TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 26/00173 – N° Portalis DB3S-W-B7K-[Immatriculation 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 FEVRIER 2026

MINUTE N° 26/00297

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Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 02 Février 2026 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE SCCV [J] LILAS PASTEUR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas LEPAROUX de l’AARPI GRAPHENE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0042

ET :

Monsieur [A] [Z], demeurant [Adresse 2]

LA SOCIETE ISTAV, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Tous deux représentés par M^e Bertrand LIONEL-MARIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0522

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EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance du juge des référés de ce tribunal du 19 juillet 2024, un expert a été désigné à la demande de la SCCV [J] LILAS PASTEUR dans le cadre de la réalisation d’une opération immobilière portant sur un terrain situé aux LILAS, [Adresse 4] et [Adresse 5].

La société ISTAV et Monsieur [A] [Z] sont des avoisinants du site.

Puis par décision du 26 février 2025, confirmée par arrêt de la cour d’appel de PARIS du 18 décembre 2025, le juge des référés a notamment considéré:

— l’existence d’un dommage imminent consistant dans l’impossibilité pour la société ISTAV de conduire ses actions de formation dans les locaux qu’elle occupe actuellement [Adresse 6], [Localité 1], durant une partie des travaux réalisés par la SCCV [J] LILAS PASTEUR sur les parcelles avoisinantes ;

— que pour prévenir ce dommage, il convient de prévoir que la société occupera des locaux de substitution, aux frais de la SCCV [J] LILAS PASTEUR ;

— que la durée d’occupation de ces locaux de substitution sera fixée, compte tenu des observations de l’expert, jusqu’à janvier 2026 inclus, soit 11 mois ; que toutefois, un nouveau point acoustique devra être réalisé par le sapiteur acousticien aux frais de la SCCV [J] LILAS PASTEUR après la pose des murs en limite séparative du sous-sol au premier étage ; que, si à l’issue de ce test, il était constaté par le sapiteur acousticien un niveau sonore compatible, de façon pérenne, avec l’activité de formation, la société ISTAV devra réintégrer ses locaux ;

— que la SCCV [J] LILAS PASTEUR demeure libre de solliciter de l’expert, à tout moment, la réalisation de nouveaux tests acoustiques, à ses frais ; si à l’issue d’un de ces tests, il était constaté par le sapiteur acousticien un niveau sonore compatible, de façon pérenne, avec l’activité de formation, la société ISTAV devra réintégrer ses locaux ;

— que c’est de façon fondée que la société ISTAV a évalué à 5.631 euros le coût moyen d’un loyer mensuel d’un local de substitution d’environ 170 m² comprenant la superficie calculée par l’expert, à laquelle a été ajoutée la surface d’un bureau et celle d’un espace dédié à des essais pratiques.

Le juge des référés a alors condamné la SCCV [J] LILAS PASTEUR à verser à la société ISTAV la somme de 61.941 euros, à titre provisionnel, selon les modalités suivantes : (i) la somme de 33.786 euros (soit 6 mois de loyer de mars à août 2025 inclus) payée immédiatement, et le solde, soit 28.155 euros, payé le 1er septembre 2025 dans l’hypothèse où aucune nouvelle étude acoustique n’a été réalisée à cette date, ou si l’expert a constaté à cette date que les études réalisées concluent encore à un niveau sonore lié aux opérations de construction incompatible avec les actions de formation ; (ii) la société ISTAV devra adresser à la SCCV [J] LILAS PASTEUR la copie des factures acquittées du loyer et de ses accessoires, dans les 15 jours du paiement de chacune des sommes qu’elle versera à ce titre.

Elle l’a également condamnée à verser à la société ISTAV la somme de 22.250 euros représentant le coût du déménagement et du réemménagement, le coût des intermédiaires liés à la recherche et à la signature du contrat de bail, le coût du transfert de la téléphonie et le coût de l’assurance.

C’est dans ces circonstances que par acte du 16 janvier 2026, la SCCV [J] LILAS PASTEUR, a assigné en référé à heure indiquée, après avoir été autorisée par ordonnance du 12 janvier 2026, la société ISTAV et Monsieur [A] [Z] aux fins de voir :

— condamner les défendeurs à lui accorder un tour d’échelle afin de permettre la mise en place d’emprises sécuritaires et la réalisation de travaux précisés à la méthodologie établie par la société AK BAUEN le 12 décembre 2025 ;

— condamner les défendeurs à laisser l’accès à leur parcelle sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— condamner Monsieur [Z] à lui verser les sommes provisionnelles de 12.165 euros au titre des frais dus à la ville des [Localité 2] engagés en pure perte et 133.000 euros au titre des coûts d’immobilisation et frais de la société [S] DEMOLITION, dès lors que le chantier est immobilisé de son fait ;

— condamner Monsieur [Z] à la garantir de toute pénalité qui serait réclamée par la société ICF LA SABLIERE, à laquelle elle doit livrer la construction, au titre d’un retard dans l’achèvement des travaux ;

— condamner Monsieur [Z] et la société ISTAV au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 2 février 2026, la SCCV [J] LILAS PASTEUR a maintenu ses demandes. Elle sollicite en outre qu’il soit octroyé à Monsieur [Z] la somme provisionnelle de 10.020 euros en réparation de son préjudice de jouissance, et juger que pour chaque jour d’occupation supplémentaire avec emprise, elle sera redevable à son égard de la somme de 180 euros au titre du jardin et 105 euros au titre de la terrasse.

Elle sollicite en outre qu’il soit jugé que les demandes reconventionnelles de la société ISTAV ne présentent pas de lien suffisant avec l’instance, que l’arrêt rendu par la cour d’appel de PARIS le 18 décembre 2025 a autorité de chose jugée en l’absence de circonstances nouvelles et que la demande provisionnelle de la société ISTAV se heurte à des contestations sérieuses. Elle a enfin porté à 6.000 euros sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle explique en substance que :

— c’est deux mois après la demande d’intervention de la société [S] que Monsieur [Z] et la société ISTAV ont donné leur accord à la demande de tour d’échelle moyennant une demande sans commune mesure liée à un préjudice de jouissance ;

— sur l’évaluation de ce trouble de jouissance, Monsieur [Z] ne justifie pas le montant des sommes demandées, et elle précise que l’emprise sur le terrain de Monsieur [Z] est limitée à 1 mètre sur la longueur des limites de propriété, tant sur le jardin que sur la terrasse ;

— sur le préjudice allégué par la société ISTAV, elle indique qu’il a été statué sur cette question par la cour d’appel de PARIS ; elle ajoute avoir effectué une grande partie des travaux de démolition, que ces travaux au droit de la société ISTAV ont été suspendu, que le refus d’accès par Monsieur [Z] impacte corrélativement la société ISTAV, dont il est le gérant, et que la provision déjà allouée est suffisante.

En réplique, la société ISTAV et Monsieur [A] [Z] sollicitent du juge des référés qu’il :

— constate que Monsieur [Z] n’est pas, dans son principe, opposé au tour d’échelle sollicité par la SCCV [J] LILAS PASTEUR ;

— constate que la SCCV [J] LILAS PASTEUR n’a initialement pris aucun engagement concernant l’emprise et la durée du tour d’échelle dans le jardin, en surplomb de toiture et sur la terrasse de Monsieur [Z] ;

— constate que la SCCV [J] LILAS PASTEUR a soutenu que le domicile de [Z] situé [Adresse 7] était vide de toute occupation et n’a proposé aucune réparation sérieuse de son trouble de jouissance ;

— constate qu’aucun tour d’échelle n’a pu, en conséquence, être arrêté amiablement entre la SCCV [J] LILAS PASTEUR et Monsieur [Z] ;

— fasse droit au tour d’échelle de la SCCV [J] LILAS PASTEUR dans les conditions précisées ci-après :

la SCCV [J] LILAS PASTEUR est autorisée à accéder sur la propriété de Monsieur [Z] pour installer des barrières de protection situées à 1 mètre de la limite séparative sur jardin et sur terrasse ainsi, qu’en toiture, un échafaudage suspendu en surplomb et des protections ; la SCCV [J] LILAS PASTEUR est autorisée à accéder sur la propriété de Monsieur [Z] pour procéder aux démolitions, constructions et ravalement dans les conditions décrites dans les « Méthodologies de traitement des murs séparatifs d’AK Bauen du 12/12/2025 v01 » et précisées dans la « Note aux parties n°17, pp. 9-13 » de M. [C] [O], Expert judiciaire ; les emprises associées sont limitées à 13,21 m2 sur jardin et 7,56 m2 sur terrasse ; la durée du tour d’échelle est limitée, pour la démolition et pour la construction, à 28 jours calendaires sur jardin, 22 jours calendaires en toiture (échafaudage suspendu) et à 43 jours calendaires sur terrasse ; il appartiendra à la SCCV [J] LILAS PASTEUR de se concerter en amont avec Monsieur [Z] pour s’assurer de sa disponibilité, de respecter, en outre, un délai de prévenance de huit jours, de se conformer strictement aux horaires réglementaires de chantier et de communiquer au préalable son assurance RC ainsi que celle des intervenants à l’acte de construire ; à titre reconventionnel :

— constate la durée et l’importance des emprises sur la propriété de Monsieur [Z] ;

— constate que les travaux en cause vont lui causer une gêne importante ;

— juge qu’il est fondé à obtenir réparation du trouble manifeste de jouissance ;

— condamne en conséquence la SCCV [J] LILAS PASTEUR à lui payer une provision de 32.350 euros ;

— juge qu’en cas d’emprise excédant, pour les travaux de démolition, la durée maximale de 9 jours calendaires sur jardin ou de 32 jours calendaires sur terrasse, la SCCV [J] LILAS PASTEUR sera redevable d’une pénalité par jour de retard, respectivement de 350 euros et 450 euros ;

— juge qu’en cas d’emprise excédant, pour les travaux de construction, la durée maximale de 19 jours calendaires sur jardin ou de 11 jours calendaires sur terrasse, la SCCV sera redevable d’une pénalité par jour de retard de 350 euros ;

— constate les faits nouveaux intervenus depuis l’ordonnance du 26 février 2025 ;

— condamne en conséquence la SCCV [J] LILAS PASTEUR à payer à la société ISTAV une provision complémentaire de 11.783 euros ; celle-ci indique que cette somme représente la différence entre les provisions accordées par le juge des référés dans sa décision du 26 février 2025 pour un certain nombre de postes de préjudices et le coût réel de ceux-ci ;

— constate que compte tenu du retard du chantier de la SCCV [J] [Localité 2] PASTEUR, la société ISTAV ne pourra, au plus tôt, revenir dans les locaux du [Adresse 7] avant mi-janvier 2027 ;

— condamne en conséquence la SCCV [J] [Localité 2] PASTEUR à payer à la société ISTAV une provision de 58.080 euros TTC, représentant le montant du loyer pour une nouvelle période de 11 mois à compter de mi-février 2026 ;

en tout état de cause :

— rejette toutes autres demandes, droits ou prétentions de la SCCV [J] [Localité 2] PASTEUR ;

— condamne la SCCV [J] [Localité 2] PASTEUR à payer 3.000 euros à la société ISTAV pour procédure abusive au motif que la demanderesse était prévenue qu’un accord préalable à la mise en œuvre du tour d’échelle serait requis mais qu’elle a choisi de ne pas de ne pas prendre d’engagement ferme à son égard, de ne pas proposer de réparation de son préjudicie et d’intenter directement la présente instance ;

— condamne la SCCV [J] [Localité 2] PASTEUR à payer à la société ISTAV une somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils précisent que les demandes reconventionnelles formées sont fondées sur des éléments nouveaux et sont en lien avec la demande principale en ce qu’elle porte également sur les opérations conduites par la SCCV [J] [Localité 2] PASTEUR. Ils dénoncent une tentative d’intimidation par des demandes financières infondées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande de tour d’échelle

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Et l’article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par ailleurs, l’article 637 du code civil dispose qu'« une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire » et l’article 639 précise que la servitude « dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des conventions entre les propriétaires ».

En particulier, constitue une servitude dérivant de la situation naturelle des lieux la servitude dite « du tour d’échelle » qui permet un passage temporaire sur une propriété voisine pour la réalisation de travaux nécessaires à la réparation ou à la finition d’un ouvrage, qui ne pourraient être réalisés par un autre moyen.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et les modalités du tour d’échelle sollicité par la SCCV demanderesse, selon la méthodologie établie par la société AK BAUEN le 12 décembre 2025.

Dans ces circonstances, il sera fait droit à la demande d’accès, dans les conditions qui seront précisées au dispositif.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Au cas présent, et en premier lieu, il n’appartient pas au juge des référé, juge de l’évidence, d’apprécier le responsable du retard pris dans les opérations de démolition, en ce que cette appréciation impose d’examiner le comportement de chacune des parties au mois depuis le mois de janvier 2025, dans un contexte de tensions entre elles particulièrement délétère.

Il n’y aura dès lors pas lieu à référé sur les demandes fondées ou étant la conséquence d’un retard des opérations de destruction, à savoir : la demande de la SCCV [J] LILAS PASTEUR en paiement des sommes provisionnelles de 12.165 euros et 133.000 euros et la demande de garantie par Monsieur [Z] d’une pénalité éventuellement réclamée par la société ICF LA SABLIERE ; et la demande de prise en charge du loyer payé par la société ISTAV pour le local qu’elle occupe actuellement au-delà de la période fixée par les précédentes décisions.

Par ailleurs, sur l’indemnisation lié au tour d’échelle, la seule partie non contestable est celle proposée par la SCCV demanderesse. En effet, si le principe d’une indemnisation n’est pas contesté par celle-ci, l’évaluation de ses conséquences font l’objet d’un âpre débat entre les parties que le juge des référés, juge de l’évidence, n’a pas le pouvoir de trancher au regard des contestations dont elles font l’objet.

La société demanderesse sera par conséquent condamnée à verser à Monsieur [Z] la somme provisionnelle de 10.020 euros en réparation de son préjudice de jouissance lié au tour d’échelle, et pour chaque jour d’occupation supplémentaire avec emprise, la somme de 180 euros au titre du jardin et 105 euros au titre de la terrasse

En outre, s’agissant de la somme dont le paiement est demandé relativement aux préjudices subis par la société ISTAV du fait du déménagement de ses locaux, il s’agit en réalité d’une demande de liquidation des dits préjudices en complément de la provision allouée par le juge des référés dans sa décision du 26 février 2025. A ce titre, elle relève du pouvoir du juge du fond.

Enfin s’agissant du caractère abusif de la procédure allégué par la société ISTAV, il est rappelé que le droit d’agir, s’il est l’expression d’une liberté fondamentale et d’un pouvoir légal, n’est pas pour autant un droit discrétionnaire, et qu’il peut dégénérer en abus et justifier, dans cette hypothèse, réparation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Toutefois, en l’espèce, aucun élément ne permet de retenir une intention de nuire de la part la SCCV [J] LILAS PASTEUR dans l’introduction de la présente procédure.

Sur les demandes accessoires

En l’état de la procédure, la présente instance ayant été introduite à l’occasion d’une mesure d’expertise en cours, il sera laissé provisoirement à chaque partie la charge des dépens et des frais irrépétibles de procédure exposés.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Autorisons la SCCV [J] LILAS PASTEUR, ainsi que l’entreprise chargée des travaux, à accéder à la propriété de Monsieur [A] [Z], située [Adresse 6] [Localité 1], afin de réaliser les travaux selon la méthodologie établie par la société AK BAUEN le 12 décembre 2025 ;

Disons que Monsieur [A] [Z] devra être informé par tout moyen de la date de début des travaux, et du nom de l’entreprise qui en est chargée, au moins 15 jours calendaires avant qu’ils ne démarrent ;

Disons que dans l’hypothèse où Monsieur [A] [Z] ne permet pas l’accès à sa propriété durant la période des travaux, il sera condamné à une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard, et ce pendant une durée d’un mois ;

Disons que le juge des référés ne se réserve pas la liquidation de l’astreinte;

Disons qu’il pourra, en cas de besoin, être fait appel au concours de la force publique si Monsieur [A] [Z] ne permet pas l’accès de la parcelle lui appartenant le jour prévu pour le début des travaux ;

Disons que la SCCV [J] [Localité 2] PASTEUR fera appel, à ses frais, à un commissaire de justice qui assistera et dressera procès-verbal le jour de démarrage des travaux (conditions d’accès aux locaux et état de la propriété de Monsieur [A] [Z]) et le jour de restitution des lieux (état de la propriété de Monsieur [A] [Z] après repli des matériels) ;

Condamnons la SCCV [J] LILAS PASTEUR à verser à Monsieur [A] [Y] la somme provisionnelle de 10.020 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance lié au tour d’échelle ;

Disons que pour chaque jour d’occupation supplémentaire avec emprise, la SCCV [J] LILAS PASTEUR est condamnée à verser à Monsieur [A] [Y] la somme de 180 euros au titre du jardin et 105 euros au titre de la terrasse ;

Rejetons pour le surplus ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

Déboutons les parties de leur demande présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 12 FEVRIER 2026.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Anne BELIN