Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp referes, 8 août 2025, n° 25/00382

TJ Bordeaux 8 août 2025

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'a pas régularisé sa situation dans le délai imparti, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Rejeté
Application de la clause résolutoire
La cour a décidé d'accorder des délais de paiement à Monsieur [S] [Y], suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire et l'expulsion.
Accepté
Créance locative non contestée
La cour a jugé que la créance était justifiée et a ordonné le paiement de l'indemnité provisionnelle.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que Monsieur [S] [Y] devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a décidé de condamner Monsieur [S] [Y] à verser une somme à la société ERILIA pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp réf., 8 août 2025, n° 25/00382
Numéro(s) :	25/00382
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	18 août 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Manon TENTARELLI
Cabinet(s) :	AARPI RIVIERE - DE KERLAND
Parties :	Société ERILIA

Texte intégral

Du 08 août 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00382 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2DX6

Société ERILIA

[S] [Y]

— Expéditions délivrées à

l’AARPI [Localité 13] – DE KERLAND

M^e Manon TENTARELLI

— FE délivrée à

l’AARPI [Localité 13] – DE KERLAND

Le 08/08/2025

Avocats : l’AARPI [Localité 13] – DE KERLAND

M^e Manon TENTARELLI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 août 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société ERILIA

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par Maître [Localité 12] LHUISSIER de l’AARPI [Localité 13] – DE KERLAND

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [Y]

[Adresse 3] [Adresse 11]

[Adresse 8] [Adresse 5]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-007220 du 16/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

Représenté par M^e Manon TENTARELLI (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17/06/2024, la société ERILIA a donné à bail à Monsieur [S] [Y] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 10] moyennant un loyer initial 716,95 euros charges comprises que deux emplacements de stationnement n°E20250201K et n° E20250218K situés à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice du 07/11/2024, la société ERILIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1334,87euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 17/02/2025, la société ERILIA a assigné Monsieur [S] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 25/04/2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— Ordonner l’expulsion des lieux loués, sans délai, de Monsieur [S] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique, et d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur [S] [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 4075,55 euros ainsi qu’à des indemnités d’occupation équivalentes au montant des loyers et charges, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux, et dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée telle une redevance et que les provisions sur charges seront révisables et régularisables durant cette période ;

— Condamner Monsieur [S] [Y] à payer une somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [S] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 25/04/2025, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 23/05/2025.

Lors de l’audience du 23/05/2025, la société ERILIA, représentée par son avocat, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7.074,35 euros au 23 mai 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Monsieur [S] [Y], représenté par son avocat, sollicite de la juridiction saisie de :

A titre principal,

Débouter la société ERILIA de sa demande d’expulsion ; Suspendre en conséquence les effets de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 17 juin 2024 ; Fixer la dette locative à la somme de 5.108,61 euros ; En conséquence, Accorder à Monsieur [Y] un délai de 36 mois pour apurer sa dette locative à savoir par le règlement de la somme mensuelle de 141,91 euros en sus du loyer courant, tous les 15 du mois ; Juger que si les délais sont respectés la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; A titre subsidiaire,

Débouter la société ERILIA de sa demande tendant à voir expulser Monsieur [Y] ainsi que tout occupant sans délai, au besoin avec le concours de la force publique ; En conséquence, Accorder à Monsieur [Y] des délais d’expulsion d’une année à compter de la décision à venir ; Juger qu’un échéancier sur 36 mois devra être mis en place afin de permettre à Monsieur [Y] de recouvrir ses dettes locatives, à savoir par le règlement de la somme mensuelle de 141,91 euros en sus du loyer courant, tous les 15 du mois ; En tout état de cause,

Débouter la société ERILIA de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Juger que chacune des parties conservera ses propres dépens, Débouter la société ERILIA de ses plus amples demandes, fins et conclusions.

Monsieur [S] [Y] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 08/08/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17/02/2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 25/04/2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 13/11/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

En outre, l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s’applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l’article 24 de ladite loi s’applique aux emplacements de stationnement loués par la société ERILIA à Monsieur [S] [Y].

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement en son article X intitulé clauses résolutoires prévoyant un délai de 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La société ERILIA a fait signifier à Monsieur [S] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.334,87 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 07/11/2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de six semaines.

Ce défaut de régularisation fonde ERILIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 20/12/2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats et notamment de la confirmation du virement effectué en date du 22 mai 2025 que Monsieur [S] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, pour avoir versé la somme de 740 euros à la société ERILIA, même si ce versement n’apparait pas encore dans le décompte produit par la bailleresse.

Par ailleurs, Monsieur [S] [Y] rapporte la preuve qu’il est en situation de régler le loyer courant et le montant de sa dette, en raison de sa reprise d’activité professionnelle, lui générant un revenu mensuel de 2.163,38 euros, outre les démarches entreprises auprès d’une assistante sociale afin de déposer un dossier et de bénéficier d’une aide FSL.

Par suite, et nonobstant le refus de la société bailleresse, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la société ERILIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [S] [Y], en respectant le délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société bailleresse ne faisant valoir aucun élément permettant d’écarter ces dispositions afin d’ordonner une expulsion sans délais.

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [S] [Y] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (738,18 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société ERILIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7.074,35 euros à la date du 23 mai 2025.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

Les frais de procédure qui relèvent des dépens (477,45+10,11+296,70 = 784,26 euros),Le versement effectué le 22 mai 2025 de la somme de 740 euros.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [S] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 5.550,09 euros (7.074,35-784,26-740= 5.550,09) à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 23 mai 2025– échéance du mois d’avril 2025 incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [S] [Y] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er mai 2025.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [S] [Y].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [S] [Y] à verser à la société ERILIA la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 20/12/2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 17/06/2024 entre Monsieur [S] [Y] et la société ERILIA relatif au logement situé [Adresse 4], à [Localité 10] ainsi que les deux emplacements de stationnement n°E20250201K et n° E20250218K situés à la même adresse ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Y] à payer à la société ERILIA la somme de 5.550,09euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 23 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [S] [Y] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 154 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [S] [Y] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (738,18 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [S] [Y] à son paiement à compter du 1er mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Y] à payer à la société ERILIA une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION