TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 26/00246 – N° Portalis DB3S-W-B7K-4NPI

Minute : 26/00368

SOCIETE D’ASSURANCE MUTUELLE MATMUT

Représentant : Maître Cédric LIGER de l’AARPI ITER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L 258

Monsieur [L] [E]

Représentant : Maître Cédric LIGER de l’AARPI ITER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L 258

C/

Monsieur [M] [F] [P]

Madame [U] [I]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Cédric LIGER de l’AARPI ITER AVOCATS

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [U] [I]

Monsieur [M] [F] [P]

Le

JUGEMENT DU 17 Avril 2026

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 17 Avril 2026;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protectionassistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Mars 2026 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEURS :

SOCIETE D’ASSURANCE MUTUELLE MATMUT

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Cédric LIGER de l’AARPI ITER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L 258

Monsieur [L] [E]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Cédric LIGER de l’AARPI ITER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L 258

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

— Monsieur [M] [F] [P]

— Madame [U] [I]

[Adresse 4]

[Localité 1]

tous deux non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 16 mai 2018 et à effet du même jour, Monsieur [L] [E] a donné à bail à Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] un appartement à usage d’habitation meublé constitué de trois pièces situé au [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 900 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] ont fait assigner Monsieur [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins, notamment, de requalification du bail meublé en bail non meublé, de condamnation à effectuer des travaux, de condamnation au paiement de dommages et intérêts, outre le paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Postérieurement à cette assignation, par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, Monsieur [L] [E] a fait délivrer un congé pour vendre aux locataires, à effet du 15 mai 2024.

Par une décision du 29 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a notamment :

— Déclaré Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] irrecevables en leur demande de requalification du bail et de restitution des loyers ;

— Débouté Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] de leur demande en nullité du congé pour vente ;

— Déclaré Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] irrecevables en leur demande indemnitaire au titre de l’absence de communication du diagnostic technique lors de la conclusion du bail ;

— Débouté Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] de leur demande de travaux sous astreinte ;

— Condamné Monsieur [L] [E] à verser à Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] la somme de 345 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— Débouté Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] de leur demande de condamnation de Monsieur [L] [E] à leur verser la somme de 1 200 euros.

— Débouté Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] de leur demande au titre de leur préjudice moral ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné Monsieur [L] [E] à verser à Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné Monsieur [L] [E] aux dépens.

C’est dans ces conditions que par acte du 10 septembre 2024, Monsieur [L] [E] a fait assigner Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir ordonner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— leur expulsion pour occupation sans droit ni titre à la suite au congé valablement délivré et à titre subsidiaire pour acquisition de la clause résolutoire, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, avec séquestration des meubles au besoin aux frais des défendeurs,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à leur départ des lieux,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4 253,28 euros, échéance de septembre 2024 incluse,

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce inclus le coût du commandement de payer.

Par un jugement du 12 février 2025, le juge des contentieux de la protection a notamment :

— constaté que les conditions de délivrance à Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] par Monsieur [L] [E] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 16 mai 2018 et concernant l’appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 5] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 15 mai 2024 ;

— ordonné en conséquence à Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— débouté Monsieur [M] [P] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

— dit qu’à défaut pour Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— condamné solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] à verser à Monsieur [L] [E] la somme de 1 312,64 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2024, échéance de décembre incluse), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, causes de la décision du 29 avril 2024 déduites ;

— condamné solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] à verser à Monsieur [L] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour de 1 043,32 euros), à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

— condamné in solidum Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] à payer à Monsieur [L] [E] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par un nouvel acte de commissaire de justice en date des 23 décembre et 29 décembre 2025, Monsieur [L] [E] et la société d’assurance mutuelle MATMUT ont fait assigner Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du même tribunal aux fins de se voir payer les sommes de 3 823,73 euros au profit de la MATMUT, 4 953,30 euros au profit de Mr [E], 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre le paiement des dépens, et ce solidairement.

Au soutien de leurs demandes et en substance, ils font valoir qu’ils ont conclu un contrat de garantie des loyers impayés et dégradations locatives entre eux au titre du logement litigieux, que les défendeurs ont quitté les lieux le 13 mai 2025 et que le procès-verbal de constat dressé le 3 juin 2025 permet de constater que le logement a été restitué en très mauvais état, ce qui a entraîné la réalisation d’importants travaux de remise en état pour lesquels le propriétaire a été en partie indemnisé par la MATMUT. Ils soulignent que malgré mise en demeure de payer, les occupants sortant n’ont pas procédé au paiement des sommes dues.

A l’audience du 16 mars 2026 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée, Monsieur [L] [E] et la société d’assurance mutuelle MATMUT, représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P], bien que régulièrement cités par procès-verbal de remise à l’étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation des demandeurs pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée contradictoire signé le 5 mai 2018, que les lieux ont été pris en bon état ou en très bon état à l’exception des éléments suivants :

— entrée : fissure côté cuisine sur le mur, parquet à état d’usage,

— séjour : parquet à état d’usage,

— chambre 1 rue : fissure au dessus de la porte sur le mur

— chambre 2 cour : tâche noire sur le parquet

— cuisine : murs à l’état d’usage et fissure à côté de la porte, sol à l’état d’usage

— pièce d’eau : murs à côté et sous la douche à l’état d’usage, porte et fenêtre à l’état d’usage,

— WC : porte et fenêtre à l’état d’usage

L’état des équipements n’est pas rapporté dans ledit état des lieux d’entrée.

Il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 3 juin 2025, les dégradations suivantes, à l’exception de celles constatées lors de l’état des lieux d’entrée :

— entrée : le parquet présente de nombreuses traces noires éparses et des éclats, peinture au mur défraichie, présentant des trous chevillés non rebouchés, et de nombreux éclats, outre des traces d’écaillement de peinture,

— salle d’eau : peinture de la porte fortement défraichie, nombreux éclats sur le carrelage, peinture des murs défraichie et présentant de nombreuses traces noires, peinture sur les montants de la fenêtre fortement défraichie, douche à battants encrassée, peinture sur le radiateur fortement défraîchie,

— cuisine : peinture de la porte fortement défraîchie, avec présence d’un éclat, nombreux éclats avec des traces noires sur le carrelage, peinture sur les murs fortement défraichie, avec des traces noires et des trous chevillés non rebouchés, nombreux éclats sur la faïence, vitrage fortement sale, nombreuses traces sur les équipements, four encrassé, un ressort de feu de la plaque de gaz manquant,

— première pièce principale (séjour) : parquet présentant de nombeuses traces éparses, des éclats et rayures, nombreux trous chevillés non rebouchés, traces d’écaillement et éclats sur la peinture, radiateur encrassé,

— deuxième pièce principale (chambre) : présence de nombreux trous sur la porte côté intérieur et extérieur, nombreuses traces et coups épars sur le parquet, peinture sur les murs défraichie, avec présence de nombreux trous échevillés non rebouchés, traces éparses, nombreuses traces noires éparses au fond de la pièce,

— troisième pièce principale (chambre) : présence de nombreux trous sur la porte côté intérieur et extérieur, les deux poignées étant non fonctionnelles, parquet présentant de nombreux éclats, trous, traces noires éparses notamment au niveau du fond de la pièce sur la partie droite, peinteure des murs fortement défraichie, avec écaillement de peinture et fissures, cache de l’éclairage détérioré, porte d’accès à l’entrée voilée qui ne peut être ouverte, deux poignées détériorées.

Le procès-veral comprend de nombreux clichés photographiques mais dont la qualité ne permet pas de confronter toutes les constatations du commissaire de justice.

De façon générale, il est relevé que l’ensemble des éléments d’équipement sont fortement anciens, et d’aspect défraichie.

A l’appui de leur demande en paiement, Monsieur [L] [E] et la société d’assurance mutuelle MATMUT produisent un devis établi par l’entreprise générale de bâtiment HABIB d’un montant de 8 201,76 euros et comprenant la réfection des peintures des murs et plafonds de tout le logement. Ils produisent par ailleurs une facture de l’entreprise BELAZAR du 9 juin 2025 d’un montant de 575,30 euros consistant au remplacement du bloc carter du à la négligence et la maintenance de la chaudière gaz par le dernier occupant.

Concernant cette facture, il résulte des obligations d’un locataire pendant la durée du bail, de procéder à l’entretien et aux petites réparations des éléments d’équipement. Il résulte de cette facture la nécessité du remplacement du bloc carter du à la négligence et la maintenance de la chaudière gaz, qui aurait du être imputée aux locataires sortant, de sorte que la somme de 575,30 euros sera mise à la charge de Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P].

Compte tenu de la durée d’occupation des lieux pendant plus de 7 ans, le défraichissement de la peinture ne peut être imputé aux locataires sortant dans la mesure où cette usure résulte de l’usage normal des lieux. En revanche, le défaut d’entretien des lieux au titre des murs est établi par les nombreux trous chevillés non rebouchés dans tout le logement, les nombreuses traces ainsi que les différents éclats constatés dans l’ensemble des pièces du logement. Aussi, au regard du coût de réfection du logement au titre de la peinture, il sera mis à la charge des locataires sortant 50 % du montant du devis soit la somme de 4 100,88 euros.

Aussi Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] sont redevables de la somme de 4 676,18 euros au titre des réparations locatives.

La quittance subrogative produite n’est pas signée, de sorte que la société d’assurance mutuelle MATMUT ne justifie pas du caractère certain, liquide et exigible de la créance qu’elle réclame, aucune autre élément n’étant produit au titre des sommes qu’elle aurait versé à Monsieur [E]. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre, à charge pour les demandeurs de faire les comptes entre eux postérieurement à l’instance.

Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] seront en conséquence condamnés à payer à Monsieur [L] [E] la somme de 4 676,18 euros. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail.

Sur les mesures accessoires

Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [L] [E] la charge de ses frais irrépétibles. Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] seront in solidum condamnés à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort

Déboute la société d’assurance mutuelle MATMUT de sa demande en paiement ;

Condamne solidairement Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] à payer à Monsieur [L] [E] la somme de 4 676,18 euros au titre des réparations locatives résultant du logement situé [Adresse 5] ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] à payer à Monsieur [L] [E] la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum Madame [U] [I] et Monsieur [M] [P] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection