TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 25/00962 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FMGE

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 7] C/ [C] [I]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de [L] [Z]auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 7], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [R] [F], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

DEFENDERESSE

Madame [C] [I]

née le 08 Juillet 1959 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 02 Juin 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH) DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 7], a donné à bail à Madame [C] [I], un logement sis [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 333,01 euros charges comprises.

Par acte sous seing privé du même jour, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 7], a donné à bail à Madame [C] [I] un emplacement de parking sis [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 6,00 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [C] [I], le 07 janvier 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l’occupation du logement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Charente-Maritime (CCAPEX) le 10 janvier 2025. La CAF a été saisie le 31 décembre 2024.

Par acte de commissaire du même jour, le bailleur a fait signifier à Madame [C] [I] une sommation de payer les loyers de l’emplacement de parking.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 1er avril 2025, dénoncé à la CCAPEX le 02 avril 2025, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 7] a assigné Madame [C] [I], aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation ainsi que prononcer la résiliation de la convention d’occupation temporaire relative au parking, et l’autoriser, en conséquence, à faire procéder à son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin, assistance de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard applicable deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux resté sans effet ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 1.369,40 euros au titre des loyers impayés et charges relatifs au logement et de 37,42 euros au titre des loyers et charges relatifs au parking, arrêtés à la date du 21 mars 2025 et postérieurement au paiement du loyer mensuel et des charges outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de son départ, d’une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges et révisable en fonction de l’indice au même titre qu’un loyer conformément à l’article 3-1 du contrat de bail, outre le paiement de frais éventuels de déménagement et de garde-meubles.

Le bailleur réclame, en outre, sa condamnation au paiement de la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 02 juin 2025, l’OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 7] était représenté par Madame [F], régulièrement munie d’un pouvoir écrit. Madame [C] [I] a comparu.

Le bailleur actualise sa créance à 2.047,00 euros en indiquant que la locataire a justifié de deux paiements, confirmant que les loyers ont repris et précisant ne pas être opposé aux délais de paiement. Il est précisé que la demande d’accompagnement liée au logement a été faite.

Madame [C] [I] indique qu’elle vit seule et que ses ressources sont d’environ 1.300,00 euros et sollicite de rester dans le logement.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 14 mai 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Le bailleur justifie de la notification de l’assignation et du commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et au représentant de l’Etat dans le délai. L’action est recevable.

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 07 janvier 2025 sont demeurées impayées dans le délai de six semaines ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 18 février 2025.

S’agissant de l’emplacement de parking, le contrat de bail prévoit en son article 5 qu’en cas de non-paiement des sommes dues, loyers ou charges régulièrement appelés, la convention temporaire sera résiliée de plein droit après une simple mise en demeure restée sans effet.

Force est de constater que le contrat de bail ne prévoit aucun délai pour l’accomplissement par le locataire de son obligation.

Dès lors, la demande de résiliation de la convention d’occupation temporaire d’un parking sera rejetée.

Sur les loyers et charges impayés

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et deux décomptes de créance actualisés au 23 mai 2025, l’un pour le logement et l’autre pour l’emplacement de parking.

En l’absence de contestation, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [C] [I] à lui payer la somme de 1.773,31 euros au titre des loyers et charges impayés du logement arrêtée au 23 mai 2025, les frais de poursuite étant exclus (89,19 euros + 184,50 euros), et la somme de 50,12 euros au titre des loyers et charges impayés de l’emplacement de parking arrêtée au 23 mai 2025, soit à la somme totale de 1.823,43 euros.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bailleur confirme la reprise des paiements du loyer et indique ne pas être opposé à une demande de délais.

Madame [C] [I] sollicite la possibilité de rester dans le logement et donne son accord pour un plan d’apurement mensuel à hauteur de 56,00 euros. Elle produit un justificatif de deux paiements, intervenus le 30 mai 2025, d’un montant de 300,15 euros (logement) et 58,00 euros (parking), validés par le bailleur lors de l’audience.

Il résulte du diagnostic social et financier que Madame [C] [I] est retraitée depuis le 1er juillet 2023 et exerce une petite activité rémunérée en CESU. La locataire a expliqué avoir, du fait des difficultés rencontrées, sollicité un accompagnement budgétaire.

Il est indiqué que ses ressources sont de 1.358,00 euros (pension de retraite + salaire + APL).

Au regard de la situation des locataires, il y a lieu de dire qu’elle devra apurer la dette en 32 mensualités de 56,00 euros, outre le loyer courant, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Aux termes de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

Considérant que le versement intégral du loyer courant a repris avant la date d’audience, il y a lieu de dire que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais accordés tels que précisés dans le dispositif et que cette suspension prend fin dès le premier impayé. Si la locataire se libère de sa dette locative selon les modalités précisées dans le dispositif, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation respective des parties, le bailleur sera débouté de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens

Madame [C] [I] succombant, sera condamnée au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce texte.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONDAMNE Madame [C] [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 7], en deniers ou quittance, la somme de 1.773,31 euros (MILLE SEPT CENT SOIXANTE TREIZE EUROS ET TRENTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés du logement, et 50,12 euros (CINQUANTE EUROS ET DOUZE CENTIMES) au titre des loyers et charges impayés de l’emplacement de parking, arrêtées au 23 mai 2025 avec intérêts à compter de la signification de la présente décision ;

— ACCORDE à Madame [C] [I] un délai de 32 mois pour s’acquitter de la dette par 32 échéances mensuelles de 56,00 euros en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 18 février 2025 pour le logement ;

— CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire du contrat de bail de l’emplacement de parking ne sont pas réunies ;

— SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail du logement pendant l’exécution des délais de paiement ;

— DIT que dans ce cas, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— DIT qu’à défaut :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet pour le logement sis [Adresse 4] à [Localité 6] ;

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux il sera procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— la locataire sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail du logement ;

— le bailleur sera débouté de sa demande d’astreinte, le recours à la force publique étant prévue ;

— le bailleur sera débouté de sa demande au titre du garde-meuble, demande hypothétique ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 7] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [C] [I] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL