TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/09500 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3UI

N° de MINUTE : 26/00055

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3], représenté par son syndic, la société AMC, SARL

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître [G], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0074

C/

DEFENDEUR

S.C.I. JULIEMA

[Adresse 5]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

la SCI JULIEMA est propriétaire des lots n°17, 25 et 27 de l’immeuble sis [Adresse 4] (93).

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AMC, a fait assigner la SCI JULIEMA aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la SCI JULIEMA, à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2]) les sommes suivantes :

—  9.566,61 € au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 août 2024, charges du 3ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 21 novembre 2022, date de la première mise en demeure restée infructueuse,

—  342,00 €, au titre des frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

—  2.500 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI JULIEMA, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI JULIEMA au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que les mises en demeure qui lui ont été adressées sont restées infructueuses.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI JULIEMA n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 18 février 2025 et fixée à l’audience du 10 juillet 2025 renvoyée au 19 novembre 2025 en raison du départ du magistrat de la chambre. Elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI JULIEMA;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mars 2022, 8 mars 2023 et 7 mars 2024 ayant voté les travaux de confortation du plancher haut des caves et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 23 janvier 2022 au 22 mars 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 23 mars 2022 et le 7 août 2024 a été de 19 718,81 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 10 152,20 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI JULIEMA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 566,61 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 août 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la notification d’une mise en demeure selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 342 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés et sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, la SCI JULIEMA paye irrégulièrement les charges de copropriété ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la SCI JULIEMA a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic et ce, alors que, notamment, des travaux ont été régulièrement votés par l’assemblée générale des copropriétaires afin de procéder à une rénovation des planchers hauts des caves.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI JULIEMA, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI JULIEMA sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI JULIEMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AMC, la somme de 9 566,61 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 août 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AMC, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE la SCI JULIEMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AMC, la somme de 600 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI JULIEMA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société AMC, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JULIEMA aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 28 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT