C] épouse [T] et Mme [B] [C], font valoir que la résidence dans laquelle elles sont propriétaires d’un bien immobilier loué a subi une panne de chauffage depuis le mois d’octobre 2021 mais que ladite panne n’a pas été répercutée par le syndic FONCIA [P] [A] dans le cadre du calcul des charges de copropriété dues pour les années 2021 et 2022 et in fine du montant qu’elle doit payer au titre desdites charges.

Elles produisent au soutien de leurs demandes, les appels de charge de l’année 2021 et 2022 qui ne font pas état de ladite panne et qui mentionnent respectivement une quote-part de 938,57 euros et de 846,38 euros ainsi qu’un décompte qui fait état de ladite panne indiquant pour :

— l’année 2021, une quote-part de 938,57 euros correspondant à la période de 180 jours de chauffage, déduction faite de 396,29 euros correspondant aux jours de 76 jours non chauffés, soit au total la somme de 542,28 euros,

— l’année 2022, une quote-part de 846,38 euros correspondant à la période de 180 jours de chauffage, déduction faite de 724,13 euros correspondant aux jours de 154 jours non chauffés, soit au total la somme de 122,25 euros.

Le syndic FONCIA [P] [A], malgré la convocation envoyée par le greffe de la juridiction avec accusé de réception indiquant qu’il l’a bien reçu, est absent.

Il résulte des pièces produites par Madame [D] [C] épouse [T] et Mme [B] [C] que le syndic FONCIA [P] [A] s’est engagé par un premier courriel du 16 février 2023 à soumettre la demande de régularisation des charges sur l’année 2021 et 2022 de Madame [D] [C] épouse [T] à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale courant le mois de mars/avril 2023.

Puis par un deuxième courriel du 6 octobre 2023, la responsable clientèle senior copropriété confirme que la régularisation desdites charges « sera faite sur l’exercice 2023 en cours ».

Enfin, par un troisième courriel du 6 novembre 2023, après avoir accepté ladite régularisation, la même personne en sa qualité de responsable clientèle senior copropriété lui indique que la régularisation ne peut avoir lieu au motif que son logement n’était pas doté d’un compteur individuel ne leur permettant pas de connaitre le montant et le volume non consommée pendant la panne de chauffage et ladite régularisation est assujettie à l’approbation de l’Assemblée Générale.

Il résulte de l’ensemble des pièces que les appels de charges délivrés par le syndic FONCIA [P] [A] à Madame [D] [C] épouse [T] et Mme [B] [C] sur l’année 2021 et 2022 ne prennent pas en compte la panne de chauffage qui a duré du 15 octobre 2021 au 5 décembre 2022.

Selon le décompte produit par Madame [D] [C] épouse [T] et Mme [B] [C] prenant en compte ladite panne par le syndic FONCIA [P] [A], le montant des charges régularisées pour l’année 2021 s’élève à – 117,78 euros pour l’année 2021 et à – 104,24 euros pour l’année 2022.

Aussi, le syndic FONCIA [P] [A] est le seul responsable de la gestion, il ne peut s’exonérer de ladite régularisation en prétextant d’une part, d’un défaut de compteur individuel et, d’autre part, d’un défaut de pouvoir dépendant de l’Assemblée Générale dès lors qu’il s’est lui-même engagé dans la régularisation des charges de chauffage des demanderesses.

Par conséquent, le syndic FONCIA [P] [A] sera condamné à régulariser les charges de copropriétés de Madame [D] [C] épouse [T] sur l’année 2021 et 2022 concernant le chauffage : 278,51 euros pour l’année 2021 et de 619,89 euros pour l’année 2022.

Sur l’annulation des frais de mises en demeure et de relance

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (3ème Civ., 7 octobre 2009, 08-19001, 08-19631).

Madame [D] [C] épouse [T] et Mme [B] [C] sollicitent le remboursement de la somme de 102,73 euros au titre des frais de mise en demeure et des frais de relance.

Néanmoins, elle ne produit au soutien de sa demande ni lettre de mise en demeure et lettre de relance ni contrat de syndic.

Par conséquent, la demande de Madame [D] [C] épouse [T] et Mme [B] [C] au titre du remboursement des frais de mise en demeure et relance sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L’article 1353 du code civil ajoute que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

Madame [D] [C] épouse [T] et Mme [B] [C] soutiennent que la panne de chauffage a perduré du 15 octobre 2021 au 5 décembre 2022 avec une « gestion laborieuse » du syndic FONCIA [P] [A] de cette situation leur causant ainsi un préjudice financier du fait de la fourniture à leur locataire des chauffages d’appoint.

Elles produisent à l’appui de leur demande un ensemble de courriels qui démontre qu’elles ont informé dès le 28 octobre 2021 le gestionnaire clientèle copropriété du syndic FONCIA [P] [A] de la panne de chauffage, que si ce dernier a demandé aux différents prestataires d’intervenir dès le 29 octobre 2021, les demanderesses ont été contraintes de le relancer par un courriel du 3 novembre 2021 en raison de l’absence d’intervention et pour connaître l’ état d’avancement de leur demande de réparation. Que par un courriel du 28 janvier 2022 Madame [D] [C] épouse [T] ont de nouveau relancé le gestionnaire afin de connaître l’état d’avancement de la réparation de la chaudière.

Elles fournissent également un ordre de mission délivré uniquement le 30 juin 2022 par le syndic FONCIA [P] [A], soit 9 mois après l’avoir informé de ladite panne, ainsi qu’un échange de communication effectué entre le mois de septembre 2022 et novembre 2022 qui démontre que malgré ledit ordre de mission, l’intervention relative à la réparation de la chaudière n’a été effectué qu’au mois de décembre 2022, soit plus d’un an après avoir informé le syndic de ladite panne.

Il résulte de l’ensemble desdites pièces que le syndic FONCIA [P] [A], responsable de la gestion de la résidence, est intervenu très tardivement concernant la réparation de ladite panne alors qu’il avait eu connaissance de cette dernière dès le mois d’octobre 2021, soit 15 mois après avoir eu connaissance de la panne.

Par conséquent, le syndic FONCIA [P] [A] sera condamné à payer la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts à Madame [D] [C] épouse [T] et Mme [B] [C].

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. ». En l’espèce, le syndic FONCIA [P] [A], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par décision réputé contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe de la juridiction,

DÉCLARE recevable la demande de Madame [D] [C] épouse [T] et Mme [B] [C] au titre de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndic FONCIA [P] [A] à régulariser les charges de copropriétés de Madame [D] [C] épouse [T] et Mme [B] [C] sur l’année 2021 pour 278.51 euros et 619,89 euros pour l’année 2022 ;

REJETTE la demande la demande de Madame [D] [C] épouse [T] au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE le syndic FONCIA [P] [A] à payer à Madame [D] [C] épouse [T] et Mme [B] [C] la somme totale de 300 euros au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndic FONCIA [P] [A] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 24 février 2026

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA JUGE