TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

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REFERENCES : N° RG 25/06286 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3IVO

Minute :

JUGEMENT

Du : 06 Mars 2026

Monsieur [S], [M] [Q]

C/

Madame [Z] [G]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 15 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [S], [M] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparant en personne

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [G]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : Monsieur [S], [M] [Q]

Madame [Z] [G]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 4 février 2019, Madame [Z] [G] a donné en location à Monsieur [S] [Q] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], [Localité 2].

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 21 octobre 2024.

Par requête reçue au greffe du tribunal le 20 mai 2025, Monsieur [S] [Q] a attrait Madame [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins d’obtenir la restitution de son dépôt de garantie.

Les parties ont été convoquées par le greffe par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’audience s’est tenue le 15 décembre 2025, après deux renvois aux fins de citation de Madame [Z] [G] puis à la demande de celle-ci pour des raisons de santé.

À cette audience, Monsieur [S] [Q], comparant en personne, sollicite du juge de :

condamner Madame [Z] [G] à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 1 300 €, avec une majoration de 10% par mois de retard ;la condamner à lui verser la somme de 1 500 € de dommages-intérêts pour résistance abusive.Monsieur [S] [Q] expose que le dépôt de garantie ne lui a pas été restitué par son ancienne bailleresse pour des motifs infondés.

Il soutient tout d’abord que la maison louée présentait des causes d’indécence dès le début de la location (mauvaise isolation, humidité), dont il n’est pas responsable.

Monsieur [S] [Q] indique ensuite que l’état des lieux de sortie a été réalisé le 21 octobre 2024 par la société Expert EDL, laquelle n’avait pas l’état des lieux d’entrée et avait pour objectif d’effectuer un état des lieux global pour pouvoir constater les travaux de remise en état nécessaire et relouer par la suite. Il souligne qu’en tout état de cause, le jardin est indiqué en « bon état » sur ce document, alors que c’est de ce chef que Madame [Z] [G] a refusé de lui restituer le dépôt de garantie. Il précise s’être beaucoup investi dans la valorisation du jardin, en temps et finances, et que Madame [Z] [G] a elle-même détruit les plantations effectuées. Le lendemain de cet état des lieux, Monsieur [S] [Q] expose avoir rencontré Madame [Z] [G] qui a évoqué des toiles d’araignée, le piano restant, des petits trous dans les toilettes… lors d’un échange sur le dépôt de garantie, mais pas le jardin.

Monsieur [S] [Q] déclare que ce n’est qu’un mois après l’état des lieux de sortie, soit au-delà du délai légal de dix jours prévu par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [Z] [G] lui a adressé un courrier recommandé au sujet de l’état du jardin. Il précise avoir par la suite reçu une facture non ventilée concernant le jardin, une tuile changée, un passage de tondeuse… éléments dont il conteste la réalité.

Il fait valoir des témoignages d’anciens voisins faisant état du bon entretien du jardin lors de la durée de sa location, et du locataire précédent du bien litigieux qui atteste avoir également eu des difficultés pour récupérer son dépôt de garantie après son départ.

Monsieur [S] [Q] pointe avoir adressé des courriers à Madame [Z] [G] et saisi le conciliateur de justice en vain pour régler ce différend. Il met en avant le temps passé sur ce litige et ses trois déplacements au tribunal, dont deux ayant nécessité de décaler ses congés.

En réponse aux demandes et moyens de Madame [Z] [G], Monsieur [S] [Q] conteste l’existence d’un dégât des eaux, et explique qu’il n’y a pas de canalisation au niveau de la trace d’humidité apparue. Il indique que la maison est mal isolée et qu’il y a une très forte humidité dans toute la maison. Il expose qu’il a signalé le sinistre à son assurance qui lui a indiqué qu’une infiltration du toit relevait du propriétaire et affirme avoir prévenu Madame [Z] [G]. Il ajoute que trois entreprises sont venues faire des devis et qu’il considérait le dossier réglé. Monsieur [S] [Q] estime que le jardin a été saccagé et que cela ne correspond pas à un simple retrait des plantations. Il déclare que les jardinières ont été laissées à titre d’embellissement, que le lierre était taillé régulièrement, et que les voisins s’étant plaints mentionnés par la bailleresse visent un arbre présent avant son arrivée. Il déclare qu’il a proposé de retirer les palettes lui-même. Il précise que le courrier concernant le dégât des eaux lui a été envoyé après son départ des lieux, et que l’état du jardin est le seul motif de l’absence de restitution de la caution contrairement à ce que Madame [Z] [G] affirme désormais.

Madame [Z] [G], comparante en personne, demande au tribunal de :

rejeter les demandes de Monsieur [S] [Q] ;condamner Monsieur [S] [Q] à lui payer les sommes suivantes :1 500 € à titre de somme forfaitaire pour la remise en état du plafond, et 390 € pour la remise en état du jardin, après déduction du dépôt de garantie ; 67 € au titre du remboursement de ses frais de déplacement.Madame [Z] [G] expose que dès son courrier recommandé du 24 novembre 2024, elle a indiqué à Monsieur [S] [Q] les raisons de l’absence de restitution du dépôt de garantie, et qu’elle est fondée à le conserver ainsi qu’à former d’autres demandes en paiement.

Madame [Z] [G] soutient en premier lieu qu’un dégât des eaux a détérioré l’ensemble du plafond de la chambre, ce qui figure sur l’état des lieux de sortie, et que le locataire a refusé de le déclarer à son assurance, nécessitant une réfection à ses frais. Elle affirme que Monsieur [S] [Q] a hébergé une personne dans les combles non aménagées à cet effet de la maison, ce qui a contribué à ce sinistre.

Elle déclare en second lieu que son courrier évoquait également les palettes endommagées et la cabane laissées dans le jardin, et que les plantations réalisées par Monsieur [S] [Q] ne respectaient pas les dispositions légales et ont fait l’objet de plaintes des voisins quant à l’élagage des arbres et les plantations du côté du mur mitoyen.

Concernant les témoignages soumis par Monsieur [S] [Q], Madame [Z] [G] fait valoir qu’ils ne sont pas conformes aux dispositions du code de procédure civile en l’absence de copies des pièces d’identité des rédacteurs.

En application du principe du contradictoire, la présidente a relevé les pièces des parties et conservé uniquement celles connues de leur adversaire avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 6 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la restitution du dépôt de garantie et les demandes en paiement

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Suivant l’article 1730 du même code, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Suivant l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. L’article 1732 énonce que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La vétusté est l’état d’usure ou de dégradation normale dû au temps ou à l’usage normal des lieux, que cela soit pour des matériaux ou des équipements. Lorsqu’elle résulte de l’utilisation normale de la location, elle relève du bailleur.

L’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient au bailleur qui demande l’indemnisation des réparations locatives de justifier la nature de son préjudice au moyen d’un décompte des réparations nécessitées par l’état du logement restitué par le locataire qui a quitté les lieux, seule la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie du logement permettant d’établir la créance du bailleur, et d’établir son montant par la production de factures ou de devis afférents à ces réparations.

En l’espèce, il n’est pas contesté que lors de son entrée dans les lieux, Monsieur [S] [Q] a versé un dépôt de garantie de 1 300 €.

Les parties s’accordent sur le fait que l’état des lieux de sortie a eu lieu le 21 octobre 2024.

Cet état des lieux n’est cependant versé par aucune d’elles dans son intégralité, Monsieur [S] [Q] produisant uniquement la page relative au jardin.

Il en résulte, d’une part, que le délai de restitution du dépôt de garantie qui dépend de la conformité ou non de l’état des lieux de sortie à l’état des lieux d’entrée ne peut être apprécié avec certitude, et d’autre part, que les désordres autres que ceux relatifs au jardin invoqués par Madame [Z] [G] ne pourront être dûment examinés. De fait, des éléments ultérieurs au départ du locataire et à l’état des lieux de sortie ne peuvent plus être pris en compte en application des textes susvisés.

En ce qui concerne l’état du jardin, il est constant que celui-ci fait partie des griefs formés par Madame [Z] [G] à l’encontre de Monsieur [S] [Q] comme cela résulte de son courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 novembre 2024 et de ses déclarations à l’audience. Néanmoins, la page d’état des lieux de sortie versée indique que tous ses composants sont en bon état, excepté la façade arrière extérieure indiqué en état moyen. Il n’est pas fait mention des palettes ou de la cabane litigieuses. La facture et les photographies établies par la SASU INTERV PRO le 19 novembre 2024 ne sont pas de nature à remettre en cause les mentions de l’état des lieux de sortie, ces constatations ayant été effectuées après la libération des lieux par Monsieur [S] [Q], sans possibilité de savoir si des tiers ont pu intervenir dans les lieux entre son départ et la date d’intervention de cette entreprise.

En ce qui concerne le dégât des eaux invoqué, comme précédemment énoncé, l’absence de l’état des lieux de sortie complet ne permet pas d’en examiner la réalité, l’étendue, et les causes éventuelles. Au surplus et en tout état de cause, un tel désordre peut résulter tant d’un défaut d’entretien du locataire que de défauts structurels du bien immobilier relevant des obligations de délivrance du bailleur. Il sera en outre rappelé que l’intervention des assurances locatives et immobilières répond à des règles propres en application du code des assurances et de la convention IRSI, détachées de la responsabilité liée aux qualités de locataire et bailleur. Par conséquent, même en présence de l’état des lieux de sortie ou d’un constat, en l’absence d’une expertise approfondie, la cause des infiltrations et de l’humidité ayant causé la dégradation du plafond litigieux ne peut être en l’état établie.

Il résulte de ce qui précède que Madame [Z] [G] n’apporte pas la preuve, qui lui incombe, de dégradations imputables à Monsieur [S] [Q].

Madame [Z] [G] aurait donc du restituer le dépôt de garantie à Monsieur [S] [Q] avant le 22 décembre 2024, les parties ne versant pas l’état des lieux de sortie permettant de vérifier que celui-ci ait été effectué conformément à l’état des lieux d’entrée.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Z] [G] au paiement de la somme de 1 300,00 €, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cette somme sera majorée de 10% du montant du loyer mensuel, durant quatorze mois jusqu’à la présente décision, soit la somme totale de 1 820 €, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, les demandes en paiement au titre des dégradations locatives de Madame [Z] [G] ne pourront qu’être rejetées.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

Compte tenu du fait que Monsieur [S] [Q] ait été confronté à des difficultés concernant la restitution du dépôt de garantie en raison de la carence de Madame [Z] [G], celle-ci n’ayant pas répondu à ses mises en demeure puis ne s’étant pas déplacée lors de la tentative de conciliation le 21 février 2025, Madame [Z] [G] sera condamnée à verser à Monsieur [S] [Q] la somme de 300,00 € au titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [G], partie perdante, supportera les entiers dépens de la présente instance.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et public, en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [Z] [G] à verser à Monsieur [S] [Q] la somme de 1 300,00 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que cette somme sera majorée de 10% du montant du loyer mensuel par mois de retard, soit 1

820 € supplémentaires à ce jour, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE Madame [Z] [G] de ses demandes en paiement ;

CONDAMNE Madame [Z] [G] à verser à Monsieur [S] [Q] la somme de 300,00 € au titre de dommages et intérêts, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [Z] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE