N° minute : 2025/227

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°I N° RG 25/01288 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D57H

JUGEMENT

DU 14 Octobre 2025

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 70-72 RUE PAUL ALBERT 57100 THIONVILLE, représenté par son syndic SAS CENTRAL IMMOBILIER pris en son établissement secondaire sis 07 Rue Pierre Simon de Laplace 57070 METZ exerçant sous l’enseigne ORPI,

demeurant Siège social 1 Place du Luxembourg – 54000 NANCY,

représentée par Maître Claire LALLEMENT-HURLIN de l’AARPI AVACC, demeurant 10 rue du Vieux Collège – 57100 THIONVILLE, avocats au barreau de THIONVILLE, avocats postulant, M^e Jérémy GENY-LA ROCCA de la Selarl GENY LA ROCCA, demeurant 17 avenue Robert Schuman – 57000 METZ, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [W],

demeurant 70 rue Paul Albert – 57100 THIONVILLE,

non comparant et non représenté

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 30 Septembre 2025

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Z] [W] est propriétaire des lots 70/CX (appartement), 70/A (garage) et 70/BE (cave), d’un immeuble soumis au régime de la copropriété sis 70-72 rue Paul Albert à 57380 Thionville.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires 70-72 rue Paul Albert à 57100 Thionville, représenté par son syndic la SAS CENTRAL IMMOBILIER pris en son établissement secondaire sis 07 Rue Pierre Simon de la Place à 57070 METZ, exerçant sous l’enseigne ORPI, a assigné Monsieur [Z] [W] devant la Présidente de Tribunal judiciaire de Thionville, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de :

Condamner Monsieur [Z] [W] à régler au SDC de l’Immeuble 70 – 72 Rue Paul Albert 57100 THIONVILLE les sommes suivantes :

-4.440,31 € au titre de l’arriéré dû au titre des charges de copropriété, appels de provisions échues de l’exercice en cours, avec intérêts aux taux légal à compter de l’assignation,

-177,85 € au titre des provisions du budget ordinaire prévisionnel 2025 restant à appeler qui seront déclarées immédiatement exigibles,

-11,55 € au titre des provisions du fonds travaux 2025 restant à appeler qui seront déclarées immédiatement exigibles,

Rappeler qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le SDC de l’Immeuble 70 – 72 Rue Paul Albert 57100 THIONVILLE, pour le recouvrement de la créance due par Monsieur [Z] [W] seront imputables à ce dernier.

Condamner Monsieur [Z] [W] à régler au SDC de l’Immeuble 70 – 72 Rue Paul Albert 57100 THIONVILLE une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner Monsieur [Z] [W] aux entiers dépens de la présente instance et de toutes ses suites, nonobstant appel et sans caution.

Condamner Monsieur [Z] [W], le cas échéant, au paiement des frais relatifs aux actes d’exécution de la décision à intervenir, et ce en application de l’article L 111-8 du Code des Procédures Civiles d’exécution, à l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, à condition que ces frais n’excèdent pas ce qui est nécessaire au sens de l’article L 111-7 du même Code, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés.

Monsieur [Z] [W] n’a pas constitué avocat.

A l’audience du 30 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

SUR CE :

— Sur la demande de paiement des charges de copropriété au titre des provisions échues:

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires 70-72 rue Paul Albert à 57100 Thionville, représenté par son syndic la SAS CENTRAL IMMOBILIER pris en son établissement secondaire sis 07 Rue Pierre Simon de la Place à 57070 METZ, exerçant sous l’enseigne ORPI, verse aux débats :

— Le contrat de syndic du 5 juillet 2024 ;

— Le règlement de copropriété du 16 août 1973 ;

— Les mises en demeure du 3 janvier 2025 et du 17 avril 2025 ;

— Le décompte des sommes dues au 28 juillet 2025 ;

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 5 juillet 2024 ;

— Les appels de fonds 1T 2025, 2T 2025, 3T 2025 ;

— Les appels d’avance de fonds de travaux 1T 2025, 2T 2025, 3T 2025 ;

— L’appel des travaux de réfection étanchéité des balcons du 25 juin 2025.

Il ressort de ces documents que Monsieur [Z] [W] reste devoir la somme de

4 164.35 euros à titre de charges de copropriété, suivant arrêté de compte au 28/07/2025, appel du troisième trimestre 2025 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er septembre 2025.

— Sur la demande relative aux provisions non encore échues :

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, il est constant que M [W] n’a pas versé la provision à sa date d’exigibilité et que la mise en demeure du 17/04/2025 est restée sans effet.

Il convient de constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire justifiant de condamner Monsieur [Z] [W] au paiement des autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit la somme de 11.55 euros au titre des provisions du fonds de travaux de l’année 2025 non encore échues, outre la somme de 177.85 euros au titre des provisions non encore échues du budget prévisionnel de l’année 2025.

— Sur les frais exposés :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Mise en demeure et lettre de relance

Il a été produit les mises en demeure du 3 janvier 2025 et du 17 avril 2025.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 124.80 euros.

Frais de contentieux

Concernant les frais de «contentieux », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur l’application de l’article 700 du Code de procédure civile :

Il convient de condamner Monsieur [Z] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires 70-72 rue Paul Albert à 57100 Thionville, représenté par son syndic la SAS CENTRAL IMMOBILIER pris en son établissement secondaire sis 07 Rue Pierre Simon de la Place à 57070 METZ, exerçant sous l’enseigne ORPI, la somme de 500 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens :

Au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [Z] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance et aux frais des actes d’exécution de la décision.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Présidente, statuant par mise à disposition du greffe, par jugement par défaut, en dernier ressort :

Condamnons Monsieur [Z] [W] à verser au Syndicat des copropriétaires 70-72 rue Paul Albert à 57100 Thionville, représenté par son syndic la SAS CENTRAL IMMOBILIER pris en son établissement secondaire sis 07 Rue Pierre Simon de la Place à 57070 METZ, exerçant sous l’enseigne ORPI, les sommes suivantes :

—  4 164.35 euros à titre de charges de copropriété, suivant arrêté de compte au 28/07/2025, appel du troisième trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er septembre 2025,

-177.85 euros au titre des provisions non encore échues du budget prévisionnel de l’année 2025 ;

-11.55 euros au titre des provisions non encore échues des provisions du fonds de travaux de l’année 2025 ;

-124.80 euros au titre des frais de recouvrement;

Condamnons Monsieur [Z] [W] à verser la somme de 500.00 euros au Syndicat des copropriétaires 70-72 rue Paul Albert à 57100 Thionville, représenté par son syndic la SAS CENTRAL IMMOBILIER pris en son établissement secondaire sis 07 Rue Pierre Simon de la Place à 57070 METZ, exerçant sous l’enseigne ORPI, au titre de l’indemnité en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [Z] [W] aux dépens de la présente instance et aux frais des actes d’exécution de la décision,

Ainsi jugé et prononcé au Tribunal judiciaire, par jugement mis à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE