COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [T] [P], [N] [P] épouse [R], [S] [P], [O] [P] c/ S.D.C. “LE SAINTE-ANNE”

N° 25/

Du 19 Décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/01970 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PXGI

Grosse délivrée à

la SELARL CABINET [S] BANERE

M^e Nicolas MATTEI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 4 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 8 décembre 2025par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Décembre 202,5 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Mme [T] [P]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [N] [P] épouse [R]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [S] [P]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [O] [P]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires “[Adresse 12]”, représenté par son Syndic en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [O] [P], Mme [T] [P], Mme [N] [P] épouse [R] et M. [S] [P] sont propriétaires indivis des lots n° 22, 26, 27, 40, 41 et 110 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 10] » situé [Adresse 5].

Au cours de l’assemblée générale du 28 mars 2024, les copropriétaires ont notamment décidé du maintien de la fermeture des locaux techniques de la résidence pour la sécurité des occupants et le maintien en bon état desdits locaux (point 18) et n’ont pas procédé au vote de la résolution mise à l’ordre du jour à la demande de Mme [O] [P] de révoquer la délégation de vote étendu alloué au conseil syndical (point 21).

Par acte du 28 mai 2024, Mme [O] [P], Mme [T] [P], Mme [N] [P] épouse [R] et M. [S] [P] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » situé [Adresse 4] à [Localité 13] aux fins d’obtenir principalement le prononcé de la nullité des résolutions 18 et 21 de l’assemblée générale annuelle du 28 mars 2024.

Dans leurs dernières conclusions communiquées le 11 février 2025, Mme [O] [P], Mme [T] [P], Mme [N] [P] épouse [R] et M. [S] [P] sollicitent :

le prononcé de la nullité de la résolution n° 18 de l’assemblée générale du 28 mars 2024 avec toutes conséquences de droit, à savoir l’ouverture des locaux techniques de la résidence sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,le prononcé de la révocation de la délégation générale de pouvoirs accordée au conseil syndical lors de l’assemblée générale annuelle du mois de mars 2022,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » à leur payer la somme de 3.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils rappellent que des décisions prises en assemblée générale peuvent être contraires à l’intérêt collectif, voire à l’intérêt d’un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt général. Ils ajoutent qu’en vertu de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires notamment les décisions concernant les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. Ils font valoir que l’article 4 du règlement de copropriété indique que sont notamment des parties communes dont chaque copropriétaire pourra user librement : les conduites, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz, d’électricité et de distribution d’eau chaude. Ils expliquent qu’il a été décidé, hors de toute assemblée générale et à la seule discrétion du conseil syndical, depuis plusieurs années, la mise sous clés des locaux techniques de l’immeuble. Ils précisent que c’est la raison pour laquelle l’assemblée générale du 28 mars 2024 a été appelée à voter sur le maintien sous clé de ces parties communes. Ils exposent que cette résolution, inscrite sous le point 17, a été rejetée à la majorité de l’article 25 et qu’elle a été revotée sous le point 18 à la majorité simple de l’article 24 pour être adoptée. Ils estiment que l’adoption de cette résolution nécessitait un vote à la majorité absolue de l’article 25 qui n’a pas été atteinte. Ils soulignent que les modalités d’accès mises en œuvre, par le biais d’une boîte à code en la seule possession du conseil syndical, porte atteinte à la liberté d’usage prévue par le règlement de copropriété. Ils ajoutent que l’accès à ce local technique est nécessaire pour les occupants qui ne bénéficient pas de compteur Linky et doivent faire des relevés, alors que ce local enferme les arrivées privatives de gaz et d’électricité. Ils en déduisent que la résolution est abusive en ce qu’elle subordonne l’accès des copropriétaires à leurs compteurs privatifs à la présence d’un membre du conseil syndical qui dispose du code d’accès à la boîte à clés.

Ils rappellent les dispositions des article 21-1 et 23 de la loi du 10 juillet 1965 autorisant l’assemblée générale à accorder une délégation de pouvoirs au conseil syndical composé d’au moins trois membres pour une durée maximale de deux ans.

Ils expliquent qu’ils avaient sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 mars 2024 d’une résolution visant à mettre un terme à la délégation générale de pouvoirs accordée de manière illimitée au conseil syndical lors de l’assemblée de mars 2022. Ils observent que cette résolution, inscrite sous le point 21, n’a pas été soumise au vote par le syndic qui a fait preuve de déloyauté alors que la délégation de pouvoirs précédemment accordée était manifestement illicite pour être d’une durée indéterminée alors que le conseil syndical ne comportait pas au moins trois membres. Ils ajoutent que ce conseil syndical n’établit aucun rapport si bien que sa révocation judiciaire devra en tout état de cause être prononcée.

Ils exposent que, régulièrement, leurs demandes sont systématiquement rejetées ou non inscrites à l’ordre du jour, qu’ils sont empêchés de consulter les comptes de la copropriété, que la feuille de présence aux assemblées qui doit être annexée au procès-verbal ne leur est pas communiquée au mépris des disposition de l’article 33 du décret du 17 mars 1967. Ils expliquent que depuis 2015 et l’actuelle présidence du conseil syndical, le fonctionnement de la copropriété est obscur et qu’il n’existe aucun contre-pouvoir pour contrôler la gestion du syndic dont bon nombre sont contraires à la loi.

Dans ses conclusion en réponse n° 2 notifiées le 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation des consorts [P] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que la résolution n°18 a été adoptée à la majorité de l’article 24 par application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que lorsque la résolution a été rejetée mais a recueilli au moins un tiers des voix exprimées, il est immédiatement procédé à un second vote, ce qui a été le cas en l’espèce. Il soutient que cette décision a été prise dans le but de maintenir la sécurité des occupants de la résidence et qu’il n’est pas démontré que la restriction d’accès cause un préjudice alors que les membres du conseil syndical peuvent communiquer le code de la boîte à clé en cas de nécessité. Il considère que les équipements contenus dans le local technique n’ont pas besoin d’être accessibles de manière régulière et que la fermeture de ce local ne remet pas en cause la sécurité de l’immeuble. Il en déduit l’absence d’abus de majorité par cette résolution justifié par la sécurité des occupants.

Il fait observer que la résolution n°21 ne contient pas de vote si bien qu’elle ne s’analyse pas en une décision pouvant faire l’objet d’un recours en annulation. Il ajoute que la résolution n°20 portait également sur la révocation de la délégation de pouvoir au conseil syndical et que votée à la majorité de l’article 25, elle n’a pas recueilli le tiers des voix, raison pour laquelle il n’a pas été procédé à un nouveau vote sur le fondement de l’article 24 dans le cadre de la résolution n°20. Il estime que les consorts [P] auraient dû solliciter la nullité de la résolution n°20, ce qu’ils n’ont pas faits, pas plus qu’ils n’ont contesté l’assemblée générale du 21 mars 2022 ayant accordé la délégation de pouvoirs si bien que cette décision est définitive.

La clôture de la procédure est intervenue le 21 octobre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025 prorogé au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°18 adopté par l’assemblée générale du 28 mars 2024.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée que pour quatre motifs, l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, la violation des règles de fonctionnement des assemblées, l’excès de pouvoir et un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

En dehors de ces motifs, l’opportunité même des décisions prises en assemblée générale n’est pas susceptible d’être contestée car les tribunaux ne peuvent s’immiscer dans la gestion de la copropriété, leur compétence se limitant à apprécier la légalité des demandes dont ils sont saisis.

Sur le moyen tiré du non-respect de la majorité requise pour l’adoption de la décision.

La loi définit avec précision la majorité requise pour l’adoption de chaque résolution en fonction de son objet et toute décision prise à une majorité moindre que celle exigée par la loi est nulle.

En vertu de l’article 25 d) et g) de la loi du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté et les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles.

L’article 25-1 de la loi de la même loi, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020, applicable au litige, prévoit que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, la décision de maintenir la fermeture des locaux techniques de la résidence et ce pour la sécurité des occupants et le maintien en bon état de ces locaux a été soumise à un vote à la majorité de l’article 25 au point 17 de l’assemblée générale du 28 mars 2024.

Cette résolution n’a pas obtenu la majorité renforcée de l’article 25 puisqu’elle n’a recueilli que 3 796 tantièmes sur 10 000 mais elle a obtenu au moins le tiers de tous les voix des membres composant le syndicat (pour avoir recueillie plus de 3 334 tantièmes sur 10 000).

Conformément à l’article 25-1, la décision pouvait donc être soumise à un second vote à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance de l’article 24.

Or, la même décision a été immédiatement soumise à un second vote au point 18 de l’assemblée générale et a obtenu 3 796 tantièmes sur 7 128 tantièmes, soit la majorité des voix des copropriétaires présent, représentés ou ayant voté par correspondance.

Cette décision a donc valablement été adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 après application de l’article 25-1 de la même loi dont les conditions étaient réunies.

Par conséquent, le moyen tiré du non-respect de la majorité requise par la loi pour valablement adopter la décision litigieuse sera rejetée.

Sur le moyen tiré de l’abus de majorité.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit. Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « [Adresse 10] » prévoit, dans son article 4, que les parties communes comprennent notamment « les conduites, prises d’air canalisation, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz d’électricité, de distribution d’eau chaude (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et affectés à l’usage exclusif de ceux-ci). »

Le local technique, objet de la résolution n° 18, contient, selon les photographies produites, des compteurs électriques, et les câbles d’alimentation des réseaux de télévision et de téléphone.

Le syndicat des copropriétaires n’en disconvient pas, indiquant que les compteurs électriques sont en télé-relevés et que les équipements n’ont pas besoin d’être accessibles de manière régulière, une vanne d’arrêt du gaz étant accessible à l’extérieur en pied de façade en cas d’urgence. Il soutient en revanche que les compteurs d’eau et de gaz des appartements sont situés dans des placard accessibles aux occupants sur les paliers.

Il incombe aux consorts [P], qui invoque un abus de majorité, de démontrer que la décision de maintenir la fermeture des locaux techniques de la résidence dont la clé se trouve dans une boîte à code, code en possession des membres du conseil syndical et du syndic, a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire.

Ils estiment que cette résolution ne permettant pas l’accès, en pratique, aux équipements se trouvant dans ce local technique sans l’intervention du conseil syndical porte atteinte à la liberté d’accéder aux compteurs électriques et aux arrivées de gaz en cas de fuite sans être pour autant conforme à l’intérêt collectif.

L’assemblée a motivé sa décision par la sécurité des occupants et le maintien en bon état de ces locaux, ce que contestent les consorts [P].

Or, le syndicat des copropriétaires produit divers procès-verbaux d’assemblées générales anciennes qui démontrent que ce local a été source de conflits dans la copropriété par le passé.

Il justifie également que des encombrants y ont été entreposés au cours de l’année 2018 contraignant la collectivité à financer son débarrassage, ce qu’il démontre par la production de photographies.

Il établit par ailleurs que le syndic a été contraint de procéder à un affichage car une personne malveillante avait disjoncté tous les tableaux électriques et fermé les compteurs de gaz durant un week-end. Il fournit, pour le démontrer, un courriel d’une copropriétaire faisant état de ce que le 27 novembre 2022, elle n’avait plus de chauffage car les robinets à l’extérieur des appartements avaient été fermés.

Les motifs ayant présidé à la décision de l’assemblée générale apparaissent dès lors fondés alors que les consorts [P] ne démontrent pas que la résolution litigieuse a été prise pour des motifs étrangers ou contraires à l’intérêt collectif, ni même qu’elle les prive d’un accès à des équipements en modifiant les conditions de jouissance de leurs lots.

Par conséquent, à défaut de rapporter la preuve que la résolution n°18 adoptée par l’assemblée générale du 28 mars 2024 constitue un abus de majorité, les consorts [P] seront déboutés de leur demande de nullité et de leur demande subséquente d’ouverture de ce local sous astreinte.

Sur la demande de révocation de la délégation générale de pouvoirs accordée au conseil syndical lors de l’assemblée générale annuelle du mois de mars 2022.

Au terme de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24 et toute autorisation du délégataire à décider de dépenses dont elle fixe le montant maximum ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

L’article 22 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder trois années renouvelables.

En l’espèce, les membres du conseil syndical ont été désignés par l’assemblée générale du 21 mars 2022 qui leur a accordé une délégation de pouvoir pour engager d’éventuels travaux nécessaires à la conservation ou à l’entretien des parties communes en fixant à 3.000 euros le montant alloué pour chacun de ces travaux.

Lors de l’assemblée générale du 28 mars 2024, les mêmes personnes ont été élues membres du conseil syndical (points 12 et 13) et la demande de révocation de la délégation de pouvoir étendu de Mme [O] [P] a été inscrite au point 20 de cette assemblée.

Lors du vote, cette résolution a recueilli 1796 voix favorables et 4.111 tantièmes voix défavorables si bien qu’elle a été rejetée et que, n’ayant pas recueilli au moins le tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés, elle n’a pas été soumise immédiatement à un second vote à la majorité simple dans la résolution 21, les conditions requises par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’étant pas réunies.

Les consorts [P] n’ayant pas exercé de recours dans les délais à l’encontre la résolution n° 20 ayant rejeté leur demande de révocation de la délégation de pouvoir confiée au conseil syndical, ils formulent une demande de révocation judiciaire de cette délégation de pouvoir.

Ils contestent en réalité la décision de rejet prise par l’assemblée générale au cours du vote de sa résolution n° 20 devenue définitive en sollicitant une décision judiciaire contraire.

Or, le tribunal n’a pas le pouvoir de s’immiscer dans la gestion de la copropriété en imposant une décision contraire à celle qui a valablement été prise par l’assemblée générale souveraine, en dehors de tout recours en annulation contre celle-ci.

Il s’ensuit que la demande de révocation judiciaire de la délégation de pouvoirs accordée au conseil syndical par l’assemblée du 21 mars 2022, contraire à la décision prise par l’assemblée générale du 28 mars 2024 à l’issue du vote de la résolution n° 20 devenue définitive, sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Parties perdantes au procès, Mme [O] [P], Mme [T] [P], Mme [N] [P] épouse [R] et M. [S] [P] seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée « [Adresse 11] » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [O] [P], Mme [T] [P], Mme [N] [P] épouse [R] et M. [S] [P] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE Mme [O] [P], Mme [T] [P], Mme [N] [P] épouse [R] et M. [S] [P] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [P], Mme [T] [P], Mme [N] [P] épouse [R] et M. [S] [P] aux dépens

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT