Min N° 25/00557

N° RG 25/00723 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3BE

S.A. ADOMA

C/

Mme [N] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.A. ADOMA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurence LEMOINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [C]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Jessica JIMENEZ de la SELARL JAW AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025001088 du 24/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffiers : M. BOULLE Pierre lors de l’audience, et M^me DEMILLY Florine lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 30 avril 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence LEMOINE

Copie délivrée

le :

à : Madame [N] [C]

EXPOSE DU LITIGE

La société anonyme d’économie mixte ADOMA (la SAEM ADOMA), ayant pour mission l’hébergement de personnes rencontrant des difficultés sociales, a conclu avec Madame [N] [C], un contrat de résidence pour un logement situé [Adresse 3], en date du 07 février 2023, moyennant une redevance mensuelle de 628,71 euros. Ledit contrat conclu pour une durée d’un mois, a été tacitement renouvelé.

Le 27 septembre 2024 la SAEM ADOMA a fait signifier à Madame [N] [C] par acte de commissaire de justice, une mise en demeure en date du 23 septembre 2024, d’avoir à se conformer au règlement intérieur, et à mettre fin à l’hébergement de tierces personnes.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, la SAEM ADOMA a fait assigner Madame [N] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

Constater la validité de la mise en demeure en date du 23 septembre 2024 visant la clause résolutoire signifiée à Madame [N] [C] selon procès-verbal en date du 27 septembre 2024 du commissaire de justice,Constater l’occupation illicite par une tierce personne de la chambre de Madame [N] [C], telle qu’elle résulte du procès-verbal dressé par le commissaire de justice le 14 janvier 2025, en conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 octobre 2024, à défaut prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence,ordonner l’expulsion de Madame [N] [C], sans délai comme prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser, la société ADOMA à faire transporter si besoin, après le départ volontaire ou l’expulsion de l’occupant, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux risques et périls de l’occupant, et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction,condamner Madame [N] [C] à verser à la SAEM ADOMA l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération du logement, condamner Madame [N] [C] à verser à la SAEM ADOMA une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Madame [N] [C] aux entiers dépens d’instance, en ce compris les frais de signification de la mise en demeure, les frais d’assignation, de signification du jugement et ses suites, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 30 avril 2025, la SAEM ADOMA représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation, et maintient ses demandes.

La SAEM ADOMA, rappelant la force obligatoire des contrats, fait valoir l’absence de respect par la défenderesse de ses obligations contractuelles, soutient, en se référant aux articles 9, et 10 du règlement intérieur, ainsi qu’aux articles 8 et 11 du contrat de résidence, que Madame [N] [C] hébergeait dans sa chambre de manière durable une tierce personne, sans en avoir au préalable informé le responsable de la résidence; que la SAEM ADOMA n’ayant pas autorisé la résidente à héberger un tiers, celui-ci constitue un hébergement clandestin. Elle ajoute que cette infraction au règlement intérieur a également été constatée dans le procès-verbal du commissaire de justice missionné par ordonnance du Juge des contentieux de la protection de [Localité 8], que les débats d’audience ont révélé que ce sont en réalité cinq personnes qui résident dans le logement, lequel n’est pas adapté pour un nombre si important d’occupants. Elle fait valoir l’acquisition de la clause résolutoire, conformément aux stipulations des articles 8 et 11 du contrat de résidence, face aux manquements graves, répétés et manifestes de la résidente au règlement intérieur.

Madame [C], représentée par son conseil s’oppose aux demandes de la société ADOMA, et sollicite à titre subsidiaire les plus amples délais pour quitter les lieux ayant entrepris des démarches pour se reloger. Elle souligne être mère de trois enfants, dont deux sont placés, explique que son compagnon était présent dans le logement pour la soutenir à la fin de sa grossesse, et qu’ils ont pour projet de résider ensemble. Elle affirme avoir informé par mail le responsable de la résidence de la présence de son compagnon.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 18 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l’espèce, Madame [N] [C] assignée à l’étude du commissaire de justice était représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux stipulations du contrat de résidence du 07 février 2023, pris en son article 11, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l’espèce, la SAEM ADOMA justifie avoir mis en demeure Madame [N] [C], par signification de commissaire de justice du 27 septembre 2024, d’avoir à mettre fin à l’hébergement de tierces personnes.

En conséquence, la demande de la SAEM ADOMA aux fins de constat de résiliation du contrat de résidence pour non-respect des obligations contractuelles est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 9 du contrat du 07 février 2023, le résidant a pour obligation de n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur de la résidence.

L’article 11 dudit contrat prévoit que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant ou s’il existe un manquement grave ou répété au règlement intérieur un mois après une mise en demeure.

A la lecture du règlement intérieur de la résidence, il est prescrit en son article 9 « [6] d’un invité », que « conformément aux dispositions de l’article R633-9 du CCH, pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition.

Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement, au préalable, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci.

Ces renseignements sont consignés dans un registre ouvert à cet effet et émargé par le résident accueillant.

Le résident accueillant sera solidairement responsable du bon respect du règlement intérieur par son invité et acquittera un montant forfaitaire journalier correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l’hébergement ; ce montant journalier sera précisé par voie d’affichage.

Une facture sera établie au nom du résident hébergeant le tiers…..

Cette possibilité d’hébergement d’un invité pourra être refusée, au regard des règles de sécurité en vigueur dans l’établissement….

Pour des raisons d’hygiène, de sécurité et de tranquillité des résidents, tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit.

Cette situation générant une sur-occupation mettant en péril la sécurité des résidents de l’établissement, le résident qui y consentirait devrait y mettre fin sous 48h00 après mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception. »

Dans son procès-verbal de constat du 14 janvier 2025, le commissaire de justice missionné précise avoir constaté dans les lieux la présence de la locataire Madame [N] [C] qui déclare vivre avec son compagnon, lequel est également présent dans le logement lors du passage du commissaire de justice. Il souligne que certains revêtements et équipements du logement sont encrassés et que le détecteur de fumée a été retiré.

En l’espèce, si Madame [C] affirme avoir informé la SAEM ADOMA de la présence de son compagnon dans les lieux, elle n’apporte pas la preuve d’une telle information. Elle ne justifie pas non plus du paiement d’une surtaxe telle que prévue par l’article 9 du règlement intérieur. En outre, la présence du compagnon de Madame [C] dans les lieux n’est pas contestée par la défenderesse.

Ainsi, il apparaît que Madame [N] [C], en accueillant de manière permanente dans le logement une tierce personne, sans en avoir informé au préalable le responsable de la résidence, a enfreint les prescriptions du règlement intérieur, et ainsi commis un manquement grave ou répété à ses obligations contractuelles.

En outre, la SAEM ADOMA justifie avoir fait signifier à Madame [N] [C] par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2024, une mise en demeure en date du 23 septembre 2024 d’avoir à cesser d’héberger des tierces personnes.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévues au contrat de résidence conclu entre la SAEM ADOMA et Madame [N] [C] sont réunies à la date du 28 octobre 2024.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 07 février 2023, à compter du 28 octobre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois. En conséquence, il convient de débouter la SAEM ADOMA de sa demande sur ce chef.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [N] [C] indique avoir trois enfants. Elle explique à l’audience que deux d’entre eux sont placés auprès des services de la protection de l’enfance, et ne donne pas d’information sur les droits exercés sur le dernier. En outre, la situation familiale et la nécessité pour Madame [N] [C] d’avoir recours à un logement social met en évidence les difficultés d’accès au logement auxquelles la famille fait face et son recours limité au parc privé.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [N] [C] un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [N] [C] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le contrat de résidence se trouve résilié depuis le 28 octobre 2024, Madame [N] [C] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant de la redevance révisée augmentée des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, et de condamner Madame [N] [C] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [N] [C] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification de la mise en demeure et de l’assignation.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAEM ADOMA les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d’économie mixte ADOMA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 07 février 2023 entre la [9] anonyme d’économie mixte ADOMA d’une part, et Madame [N] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ACCORDE à Madame [N] [C] un délai de SIX MOIS à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 3].

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [N] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [C] à compter du 28 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [N] [C] à payer à la Société anonyme d’économie mixte ADOMA l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux ;

DEBOUTE la Société anonyme d’économie mixte ADOMA de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la Société anonyme d’économie mixte ADOMA de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [N] [C] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification de la mise en demeure et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE