Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 1, 6 mai 2026, n° 25/06313

TJ Bobigny 6 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 1, 6 mai 2026, n° 25/06313
Numéro(s) :	25/06313
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	15 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie GARCON
Cabinet(s) :	SCP W2G
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [ Adresse 1 ] [ Localité 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/06313 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2T7J

N° de MINUTE : 26/00664

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic, A&L GESTION, SAS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

DEFENDEUR

LA DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES (DNID), ès-qualité de curateur de la succession de Monsieur [H] [R], décédé le 12 mai 2022

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

dispensée de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT,Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [H] [R] était de son vivant propriétaire des lots n°69, 20 et 103 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2] (93). Il est décédé le 12 mai 2022 à [Localité 5].

Suivant requête du syndicat des copropriétaires, le président du tribunal judiciaire de Bobigny a désigné, par ordonnance du 17 mars 2023, la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (ci-après la DNID) en qualité de curateur à la succession vacante de M. [R].

Par jugement du 23 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires, dans la limite et jusqu’à concurrence de l’actif de la succession, la somme de 9 557,52 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 9 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à Drancy (93), représenté par son syndic en exercice, la société A&L GESTION, a fait assigner la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [R] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de céans de :

Condamner la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID) ès qualités de curateur de la succession de Monsieur [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] la somme de 10 154,68 € au titre des charges arrêtées au 1er trimestre 2025 avec intérêts de droit à compter de la présente assignation.

La condamner en outre à payer la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil, et une indemnité de 2.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner le défendeur en tous les dépens qui seront recouvrés directement par la SCP W2G avocat en vertu des dispositions de l’article 699 du CPC.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que les charges de copropriété se rapportant aux lots de M. [R] ne sont pas réglées et ce, alors que la DNID a déjà été condamnée, en qualité de curateur à la succession vacante du défunt, au paiement d’un arriéré de charges de copropriété par le tribunal de céans le 23 septembre 2024. Il fait valoir que le compte individuel de la succession de M. [R] présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et que les défaillances de la DNID occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires. Il s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la DNID en qualité de curateur à la succession vacante de M. [R] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la DNID n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 23 septembre 2025 et fixée à l’audience du 25 février 2026. Elle a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M.[R] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 janvier 2023 et 12 décembre 2024 ayant approuvé les comptes travaux “audit énergique global” et “maîtrise d’oeuvre étanchéité” ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et les budgets prévisionnels du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 8 décembre 2021 au 7 décembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A titre liminaire, il sera relevé que le syndicat des copropriétaires verse aux débats un extrait de compte propriétaire se rapportant à la période du 1er juillet 2020 au 2 janvier 2025. Les demandes n’étant toutefois formées qu’à l’égard de la période du 10 novembre 2023 au 2 janvier 2025, seuls les appels entrés en comptabilité au cours de cette période peuvent être pris en compte.

De surcroît, il convient de déduire les frais de contentieux qui se rapportent à la procédure ayant donné lieu au jugement du 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires bénéficiant déjà d’un titre exécutoire à leur égard, soit en l’espèce les frais d’assignation du 20 juin 2024 à hauteur de 54,52 euros ainsi que les frais de signification de jugement du 2 janvier 2025 de 75,08 euros.

En outre, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’approbation des comptes de l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, seul le budget prévisionnel ayant été approuvé, il ne sera pas fait droit à la demande au titre de la régularisation de cet exercice, entrée en comptabilité le 2 janvier 2024 et d’un montant de 184,66 euros.

Enfin, il n’est pas justifié de l’approbation de travaux de “remplacement moteur traction treuil bat 23”, de “remplacement ligne orange ascenseur par GSM bat 23, 31, 17”, de “remplacement indicateur cabinet bat 17” ni de ceux de “detartrage curage [Localité 6]”. L’ensemble des sommes appelées à ces titres seront donc écartées.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 10 novembre 2023 et le 2 janvier 2025 a été de 10 045,32 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 172,65 euros.

Ainsi, il convient de condamner la DNID, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 9 872,67 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 janvier 2025, appel provisionnel et appel de fonds Alur du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, ainsi que la mauvaise foi du défendeur, le syndicat des copropriétaires ne justifiant notamment pas avoir mis la DNID en demeure de payer l’arriéré de charges de copropriété, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la DNID ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [R] sera condamné, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, aux entiers dépens, dont distraction au profit de SCP W2G avocat à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [H] [R], à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société A&L GESTION, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 9 872,67 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 janvier 2025, appel provisionnel et appel de fonds Alur du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société A&L GESTION, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [H] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 2] (93), représenté par son syndic en exercice, la société A&L GESTION, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Direction Nationale d’Interventions Domaniales, ès qualités de curateur à la succession vacante de M. [H] [R] aux entiers dépens, dans la limite et jusqu’à concurrence des actifs successoraux, dont distraction au profit de la SCP W2G avocat à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 06 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT