TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 AVRIL 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/02134 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2VDQ

N° de MINUTE : 26/00552

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Me [J], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

DEFENDEURS

Monsieur [D] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représenté

Madame [C] [R] épouse [W]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] sont propriétaires des lots n°72, 80 et 104 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Chadefaux Lecoq, a fait assigner Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner solidairement Monsieur [W] [D] et Madame [W] [C] née [R] au paiement de la somme de 42.708,15 euros en principal, appel de charges du premier trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 10 février 2025, majorée des intérêts légaux à compter du 23 novembre 2023 sur la somme de 21.874,87 euros, puis à compter du 12 novembre 2024 sur la somme de 40.288,09 euros, puis à compter du 28 janvier 2025 sur la somme de 42.325,09 euros, puis à compter de la présente assignation pour le surplus ;

Les condamner de même solidairement au paiement de la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 2.200 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur et Madame [W], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire des consorts [W], au visa de l’article 220 du code civil compte tenu de leur qualité d’époux, au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure et la sommation de payer qui leur ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur et Madame [W] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 23 septembre 2025 et fixée à l’audience du 11 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 8 octobre 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 juin 2022, 15 juin 2023 et 5 septembre 2024 ayant voté l’arrachage de trois cyprès morts, le remplacement des colonnes eaux usées du bâtiment E, la réalisation de travaux de rénovation globale et la réalisation d’une mission de contrôle technique pour les travaux de rénovation globale et approuvé les comptes de l’exercice annuel 2023 ainsi que les budgets prévisionnels 2024 et 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2026.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 1 342,89 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 23 novembre 2023 de 48 euros,

frais de mise en demeure du 12 novembre 2024 de 48 euros,

frais d’intérêts de retard du 3 décembre 2024 de 188,92 euros,

frais de relance du 3 décembre 2024 de 37 euros,

frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier » du 8 janvier 2025 de 350 euros,

frais de sommation de payer du 29 janvier 2025 de 320,97 euros,

frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat » du 10 février 2025 de 350 euros.

De surcroît, il convient également d’écarter l’appel au titre du solde « changement globes lumineux » du 31 décembre 2023 à hauteur de 38,43 euros, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas du vote de tels travaux.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2023 et le 10 février 2025 a été de 43 700,98 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 2 374,15 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que soit retenu la solidarité à l’encontre des défendeurs au motif que ces derniers seraient époux. Il ne justifie toutefois pas de cette qualité, aucun document versé aux débats ne permettant d’établir que Monsieur et Madame [W] seraient mariés. Dès lors, la solidarité ne peut être retenue sur ce fondement.

En revanche, le syndicat des copropriétaires verse au débat en pièce n°11 le règlement de copropriété, qui prévoit expressément à l’article 81 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 41 326,83 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 février 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 23 novembre, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur et Madame [W], sur la somme de 14 392,34 euros, à compter du 12 novembre 2024, date de la seconde mise en demeure qui leur a été notifiée, sur la somme de 28 107,66 euros, à compter du 28 janvier 2025, date de la sommation de payer, sur la somme de 1 173,17 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1 342,89 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 23 novembre 2023.

Outre cette mise en demeure, d’un coût de 48 euros, il est également justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 12 novembre 2024 d’un coût de 48 euros et d’une relance le 3 décembre 2024, facturée 37 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à ces demandes.

En revanche, il convient de déduire les frais de « constitution de dossier transmis à l’huissier » du 8 janvier 2025 d’un coût de 350 euros, et de « constitution de dossier transmis à l’avocat » du 10 février 2025 d’un coût de 350 euros qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à leur égard.

En outre, les intérêts de retard ne peuvent constituer des frais de recouvrement au sens de la loi du 10 juillet 1965. La demande à ce titre, à hauteur de 188,92 euros, au demeurant non justifiée par le syndicat des copropriétaires, sera en conséquence également écartée.

La solidarité sera retenue à l’encontre de Monsieur et Madame [W], les frais engagés par le syndicat des copropriétaires répondant à la nécessité de recouvrir les charges de copropriété impayées à l’égard desquelles les défendeurs sont tenus solidairement.

Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de la somme de 133 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] payent très irrégulièrement leurs charges de copropriété. Or, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant particulièrement significatif, Monsieur et Madame [W] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs, étant relevé que la copropriété a engagé de très importants travaux de rénovation, sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Les consorts [W] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [W] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens les frais afférents à la sommation de payer du 28 janvier 2025 d’un coût de 320,97 euros, celle-ci ne constituant pas un acte nécessaire à la présente instance au sens de l’article 696 du code de procédure civile. Cette demande aurait dû être formée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Chadefaux Lecoq, la somme de 41 326,83 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 10 février 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre sur la somme de 14 392,34 euros, à compter du 12 novembre 2024 sur la somme de 28 107,66 euros, à compter du 28 janvier 2025 sur la somme de 1 173,17 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Chadefaux Lecoq, la somme de 133 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Chadefaux Lecoq, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Chadefaux Lecoq, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 08 avril 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT