TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/01098 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZYIF

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. BACHE

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. MANUFOR FONDATIONS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e François VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 14 Octobre 2025

ORDONNANCE du 25 Novembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 1er juin 2011, la société BV a mis à bail commercial au profit de la société Manufor Fondations des locaux situés au [Adresse 7] [Adresse 1] pour une durée de neuf années. Le loyer annuel a été fixé à 10 200 euros hors taxes et hors charges, payable par mensualités et d’avance.

Par un avenant sous seing privé du 12 octobre 2012, la consistance des biens loués et le loyer ont été modifiés, le loyer étant ramené à 9 600 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er novembre 2012.

Par acte notarié du 1er avril 2019, la société Bache a acquis l’ensemble immobilier au sein duquel se trouvent les biens loués et est ainsi venue aux droits de la société BV.

Un avenant sous sein privé du 6 décembre 2019 a :

* décrit l’assiette du bail :

—  171 mètres carrés de bureaux outre une quote-part liée aux parties communes,

—  120 mètres carrés de hangar,

—  3 places de parking pour véhicules légers,

—  330 mètres carrés de zone de stockage extérieur.

* fixé le loyer annuel à 12 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2020 outre une provision mensuelle concernant les frais de chauffage, les frais d’électricité des bureaux, les consommations d’eau, les frais d’électricité des entrepôts, la taxe foncière, l’entretien du portail d’accès et la vérification électrique des installations,

* précisé la règle de calcul des charges locatives de chauffage, eau et électricité.

Suite à des impayés, la société Bache a fait signifier le 29 avril 2025 à la société Manufor Fondations un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Arguant que son preneur ne règle plus ni loyer, ni charge depuis mai 2024, par acte délivré à sa demande le 15 juillet 2025, la société Bache a fait assigner la société Manufor Fondations devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire,

— ordonner son expulsion.

L’affaire a été enregistrée au greffe sous le numéro de registre général 25/1098.

La partie défenderesse a constitué avocat.

Appelée une première fois lors de l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et retenue lors de l’audience du 14 octobre 2025.

Lors de cette audience, la société Bache, représentée par son conseil, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025, notamment de :

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse sous astreinte de 80 euros par jour de retard,

— condamner la défenderesse à lui verser une provision de 53 447,84 euros toutes taxes comprises à valoir sur l’arriéré arrêté au 1er octobre 2025,

— condamner la défenderesse à lui verser une provision mensuelle de 2 549,04 euros toutes taxes comprises à valoir sur l’indemnité d’occupation outre indexation,

— condamner la défenderesse à lui verser une provision de 7 654,36 euros à valoir sur la régularisation des charges pour la période de 2019 à 2024,

— tenir compte des demandes subsidiaires qu’elle formule pour l’hypothèse où la juridiction fixerait un délai de grâce au profit de la défenderesse,

— débouter la défenderesse de ses demandes,

— condamner la défenderesse aux dépens,

— condamner la défenderesse à lui verser 3 500 euros au titre des frais irrépétibles.

De son côté, la société Manufor Fondations, représentée par son conseil, reprend oralement les demandes figurant dans ses conclusions déposées à l’audience et communiquées par voie électronique le 16 septembre 2025, notamment de :

à titre principal, rejeter les demandes présentées par la société Bache,

à titre subsidiaire,

— prendre acte de la résiliation du bail au 30 juin 2024,

— rejeter les demandes de paiement de loyers et charges présentées par la demanderesse,

— rejeter la demande portant sur les charges de 2014 pour motif de prescription,

— rejeter la demande portant sur les charges postérieures au 30 juin 2024,

— déduire des condamnations la somme de 26 154,31 euros correspondant un trop perçu de charges qu’elle a versé à la société Bache,

— condamner la demanderesse à lui verser 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la demanderesse aux dépens.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 29 avril 2025 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 29 mai 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, la société Manufor Fondations prétend avoir libéré les lieux depuis le 30 juin 2024. Elle ne fournit aucun document de nature à étayer la manifestation d’une telle libération auprès de la demanderesse. Aucun élément objectif n’étaye la vraisemblance d’une remise des clés du local à cette date. Le 19 décembre 2024, la société Manufor Fondations a fait réaliser par un commissaire de justice un procès-verbal de constat des locaux loués. Il en ressort notamment qu’une grande partie des locaux est libre et que les données des décompteurs étayent une quasi absence de consommation depuis leur installation.

Il est manifeste que la libération des locaux n’est juridiquement pas intervenue avant la remise des clés des locaux loués.

Or, les affirmations figurant dans les écritures de la défenderesse sont contredites de façon objective par le procès-verbal de constat qu’elle produit et l’attestation de M. [P] indiquant ne pas s’être vu remettre de clés par le gérant de la société défenderesse.

Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société Manufor Fondations des locaux et la remise des clés afférentes.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

En l’espèce, il est manifeste que la société Manufor Fondations étant occupante sans droit ni titre depuis l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, elle est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 30 mai 2025 dont le montant sera fixé au niveau des sommes qui seraient dues chaque mois si le bail en cause s’était poursuivi.

Sur les demandes de provisions

En l’espèce, alors qu’elle énonce de multiples contestations sur l’exigibilité des sommes réclamées par la demanderesse, la société défenderesse produit comme élément récent des échanges avec le bailleur la copie de courriels qui remonteraient à 2019. Elle ne rapporte pas d’éléments objectifs précis de nature à étayer la réalité de l’impossibilité d’exploitation qu’elle invoque au titre d’une exception d’inexécution. A ce titre, un procès-verbal de constat dressé non contradictoirement s’agissant de la température au sein des bureaux n’est pas susceptible de suffire à étayer la vraisemblance d’une telle impossibilité. En outre, elle ne produit aucun élément comptable de nature à illustrer la réalité des conséquences préjudiciables qu’elle allègue.

La pièce n°6 présente un décompte des montants réclamés au titre des loyers impayés à propos desquels la société défenderesse ne fournit aucun élément de nature à étayer l’existence de paiements libératoires de sa part.

S’agissant de l’arriéré de loyers, au vu des éléments soumis, il y a lieu de retenir comme non sérieusement contestable que la défenderesse est redevable d’un arriéré de loyers de 43 251,68 euros arrêté au 1er octobre 2025.

Concernant le montant des régularisations de charges, la prescription à l’égard du montant d’une régularisation de charges ne peut commencer à courir avant le terme de l’année que les charges concernent de sorte qu’il n’y a manifestement pas de prescription acquise sur ce point.

Au vu des éléments soumis, les documents fournis par la demanderesse ne permettent pas à la juridiction d’apprécier de façon complète les conditions dans lesquelles ont été établis les décomptes qu’elle fournit et qu’elle a établis.

Par conséquent, il convient de retenir l’existence d’une contestation sérieuse concernant la demande de provision formulée au titre de la régularisation des charges.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner la société Manufor Fondations aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 29 avril 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Manufor Fondations à verser à la société Bache 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

En outre, il serait particulièrement inéquitable d’envisager une condamnation de la demanderesse sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille pour exercer les fonctions de juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la société Bache et la société Manufor Fondations concernant les locaux situés au [Adresse 8] à [Localité 6] visés au bail liant les parties au 29 mai 2025 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Manufor Fondations et de tout occupant de son chef de ces locaux ce qui impose la remise des clés ;

Autorise au besoin la société Bache à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 30 mai 2025, le montant mensuel de la provision au profit de la société Bache à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la société Manufor Fondations au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la société Manufor Fondations à payer à la société Bache chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

Condamne la société Manufor Fondations à payer à la société Bache 43 251,68 euros (quarante-trois mille deux cent cinquante-et-un euros et soixante-huit centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision concernant les régularisations de charges 2019 à 2024 ;

Condamne la société Manufor Fondations aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 29 avril 2025 ;

Condamne la société Manufor Fondations à payer à la société Bache 1 500 euros (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société Manufor Fondations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE