TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

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REFERENCES : N° RG 25/09881 – N° Portalis DB3S-W-B7J-32FH

Minute : 26/00023

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Localité 12] I SIS [Adresse 4])

Représentant : Maître [X], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

Monsieur [S] [L]

Madame [W] [B] épouse [L]

Copie exécutoire :

Maître Nathalie AUFFRAY

Copie certifiée conforme :

Madame [W] [B] épouse [L]

Monsieur [S] [L]

Le 27 Janvier 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 27 Janvier 2026;

Sous la présidence de Madame MauPICQUET, juge de ce tribunal assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Localité 12] I SIS [Adresse 4]) Représentée par son administrateur SELARL [E] & ASSOCIES

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Maître Nathalie AUFFRAYdu cabinet BCMH, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [L]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [B] épouse [L]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] sont propriétaires de divers lots de copropriété situés [Adresse 3].

Le 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [E] & Associés, a fait assigner Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen aux fins suivantes :

condamner Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] à lui payer la somme de 3 597,50 € au titre des charges de copropriété impayées au 6 août 2025 ;

condamner Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] à lui payer la somme de 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

condamner Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] à lui payer la somme de 17,20 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

condamner Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] aux entiers dépens ;

le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété, déjà en grandes difficultés financières. Il souligne que Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] ont déjà été condamnés à payer un arriéré de charges de copropriété par jugement du 6 juin 2023, dont les causes ont été apurées.

Cités par acte remis à l’étude du commissaire de justice, Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] sont propriétaires des lots 24 et 114 situés [Adresse 3] ;

un décompte daté du 6 août 2025 ;

les appels de fonds ;

les décisions prises par la SELARL [E] & Associés en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat les 24 janvier 2022, 21 juillet 2023, 10 juillet 2023, 4 août 2023, 5 décembre 2023, 31 janvier 2024, 27 septembre 2024, 6 novembre 2024 et 7 février 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, les budgets prévisionnels correspondants et les travaux mentionnés dans le décompte versé aux débats ;

le jugement du 18 juillet 2023 ;

un décompte d’exécution du jugement du 18 juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété appelées depuis le 3ème trimestre 2023 et dues pour un montant de 3 597,50 € (hors frais).

Il convient, en conséquence, de condamner Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] au paiement de la somme de 3 597,50 € au titre des charges dues à la date du 6 août 2025, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2025 incluses.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les commissaires de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux commissaires de justice, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] seuls, la somme de 8,38 €, les autres frais n’étant pas justifiés.

Par conséquent, Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] seront condamnés à payer la somme de 8,38 € au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

Il ressort des articles 1231-1 et 1231-6 du code civil que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En omettant de s’acquitter des charges dues, Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L], qui ont déjà été condamnés à payer un arriéré de charges de copropriété par jugement du 18 juillet 2023, ont perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire, étant précisé que la copropriété est déjà en grandes difficultés financières.

Cette situation cause au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement.

En conséquence, Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] succombent à l’instance, de sorte qu’ils seront condamnés aux dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [E] & Associés, la somme de 3 597,50 € au titre des charges de copropriété dues à la date du 6 août 2025, provisions de charges pour la période du 3ème trimestre 2025 incluses, ainsi que la somme de 8,38 € au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [E] & Associés, la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 13], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [E] & Associés, du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [W] [B] épouse [L] et Monsieur [S] [L] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, le 27 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,