TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MARS 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/04436 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JON

N° de MINUTE : 26/00340

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1], représenté par son syndic, la société PROGESTION, SARL

[Adresse 2]

[Localité 2]

Pour qui est élu domicile au Cabinet de Maître [U], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, [Adresse 3] vestiaire : PB 05,

Ayant pour avocat plaidant Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

C/

DEFENDEURS

Monsieur [T] [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représenté

Madame [O] [N]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, Greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] sont propriétaires des lots n°3, 45 et 203 de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93).

Par jugement du 8 janvier 2021, le tribunal de proximité de Saint-Ouen a condamné solidairement Monsieur et Madame [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 542,65 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêté au 11 décembre 2020, 4ème trimestre 2020 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION, a fait assigner Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 7] [Localité 5] la somme de 12.156,88 € majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter de l’assignation au jour du parfait paiement.

Condamner solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 8] la somme de 1.800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 8] la somme de 1.800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner solidairement Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation solidaire de Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui leur a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 11 septembre 2025 et fixée à l’audience du 14 janvier 2026. Elle a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 septembre 2020, 11 juin 2021, 20 avril 2022, 22 février 2023, 10 janvier 2024, 11 décembre 2024 et 7 mai 2025 ayant approuvé les travaux de rénovation globale et de modernisation de l’ascenseur du 20 et de changement de groupes de traction dans les 2 ascenseurs du 20 ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et les budgets prévisionnels du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic en vigueur du 31 mars 2022 au 31 mars 2025 et celui applicable du 1er avril 2025 au 31 mars 2028.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2023 et le 1er avril 2025 a été de 25 238,21 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 13 081,33 euros.

Il y a lieu de relever qu’en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, et faute de toute précision apportée par Monsieur et Madame [N], les règlements effectués par ces derniers entre le 20 décembre 2022 et le 19 novembre 2024, soit un total de 8 800 euros, ont été imputé par priorité sur la dette la plus ancienne.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats la copie d’un paragraphe 4°) intitulé « Solidarité » dont il peut être déterminé à quel document il se rapporte. Rien ne permet ainsi d’établir qu’il s’agit d’un extrait du règlement de copropriété de la [Adresse 5]. Cette pièce ne peut en conséquence permettre d’établir la solidarité entre Monsieur et Madame [N]. Il sera relevé que le jugement du tribunal de proximité de Saint-Ouen du 8 janvier 2021 a retenu la solidarité mais sans qu’il en soit justifié dans sa motivation, ne permettant ainsi pas d’établir à quel titre elle a été retenue et d’en vérifier ainsi le bien-fondé.

Dès lors, en l’absence de disposition légale, de justification de la qualité d’époux des défendeurs ou d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis de lots, qui ne se présume point, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre. La condamnation sera dès lors prononcée à hauteur de la part de chacun dans l’indivision.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires, à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, la somme de 12 156,88 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal de proximité de Saint-Ouen du 8 janvier 2021. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ne peuvent être considérés comme étant de bonne foi. Ils ont de fait commis en toute connaissance de cause une faute de nature à occasionner un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie et en contraignant les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] à payer, à hauteur de la part de chacun dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION, la somme de 12 156,88 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 10] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] sise [Adresse 6] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société PROGESTION, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [N] et Madame [O] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 11 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT