TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/07664 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3R4L

Minute : 26/77

S.D.C. [Adresse 2]

Représentant : M^e Sylvie KEDINGER JACQUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0266

C/

Monsieur [V] [K]

Exécutoire délivrée le :

à :Maître Sylvie KEDINGER

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 02 Avril 2026 par Madame Béatrice KAYSER, en qualité de juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Béatrice KAYSER, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE “[Localité 2] [Adresse 3]” et [Adresse 4] à [Localité 3], représentée par son Syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE- SAS, dont le siège social est au [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Sylvie KEDINGER, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [K], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [V] [K] est propriétaire de lots n°14 et n°137 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 7]), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence " [Localité 2] [Adresse 8] " sis [Adresse 9] et [Adresse 10], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE-LA-VALLEE, a fait signifier à Monsieur [V] [K] une sommation de payer la somme de 2.056,40 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence " VILLON [Adresse 11] NOIZE " sis [Adresse 9] et [Adresse 10], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE-LA-VALLEE, a fait assigner Monsieur [V] [K] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins :

Condamner Monsieur [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [Localité 2] [Adresse 11] [Localité 4] " sis [Adresse 9] et [Adresse 12], la somme en principale de 3.870,00 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété dû au 21 juillet 2025 se décomposant comme suit :

¢ la somme de 2.911,44 euros au titre de l’arriéré de charges de charges de copropriété,

¢ la somme de 958,56 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

et ce, avec intérêt de droit à compter de la sommation de payer du 8 avril 2025 pour la somme de 2.056,40 euros, et de la présente assignation pour le surplus,

¢ Le condamner à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts,

¢ Le condamner à payer au syndicat des copropriétaires requérant la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700,

¢ Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir

¢ Condamner le défendeur en tous les dépens de la présente instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2026.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Il expose qu’en sa qualité de propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, Monsieur [V] [K] est, à ce titre, redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [V] [K] au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [V] [K] cité à étude ne comparaît pas, et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

Par note en délibéré autorisée et reçue le 16 février 2026, le syndicat des copropriétaires a transmis au tribunal un décompte détaillé de sa créance.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 14 mai 2024, du 20 mai 2025 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2025 au 31/12/2025 et du 01/01/2026 au 31/12/2026, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [V] [K].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [Localité 2] [Adresse 8] " sis [Adresse 9] et [Adresse 13] à [Localité 5], la somme de 2.911,44 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 sur la somme de 2.056,40 euros et de l’assignation sur le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 958,56 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 6 février 2025, d’une relance le 26 février 2025, facturées respectivement à 54 et 44 euros conformément au contrat de syndic.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 8 avril 2025, à hauteur de 136,43 euros, dont il est justifié.

En revanche, l’extrait de compte fait apparaître la somme de 5,84 euros au titre des « intérêts de retard au 26-02-2025 », qui ne constituent de frais nécessaires de recouvrement et il convient donc de les déduire.

Il convient également de déduire les frais de « constitution du dossier transmis à l’avocat et à l’huissier » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [Adresse 14] " sis [Adresse 9] et [Adresse 12], la somme de 234,43 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

I. Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [K] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [V] [K] à lui payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [Localité 2] [Adresse 8] " sis [Adresse 9] et [Adresse 12], la somme de 2.911,44 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 avril 2025 sur la somme de 2.056,40 euros et de l’assignation sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [Localité 6] " sis [Adresse 9] et [Adresse 12], la somme de 234,43 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence " [Localité 6] " sis [Adresse 9] et [Adresse 12], la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE