TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/09200 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3XOC

Minute : 26/79

S.D.C. [Adresse 2] [Localité 2] SISE [Adresse 3]

Représentant : M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0208

C/

Monsieur [J] [Q]

Madame [H] [T] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :Maître Nicolas GUERRIER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Avril 2026 par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 4] SISE [Adresse 3], domiciliée : chez Son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE -ILDE DE FRANCE, [Adresse 5]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [Q], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [H] [T] [B], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] sont propriétaires de lots n°4 et n°101 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 7], [Localité 3] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 9] sise [Adresse 10], [Localité 3] a, par l’intermédiaire de son conseil, adressé à Monsieur [J] [Q] et à Madame [H] [T] [B] une mise en demeure de payer la somme de 4.616,87 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2025 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] sise [Adresse 10], Gagny (93220), représenté par son syndic, le cabinet IMMO DE FRANCE – PARIS ILE-DE-FRANCE, a fait assigner Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins :

«  Condamner solidairement Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] au paiement de la somme de 6.073,23 euros au titre des charges et de frais avec intérêts qui doivent courir à compter :

¢ du 16 mai 2025, date de la mise en demeure sur la somme de 4.616,87 euros,

¢ de la date de signification du présent acte pour le solde,

«  Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code civil,

«  Condamner solidairement Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] au paiement d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

«  Condamner solidairement Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à [Localité 4]) une indemnité d’un montant de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

«  Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2026.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose qu’en leur qualité de propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] sont à ce titre redevables de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [Q] et de Madame [B] au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [J] [Q] cité à personne ne comparaît pas, et n’est pas représenté.

Madame [H] [T] [B] citée à domicile ne comparaît pas, et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 26 avril 2022, du 25 avril 2023, du 12 novembre 2024 et du 11 décembre 2025 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2025 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Le règlement de copropriété prévoit expressément en sa page 81, section II, la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 9] sise [Adresse 10], [Localité 3], la somme de 5067,45 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2025 sur la somme de 4.616,87 euros et de l’assignation sur le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 1005,78 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n’est pas justifié de l’envoi d’une mise en demeure par avocat le 17 avril 2025.

En l’absence de production de justificatifs de leurs envois, il convient également de déduire les frais de mises en demeure et de relance en date du 13 novembre 2024, du 18 février 2025 et du 13 mars 2025.

Il convient également de déduire les frais de « constitution du dossier à l’avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du débat que Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] qui ont déjà fait l’objet d’une condamnation selon un jugement du tribunal de proximité du Raincy du 28 octobre 2021 ne payent pas régulièrement les charges de copropriété de leurs lots et que ce défaut de paiement s’est perpétué sur une longue période. Le comportement et la résistance de Monsieur [J] [Q] et de Madame [H] [T] [B] entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient dès lors de condamner solidairement Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] sise [Adresse 10], [Localité 5][Adresse 11]), la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] [Adresse 9] sise [Adresse 10], [Localité 3], la somme de 5067,45 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 mai 2025 sur la somme de 4.616,87 euros et de l’assignation sur le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] sise [Adresse 10], [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] sise [Adresse 10], [Localité 3], la somme 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9] sise [Adresse 10], [Localité 5][Adresse 11]), la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [Q] et Madame [H] [T] [B] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE