MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 10 Janvier 2025

N° RC 24/01824

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[E] [H]

Débats à l’audience du 07 Novembre 2024

copie et grosse le :

à VTH

copie le :

à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 10 Janvier 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Janvier 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [K] munie d’un pouvoir en date du 4 novembre 2024

D’une Part ;

ET :

Monsieur [E] [H]

né le 22 Septembre 1982 à [Localité 4]

de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

non comparant

D’autre Part ;

RG 24/01824

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 20 mai 2022, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [E] portant sur un logement situé [Adresse 1], à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 535,56 € charges comprises.

Le 18 janvier 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [H] [E] par acte d’huissier du 5 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [H] [E] ;

— dire et juger en conséquence que Monsieur [H] [E] se trouve être occupant sans droit ni titre ;

— l’expulsion de Monsieur [H] [E] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [H] [E] au paiement de la somme de 1531,16 € au titre des impayés de loyers et charges ;

— la condamnation de Monsieur [H] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges convenus au contrat de location à compter de la date d’effet de la résiliation des baux, et ce jusqu’à parfaite libération du logement ;

— la condamnation de Monsieur [H] [E] à verser àl’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 150,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Monsieur [H] [E] aux dépens qui comprendont notamment les frais de commandement, de ses formalités et de l’assignation ;

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 7 novembre 2024.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d’Indre et Loire le 8 avril 2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Monsieur [H] [E] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représentée par Madame [K] [B] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4945,58 € au 4 octobre 2024. Elle précise qu’une procédure de surendettement est en cours et qu’en l’absence de règlement Monsieur [H] [E], le moratoire imposé par la commission de surendettement des particuliers d’Indre et Loire va être dénoncé par le bailleur.

Par une note en délibéré du 7 novembre 2024 autorisée par le juge des contentieux et de la protection à l’audience, le bailleur a communiqué la décision de la commission de surendettement imposant aux créanciers un moratoire de 24 mois.

Régulièrement cité par acte d’huissier du 5 avril 2024 signifié à étude, Monsieur [H] [E] a comparu à l’audience et a déclaré percevoir le RSA à hauteur de 454,00 € par mois, être divorcé et avoir trois enfants pour lesquels il exerce un droit de visite et d’hébergement classique. Il a ajouté avoir un contentieux prud’hommal en cours depuis 2022.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir avisé la Caisse d’Allocations Familiales de la situation d’impayés le 20 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Indre et Loire par voie électronique le 8 avril 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 20 mai 2022 aux termes duquel il est prévu aux conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 18 janvier 2024 à Monsieur [H] [E] et portant sur la somme de 1132,28 € dont 1046,46 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [H] [E] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 19 mars 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 20 mai 2022, le commandement de payer délivré le 18 janvier 2024 et le décompte de la créance arrêté au 5 novembre 2024 faisant apparaître une somme de 5578,71 € à la charge du locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 204,09 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il ressort du décompte produit que le bailleur a imputé au locataire une somme mensuelle de 4,76 € d’août à décembre 2023 et de 5,24 € de janvier à septembre 2024 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g. Ces sommes seront donc déduites du décompte.

A l’audience, le bailleur actualise sa créance à la somme de 5225,87 €, soit 4945,58 € hors dépens et frais d’assurance, arrêtée au 4 octobre 2024, échéance d’octobre non comprise.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [H] [E] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4945,58 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 4 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de l’Indre et Loire a rendu le 20 juin 2024 au profit de Monsieur [H] [E] une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement et a imposé un moratoire de 24 mois le 19 septembre 2024 étant précisé que les charges courantes doivent continuer d’être réglées. La situation de surendettement demeure en cours d’instruction, le courrier de validation des mesures, à défaut de contestation des créanciers, imposées par la commission de surendettement des particuliers d’Indre et Loire, n’ayant pas été communiqué.

Toutefois, il résulte enfin du décompte susvisé que Monsieur [H] [E] a effectué un règlement de 20,00 e le 4 octobre 2024 alors que le loyer résiduel s’élève à la somme de 362,84 € après versement de l''APL et du RLS. Il en résulte que Monsieur [H] [E] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par conséquent, l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 ne trouve pas à s’appliquer.

Par ailleurs, il ressort des déclarations de Monsieur [H] [E] à l’audience, et de la situation financière de celui-ci établie par la commission de surendettement que ce dernier ne dispose pas des capacités de remboursement suffisantes permettant d’octroyer des délais de paiement suspensifs.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 30 août 2023 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [H] [E] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 19 mars 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 19 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur [H] [E].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [H] [E] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 4945,58 € (QUATRE MILLE NEUF CENT QUARANTE CINQ EUROS ET CINQUANTE HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 octobre 2024 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 19 mars 2024 ;

Dit que Monsieur [H] [E] est désormais occupant sans droit ni titre du logement;

Ordonne en conséquence à Monsieur [H] [E] de restituer les lieux loués ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [H] [E], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1], à [Localité 5], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux Monsieur [H] [E] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Monsieur [H] [E] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, et ce, à compter de l’échéance d’octobre 2024 payable à terme échu au 31 octobre 2024 ; et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Monsieur [H] [E] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 24/01824