TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00268 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2SCK

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00242

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 08 janvier 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société In’Li,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alexis LE LIEPVRE de la SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R176

ET :

La société CANADI,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme BERTIN de la SELARL BERTIN & BERTIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J126

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EXPOSE DU LITIGE

Par actes notariés des 7 juin et 23 juillet 2021, la société IN’LI a acquis en l’état futur d’achèvement de la société CANADI plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Par acte délivré le 31 janvier 2025, la société IN’LI a assigné la SCI CANADI en référé devant le président de ce tribunal afin de voir :

— juger que l’immeuble objet des deux ventes en l’état futur d’achèvement des 7 juin et 23 juillet 2021 est inachevé et présente de nombreux désordres en empêchant la livraison ;

— condamner la SCI CANADI à réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, conformément à sa définition contractuelle telle que convenue aux termes des deux actes de vente en l’état futur d’achèvement en ce compris les travaux de raccordement de l’immeuble au gaz, sa mise en service, le ravalement des façades intégrant les travaux nécessaires à la reprise des dégradations causées par l’absence de ravalement, les travaux de reprise de l’ensemble des désordres constatés lors des opérations préalables à la livraison ainsi que les travaux de réalisation du parc de stationnement en cours arrière de l’immeuble ;

— assortir ces condamnations d’une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du mois qui suit l’ordonnance ;

— se réserver la faculté de liquider l’astreinte ainsi ordonnée ;

— condamner la SCI CANADI au paiement de la somme de 401.381,60 euros, au titre des pénalités de retard contractuelles ;

— condamner la SCI CANADI aux entiers dépens de l’instance ;

— condamner la SCI CANADI au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Alexis LE LIEPVRE, avocat au barreau de Paris.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 8 janvier 2026.

La société IN’LI maintient ses demandes en actualisant la demande de provision formée au titre des indemnités de retard à 726.353,40 euros et la demande formée au titre des frais irrépétibles à la somme de 5.000 euros.

Elle fait valoir en substance que :

— la société défenderesse n’a pas été en mesure de livrer l’immeuble dans le temps convenu et a sollicité plusieurs décalages de la date contractuelle de livraison ;

— la date contractuelle de livraison de l’immeuble est dépassée depuis près de deux ans ;

— la SCI CANADI n’a toujours pas été en mesure de réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble, en ce compris les travaux de raccordement au réseau GRDF ni les travaux nécessaires à l’habitabilité des parties communes et privatives de l’immeuble ;

— l’ensemble de l’immeuble est actuellement en train de se détériorer ;

— les prestations à réaliser sur l’immeuble sont encore nombreuses, de sorte que l’achèvement, tant au sens dispositions du code de la construction et de l’habitation que des actes de VEFA, n’est pas atteint ;

— elle a, sans succès, mis en demeure la défenderesse d’avoir à faire réaliser ces travaux mais à ce jour et depuis l’acte rectificatif à la VEFA du 4 septembre 2025 conclu à l’issue de discussions amiables, seuls des travaux de reprise de la façade arrière de l’immeuble et de traitement des infiltrations ont été réalisés.

Elle oppose, sur les moyens de défense de la SCI CANADI tirés de causes légitimes de suspension des délais pour décaler, au-delà du 2 novembre 2023, la date contractuelle de livraison de l’immeuble, les observations suivantes :

— cet argument ne peut prospérer dans la mesure où la société défenderesse n’a, à aucun moment, respecté la procédure prévue aux actes de VEFA pour déclarer une cause légitime de suspension des délais, et notamment ne l’a jamais informée, par courrier recommandé, des prétendues causes légitimes dont elle entendait se prévaloir dans ses dernières écritures ;

— c’est de façon illégitime que la société défenderesse se retranche derrière une prétendue carence de la société GRDF dans le raccordement de l’immeuble au gaz, relevant que les démarches de celle-ci auprès de la société GRDF sont datées de près d’un an.

Sur la demande de provision, elle indique que les deux actes de vente prévoient qu’en cas de non-respect du délai de livraison, éventuellement majoré d’un temps égal à celui pendant lequel serait survenue une ou plusieurs des causes légitimes de suspension de délai, le vendeur, devient redevable de plein droit envers l’acquéreur, d’une pénalité de retard, dont le montant journalier, forfaitaire et libératoire est d'1 euro par mètre carré de surface habitable (SHAB) et par jour calendaire de retard, tout jour commencé étant dû en entier.

S’agissant de la demande reconventionnelle en désignation d’un expert, elle fait valoir que la défenderesse n’a jamais allégué du caractère achevé et livrable de l’immeuble et notamment ne l’a jamais convoquée dans les conditions prévues à l’acte de vente aux opérations préalables à la livraison (ou réception vis-à-vis des entreprises).

En réplique, la SCI CANADI sollicite du juge des référés qu’il :

— constate l’existence de contestations sérieuses et en conséquence rejette les demandes de la société IN’LI qui n’entrent pas dans la compétence du juge des référés ;

— à titre subsidiaire qualifie les clauses litigieuses de clauses pénales, limite le montant de la clause pénale des actes de vente en l’état futur d’achèvement du 7 juin 2021 et du 23 juillet 2021 à 1 euro symbolique et rejette la demande de condamnation sous astreinte sollicitée par la société IN’LI ;

— à titre reconventionnel ordonne une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire des parties à l’instance avec notamment pour objet de relever et décrire les griefs alléguées dans l’assignation et les pièces de la société IN’LI, en ce compris la liste des réserves au 28 mai 2024 et à la suite des OPL et les constats de commissaire de justice en date des 9 juillet, 1er octobre 2024 et du 2 décembre 2025 ; en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions ; déterminer, d’un point de vue technique, la date à laquelle l’ouvrage litigieux était achevé et livrable au regard des stipulations contractuelles ainsi que de déterminer si le chantier a connu des retards, en déterminer les causes et les évaluer au regard des pénalités de retard prévues contractuellement et de procéder aux comptes entre les parties ;

— lui donne acte que cette demande d’expertise ne constitue pas une reconnaissance de mise en jeu de sa responsabilité ;

— En tout état de cause :

condamne la société IN’LI à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamne la société IN’LI aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL BERTIN & BERTIN – AVOCATS ASSOCIES, représentée pour les besoins de la présente procédure par Maître Jérôme BERTIN, avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle explique que :

— des causes légitimes de suspension des délais ont conduit les parties à reporter la date de livraison prévue au 2 novembre 2023, et en particulier l’absence de retour de GRDF quant au raccordement des réseaux ;

— postérieurement au 2 novembre 2023, et malgré les relances qu’elle lui a adressées, le concessionnaire GRDF ne s’est rendu sur le chantier que le 11 janvier 2024 et n’a transmis ses observations quant aux reprises à effectuer que le 2 février 2024 ; et elle a transmis le 16 février 2024 à GRDF le justificatif des reprises réalisées ;

— la société IN’LI a été informée des causes légitimes de retard consistant en l’absence de réponse de la société GRDF notamment le 20 mars 2024 ;

— la demanderesse ne produit pas d’éléments justifiant de la réalité de l’absence d’achèvement des travaux avec l’évidence requise devant le juge des référés.

Sur sa demande reconventionnelle, elle indique que le motif légitime est caractérisé par les nombreuses contestations sérieuses tant en ce qui concerne l’étendue des travaux restant à réaliser, ainsi que par l’existence de causes légitimes de suspension du délai de livraison, et qu’il apparaît nécessaire qu’il soit procédé à la désignation d’un expert judiciaire pour déterminer la réalité des désordres et des pénalités de retards alléguées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

La société demanderesse fonde sa demande d’injonction sur l’article 835 du code de procédure civile, lequel prévoit que le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent visé par cette disposition s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Le trouble manifestement illicite désigne quant à lui toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Toutefois, la seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la livraison des biens immobiliers devait intervenir le 29 avril 2022, et qu’elle a été reportée au 2 novembre 2023.

Il est par ailleurs établi que les deux contrats de VEFA prévoient que le délai d’achèvement et/ou de livraison peut être légitimement suspendu du fait d’évènements qu’ils énumèrent, et à condition que la cause ne résulte pas du fait, de la faute ou de la négligence du vendeur.

Il convient enfin de relever qu’il n’est pas justifié l’achèvement de l’immeuble et que les parties s’opposent sur le caractère légitime de la cause de suspension invoquée par la société défenderesse.

La circonstance que le délai fixé au 2 novembre 2023 n’a pas été respecté est constitutive d’un trouble en ce qu’elle caractérise le non respect de dispositions contractuelles. Toutefois, il n’est pas démontré que ce trouble est manifestement illicite dès lors que la société venderesse invoque une cause de suspension du délai, appuyée par des éléments probatoires dont l’appréciation et l’effet relèvent du seul juge du fond.

En outre, l’imminence d’un dommage n’est pas démontrée.

La demande d’injonction est par conséquent rejetée, et partant la demande de provision en ce qu’elle est fondée sur le non respect du délai de livraison.

En effet, l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Or, dès lors qu’est discutable la responsabilité du vendeur dans le défaut de respect du délai d’achèvement et/ou de livraison, la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse.

Sur la demande reconventionnelle tendant à la désignation d’un expert, elle est fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, lequel dispose que s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Toutefois, au cas présent, il n’est pas démontré que les opérations d’achèvement ont été mises en œuvre et par ailleurs, il n’appartient pas à l’expert de se prononcer sur le bien fondé des causes de suspension du délai d’achèvement.

A défaut de demonstration d’un intérêt légitime, la demande d’expertise est rejetée.

Succombante au principal, la société IN’LI est condamnée aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procedure civile.

Enfin, eu égard à la nature du litige, il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes de la société IN’LI ;

Rejetons la demande reconventionnelle de la société CANADI ;

Condamnons la société IN’LI à supporter la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejetons les demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 FEVRIER 2026.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE