TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX02]

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REFERENCES : N° RG 25/12453 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4FRA

Minute : 2026/

S.D.C. [Adresse 2] SIS [Adresse 3] – [Adresse 4]

Représentant : Maître [Q], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

Monsieur [S] [K]

Madame [B] [K]

Copie exécutoire :

Maître Gilles de BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES

Copie certifiée conforme :

Madame [B] [K]

Monsieur [S] [K]

Le 14 avril 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 14 avril 2026;

Sous la présidence de Madame Marie-Hélène PENOT, juge de ce tribunal assistée de Sarah-Lisa GILBERT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2026 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 2] SIS [Adresse 3] – [Adresse 4]

Représenté par son syndic le cabinet [R]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Maître Gilles de BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, substitué à l’audience du 10 février 2026 par M^e Victoria LE MOAL, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] sont propriétaires des lots n°[XXXXXXXX02], 164 et 383 dans l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes extrajudiciaires délivrés le 20 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 3] (Immeuble [Adresse 2]) – [Adresse 4] (ci-après : le syndicat des copropriétaires), représenté par la société [R], syndic en exercice, a assigné Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] au paiement de la somme de 5020,21 au titre des charges de copropriété impayées au 4 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2025 sur la somme de 8855,28 euros ;

– condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] au paiement de la somme de 103,37 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

– condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

– ordonner la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

– condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] aux dépens

– condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les charges de copropriété dues par Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] ne sont pas régulièrement payées. Il ajoute que ces impayés génèrent des difficultés de trésorerie et de gestion.Il précise que de précédents impayés lui ont déjà imposé l’introduction de procédures judiciaires, ayant donné lieu à des décisions de condamnation en date des 21 avril 2023 et 29 mars 2024.

A l’audience du 10 février 2026, le syndicat des copropriétaires se réfère oralement aux prétentions et moyens développés dans son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés par actes délivrés selon les formes de l’article 656 du code de procédure civile, Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] ne se sont pas présentés, ne se sont pas fait représenter à l’audience, ni ne se sont manifestés pour demander un renvoi ou des délais de paiement.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample information quant aux prétentions et moyens des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

La décision a été mise en délibéré au 14 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1) Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de leur utilité à l’égard de chaque lot, de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser une cotisation au fonds travaux, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment :

– un relevé de propriété établissant que Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] sont propriétaires des lots n°[XXXXXXXX02], 164 et 383 de l’immeuble sis [Adresse 4], indiquant la répartition des tantièmes ;

– des décomptes datés des 4 novembre 2025 et 9 février 2026 ;

– les précédents jugements des 29 mars 2024 et 18 mars 2025 ayant condamné Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] au paiement de diverses sommes, la décision la plus récente emportant condamnation de régler la somme de 4366,88 euros au titre de charges dues à la date du 4 décembre 2024, incluant l’appel provisionnel afférent au quatrième trimestre 2024 ;

– les appels de fonds ;

– les procès-verbaux des assemblées générales des 22 novembre 2023, 27 novembre 2024 et 18 décembre 2025 ayant voté des travaux relatifs à l’ascenseur et approuvé les comptes des années antérieures et les budgets prévisionnels afférents à l’année 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre l’obligation pesant sur Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] de s’acquitter de la somme de 5020,21 euros au titre des charges et provisions sur charges exigibles du 15 décembre 2024 au 4 novembre 2025, après déduction des sommes portées au crédit du compte copropriétaire par l’effet des régularisations de charges et des financements assurés par le fonds travaux ALUR.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] au paiement de la somme de 5020,21 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme emportera intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2025, date de réception du courrier de mise en demeure.

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle. En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété ou de la réunion des conditions d’application d’un cas de solidarité légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, ni de la réunion des conditions d’application d’un cas de solidarité légale.

Dès lors, les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la partie demanderesse sollicite le paiement de la somme de 103,37 euros au titre des frais engagés pour le recouvrement de sa créance envers Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K].

Elle justifie de l’envoi d’un courrier recommandé en date du 13 octobre 2025.

Au regard de cet élément et des stipulations du contrat de syndic, le montant des frais de recouvrement nécessaires s’élève à 52 euros, somme au paiement duquel Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] seront conjointement condamnés.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le défaut de paiement par Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] des charges de copropriété dues depuis plusieurs années, nonobstant diverses relances et mises en demeure, constitue une faute qui a nécessairement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires en le privant de la trésorerie nécessaire à l’entretien de l’immeuble, au paiement de ses fournisseurs et prestataires.

De surcroît, il ressort des pièces versées aux débats que la présente procédure fait suite à deux précédentes instances judiciaires en recouvrement de charges, illustrant le caractère répété des manquements imputables à Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1000 euros, la condamnation des défendeurs étant prononcée in solidum.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier dernier ressort,

CONDAMNE, chacun à proportion de ses parts divises, Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] (Immeuble [Adresse 2]) – [Adresse 4] -représenté par son syndic la société [R]- la somme de cinq mille vingt euros et vingt-et-un centimes (5020,21 euros) au titre des charges et provisions impayées pour la période allant du 15 décembre 2024 au 4 novembre 2025 et incluant l’appel provisionnel du quatrième trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2025 ;

CONDAMNE, chacun à proportion de ses parts divises, Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] (Immeuble [Adresse 2]) – [Adresse 4] -représenté par son syndic la société [R]- la somme de cinquante-deux euros (52 euros) au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] (Immeuble [Adresse 2]) – [Adresse 4] -représenté par son syndic la société [R]- la somme de mille euros (1000 euros) au titre des dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] aux dépens ;

CONDAMNE conjointement Monsieur [S] [K] et Madame [B] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] (Immeuble [Adresse 2]) – [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société [R], la somme de huit cents euros (800 euros) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/12453 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4FRA

DÉCISION EN DATE DU : 14 Avril 2026

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 2] SIS [Adresse 3] – [Adresse 4]

Représentant : Maître [Q], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951

C/

Monsieur [S] [K]

Madame [B] [K]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires