RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00206 – N° Portalis DB3U-W-B7K-PDJE

MINUTE N° : 26/00405

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à :demandeur

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 24 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [N], [M] [A]

[Adresse 1]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

S.A. SEYNA

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [P], [W], [F] [U] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Noémie GOURDON,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Mars 2026

DÉCISION :

Prononcée par Noémie GOURDON, juge placée déléguée, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2025 avec prise d’effet au 31 juillet 2025, Monsieur [A] [N] a donné à bail à Monsieur [Z] [P] un logement situé au [Adresse 5], appartement n°[Adresse 6] à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 1.000 euros, avec un dépôt de garantie d’un même montant et 60 euros de provisions sur charges.

Un contrat de cautionnement auprès de la SA SEYNA a été souscrit par le bailleur par l’intermédiaire de la Société [L] aux fins d’assurer le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 3] en cas de dettes locatives pour une durée de 12 mois reconductible.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2025 Monsieur [A] [N] a fait signifier à Monsieur [Z] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.120,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 29 octobre 2025 Monsieur [A] [N] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Le 22 septembre 2025, Monsieur [A] [N] a donné mandat à la Société [L] lui délégant pouvoir de gestion s’agissant de toutes procédues judiciaires,pour la résolution du dossier d’expulsion à l’égard de Monsieur [Z] [P]. La Société [L] disposait d’une convention de délégation de gestion auprès de la SA SEYNA pour le traitement des dossiers de recouvrement des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2026, Monsieur [A] [N] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

A titre principal, :

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 28 décembre 2025,A titre subsidiaire, :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,En tout état de cause :

ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et le condamner à lui remettre les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code de procédure civiles d’exécution, condamner Monsieur [Z] [P] au paiement de la somme de 4.240 euros au titre des loyers et charges dus au terme de décembre 2025 échu, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante :3.180 euros à l’égard de Monsieur [A] [B] euros à l’égard de la SA SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [A] [N] à hauteur de ce montant,condamner Monsieur [Z] [P] à payer à Monsieur [A] [N] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués par la remise des clés,condamner Monsieur [Z] [P] à payer à la SA SEYNA la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 26 janvier 2026.

À l’audience du 9 mars 2026, Monsieur [A] [N] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 6.360,00 euros échéance du mois de février 2026 inclus, décomposée en 1.060 euros à l’égard de la SA SEYNA subrogée dans les droits de Monsieur [A] [N] à hauteur de ce montant et 5.300,00 euros à l’égard de Monsieur [A] [N].

Ils soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [P] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 octobre 2025. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Au titre de l’article 1346-1 du code civil, ils soutiennent qu’en vertu du contrat de cautionnement des loyers impayés la SA SEYNA a versé au bailleur la somme de 1.060 euros et qu’à ce titre elle est subrogée dans ses droits à hauteur de ce montant pour solliciter le remboursement par Monsieur Monsieur [Z] [P]. Ils s’opposent à la demande d’octroi de délais de paiement formulée par le défendeur.

Monsieur [Z] [P] comparant en personne, ne conteste pas la dette ni dans son principe, ni dans son montant, ni dans sa répartition entre Monsieur [A] [N] et la SA SEYNA. Reprenant oralement la lettre déposée à l’audience, il explique avoir rencontré des difficultés financières à compter du mois d’août 2025 à la suite de la disparition de son grand-père qui l’aidait à subvenir financièrement à ses besoins. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement et propose de régler de 250 euros par mois en plus des loyers courants à partir du mois d’avril 2026, avec une suspension des effets de la clause résolutoire. Il déclare perçevoir des ressources comprises entre 1.500 et 1.900 euros par mois avec un enfant en bas âge à charge.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 24 avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige telle que modifié par la loi du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [A] [N] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [A] [N] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Enfin, en vertu de l’article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 juillet 2025 avec prise d’effet au 31 juillet 2025, du commandement de payer délivré le 26 octobre 2025 et du décompte de la créance actualisé à l’audience du 9 mars 2026, que Monsieur [A] [N] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 6.360 euros.

Monsieur [Z] [P] ne conteste ni l’existence ni le montant de cette dette.

En outre, il apparait que Monsieur [A] [N] a donné mandat à la Société [L] pour lui déléguer pouvoir de gestion s’agissant de toutes procédues judiciaires, contentieuses ou administratives pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et le recouvrement de la dette. La Société [L] dispose d’une convention de délégation de gestion auprès de la SA SEYNA pour le traitement des dossiers de recouvrement des loyers impayés.

Ainsi, il ressort de la quittance subrogative du 22 décembre 2025 que la SA SEYNA a procédé au paiement de la somme de 1.060 euros au profit de Monsieur [A] [N] en application du contrat de cautionnement au titre des loyers impayés correspondant à l’échéance du mois de décembre 2025. La SA SEYNA est donc bien subrogée dans les droits de Monsieur [A] [N] pour obtenir le remboursement par Monsieur [Z] [P] à hauteur de ce montant.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [P] à payer à Monsieur [A] [N] la somme de 5.300 euros, au titre des sommes dues au 9 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 janvier 2026 sur la somme de 3.180 euros, et de la signification du présent jugement pour le surplus.

En outre, Monsieur [Z] [P] sera également condamné à payer à la SA SEYNA la somme de 1.060 euros, au titre des sommes dues au 9 mars 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 janvier 2026.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer, resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 26 octobre 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois, en application des termes du contrat de bail.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 décembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 juillet 2025 avec prise d’effet au 31 juillet 2025 à compter du 27 décembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Z] [P] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à partir du mois d’avril 2026. Néanmoins, il ressort des éléments communiqués qu’il n’a pas repris le paiement des loyers et charges courants, les derniers paiements ayant été réalisés au mois de d’août 2025, et les loyers des mois d’octobre 2025 à février 2026 n’ayant pas été réglés.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de Monsieur [Z] [P] en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

L’expulsion de Monsieur [Z] [P] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 décembre 2025, Monsieur [Z] [P] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [Z] [P] à son paiement à compter du mois de décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Z] [P] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA SEYNA les frais irrépétibles qu’ils ont exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [A] [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

DECLARE recevable l’action subrogatoire de la SA SEYNA à l’encontre de Monsieur [Z] [P] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 juillet 2025 avec prise d’effet au 31 juillet 2025 entre Monsieur [A] [N] d’une part, et Monsieur [Z] [P] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 3], sont réunies à la date du 27 décembre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à Monsieur [A] [N] la somme de 5.300 euros, au titre des sommes dues au 9 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 janvier 2026 sur la somme de 3.180 euros, et de la signification du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à la SA SEYNA la somme de 1.060 euros, au titre des sommes dues au 9 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 12 janvier 2026,

REJETTE la demande de Monsieur [Z] [P] en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [Z] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] à payer à Monsieur [A] [N] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Monsieur [Z] [P] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE