TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 MARS 2025

Minute n° :

N° RG 24/00472 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYZ5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 23 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 19 juillet 2023, à effet au 14 août 2023, Monsieur [Z] [L] a donné à bail à Monsieur [G] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 595 euros, payables d’avance.

Le 1er mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de Monsieur [Z] [L] à Monsieur [G] [E], par remise à étude, pour la somme en principal de 2050,52 euros au titre des loyers et charges impayés, selon décompte au 1er mars 2024.

Le bailleur a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de cette situation d’impayés le 4 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 juin 2024, Monsieur [P] [L] a fait assigner en référé Monsieur [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins suivantes :

— Déclarer l’action engagée par Monsieur [P] [L] à l’encontre de Monsieur [G] [E] recevable et bien fondée ;

En conséquence,

— Condamner Monsieur [G] [E] à payer à Monsieur [P] [L] :

.La somme en principal de 2856,49 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayées selon décompte arrêté au 1er mai 2024 incluant le loyer de mai 2024, avec intérêts de retard au taux légal, à compter du commandement de payer pour la somme de 2214,95 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus ;

.Une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer, soit 670 euros outre les charges locatives à compter du 1er juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs au bailleur ;

.Une somme de 1.200 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens de la présente instance et ses suites, incluant le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire avec prise d’effet au 1er mai 2024 ;

— Ordonner, à Monsieur [G] [E] et tout occupant de son chef de quitter les lieux loués, passé le délai de 6 semaines suivant la signification du commandement de quitter les lieux et ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code de Procédure Civile d’Exécution ;

— Autoriser à cet effet, Monsieur [P] [L] à procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un Commissaire de Justice ;

— Ordonner la séquestration dans un garde meubles et aux frais, risques et péril de Monsieur [G] [E] des objets, meubles garnissant les lieux loués.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juin 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025 et retenue.

A cette audience, Monsieur [Z] [L], représenté par son avocat, a procédé à un dépôt de son dossier de plaidoirie. Il a indiqué maintenir l’ensemble de ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 5949,68 euros.

Cité à étude, Monsieur [G] [E] n’ont pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 mars 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 janvier 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 mars 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

• Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la date du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 19 juillet 2023, à effet au 14 août 2023, stipule qu’à défaut de paiement du loyer et des charges (VIII CLAUSE RESOLUTOIRE page 5 et 6), le bail serait résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er mars 2024, pour la somme en principal de 2050,52 euros.

Monsieur [G] [E] avaient jusqu’au 2 mai 2024 à 24 heures pour régler cette somme, le 1er mai étant un jour férié et compte tenu de la nécessité de reporter le délai au prochain jour ouvrable, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le locataire ayant seulement versé la somme de 700 euros le 28 mars 2024, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 mai 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 3 mai 2024.

• Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [E] reste redevable des loyers jusqu’au 2 mai 2024 et, à compter du 3 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [G] [E], occupants sans droit ni titre depuis le 3 mai 2024, cause un préjudice à Monsieur [Z] [L] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant de 690,82 euros, conformément au montant des derniers loyers figurant sur le décompte produit à l’audience.

• Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 3 mai 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [E] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

• Sur le montant de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [L] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 13 janvier 2025, évalue la dette locative à la somme de 5949,68 euros.

De cette somme, il convient de déduire les frais d’impayés bancaires (10 x 7,80 euros, non justifiés en procédure), les frais de relance (4 fois 20 euros, non justifiés en procédure), ainsi que les frais de poursuites (82,78 + 72,22) qui relèveront éventuellement des dépens.

En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 5636,68 euros.

Absents à l’audience, Monsieur [G] [E] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative.

Cependant, les éléments constitutifs de la dette ont été vérifiés en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et sur le fondement de l’article 472 du Code de procédure civile.

Il en résulte une dette locative pouvant être fixée, à titre de provision, à la somme de 5636,68 euros.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 juin 2024 sur la somme de 2856,49 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance.

La question de l’octroi d’office de délais de paiement aux locataires, absents à l’audience, n’a pas été mise dans les débats par le juge : en effet, en l’absence de reprise des loyers courants et en présence du refus par le bailleur d’octroi de délais de paiement ne permet pas d’octroyer des délais de paiement.

III. Sur les demandes accessoires :

• Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [E], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le commandement de payer du 1er mars 2024.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [L], Monsieur [G] [E] sera condamné à lui verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 19 juillet 2023, à effet au 14 août 2023 entre Monsieur [Z] [L], d’une part, et Monsieur [G] [E], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 mai 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Monsieur [G] [E] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 2], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire de Monsieur [G] [E] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que les sommes dues, par Monsieur [G] [E] à Monsieur [Z] [L] à compter du 3 mai 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 690,82 euros correspondant au loyer et aux charges comme si le contrat s’était normalement poursuivi ;

CONDAMNONS en conséquence Monsieur [G] [E] à verser à Monsieur [Z] [L] la somme provisionnelle de 5636,68 euros (selon décompte en date du 13 janvier 2025, incluant l’échéance de janvier 2025), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 juin 2024 sur la somme de 2856,49 euros et pour le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] à payer à Monsieur [Z] [L] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 690,82 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 1er mars 2024 et celui de l’assignation du 24 juin 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] à payer à Monsieur [Z] [L] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 mars 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,