COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

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N° RG 23/00047 – N° Portalis DBXH-W-B7H-CZQL

N° de Minute :

JUGEMENT DU 2 OCTOBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE DU DELIBERE:

Monsieur Julien DEGUINE, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique,

Assisté lors des débats et du prononcé de Madame Théa HOAREAU, greffier,

Débats à l’audience publique du : 6 février 2025

JUGEMENT : contradictoire, mis en délibéré, rendu par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025 et signé par Monsieur DEGUINE et Madame HOAREAU

ENTRE :

Monsieur [O] [B]

né le 19 avril 1974 à [Localité 6], demeurant [Adresse 12]

Rep/assistant : M^e Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d’AJACCIO

Madame [T] [B]

née le 17 août 1972 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Dominique REMITI-LEANDRI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 9] Armoise à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice la société [Localité 5] Immobilier (RCS d'[Localité 5] n° 852 298 017), dont le siège social est situé [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux,

Rep/assistant : Maître Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [B] et Madame [T] [B] sont propriétaires de plusieurs lots de l’ensemble en copropriété dénommé [Localité 9] Armoise, situé [Adresse 13].

Se plaignant de la répartition des charges communes générales de l’immeuble, Monsieur et Madame [B] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, afin d’obtenir au visa des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 l’annulation des stipulations du réglement de copropriété qui y sont relatives.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, Monsieur et Madame [B] demandent de :

— prononcer la nullité de la répartition des charges communes et juger non écrites les dispositions correspondantes figurant au règlement de copropriété,

— avant dire droit sur la nouvelle répartition des millièmes de copropriété, ordonner une expertise,

— les dispenser de participation à la dépense commune des frais de procédure,

— et condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à leur payer une indemnité de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 9] Armoise, représenté par son syndic, demande :

— à titre principal, de débouter Monsieur [B] de leurs demandes,

— à titre subsidiaire, de mettre les frais d’expertise à la charge Monsieur [O] [B] et Madame [T] [B],

— et dans tous les cas de les condamner à lui payer une indemnité de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

La clôture est intervenue le 17 juin 2024.

Par jugement du 5 décembre 2024, le tribunal judiciaire a renvoyé la cause et les parties à l’audience du 6 février 2025, et a invité les demandeurs à produire un exemplaire intégral du règlement de copropriété, produit en pièce 2 dans une version incomplète.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 février 2025, et mise en délibéré au 10 avril 2025, pour être prorogée au 19 juin 2025, puis au 2 octobre 2025, date à laquelle le délibéré a été rendu.

SUR CE,

Attendu que selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux (…) charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » ; que l’article 5 précise que « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » ;

Attendu que l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 répute non-écrites toutes clauses contraires aux dispositions de l’article 10 ;

Attendu que l’article 9 du règlement de copropriété stipule que « chacun des copropriétaires devra supporter les charges communes au prorata de la fraction lui appartenant dans les choses communes de l’immeuble calculée proportionnellement à la valeur relative de chaque partie privative » ;

Attendu qu’ il ressort par ailleurs du règlement de copropriété, comme le relève l’expert consulté par les demandeurs, que les quote parts des parties communes sont réparties entre certains lots en considération de leur consistance, indépendamment de leur situation dans l’immeuble ; qu’ainsi, les appartements de type F3, sont affectés des mêmes tantièmes, quel que soit leur étage ;

Que d’autres répartitions sont incohérentes ; qu’ainsi les lots 90 et 91, dont il n’est pas contesté qu’ils sont de même superficie, et situés au même étage, sont affectés de tantièmes à hauteur, pour le premier, de 88,5, et pour le second, de 220,5 ;

Attendu qu’il ressort de ces éléments que les quote-parts des parties communes ne sont pas réparties en proportion de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs de ces parties, en considération de leur consistance, superficie ou de leur situation ; que la répartition entre les copropriétaires des charges communes relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes n’est par conséquent pas conforme aux prévisions du texte précité ;

Attendu que selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 sont réputées non écrites (…) ; lorsque le juge (…) répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition » ;

Attendu qu’il y aura lieu de déclarer non écrit l’article 3 du règlement de copropriété, et d’ordonner une expertise avant dire droit sur la répartition des charges ;

Attendu que les demandes des parties seront pour le surplus réservées ;

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et mixte,

Déclare non écrit l’article 3 du règlement de copropriété de l’ensemble en copropriété dénommé [Localité 9] Armoise, situé [Adresse 13],

Ordonne une expertise avant dire droit sur la répartition des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes,

Désigne Monsieur [K] [E] ([Adresse 4], tél : [XXXXXXXX01], [Localité 11]. : 06.15.92.52.83 ; Courriel : [Courriel 10]),

avec mission de :

— Recueillir les explications des parties, prendre connaissance des documents de la cause, se faire remettre tous documents utiles, entendre tous sachant, s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source, faire appel, si nécessaire, à un technicien d’une spécialité différente de la sienne,

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 2], à [Localité 5],

— vérifier et décrire les parties communes et privatives de l’immeuble,

— déterminer, pour chacune des parties privatives, sa surface, sa consistance et sa situation au sens de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, afin d’en déterminer la valeur relative, par rapport à l’ensemble des valeurs des parties privatives,

— proposer un projet d’état descriptif de division modifié et une nouvelle clause de répartition des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes conformes à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

— formuler toutes observations utiles à la solution du litige,

Dit que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties, et leur impartir un délai pour présenter leurs dires, dont il fixera la durée en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.

Dit que sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, les frais d’expertise seront avancés par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble en copropriété dénommé « La Tour Armoise », représenté par son syndic, devra consigner la somme de 2500€ à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Ajaccio, dans le mois de la présente décision ou de sa signification étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, sauf décision contraire en cas de motif légitime et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

Réserve le surplus des demandes, et les dépens.

Le Greffier, Le Président,