TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 2]

[Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 25/02903 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4IIN

Minute : 26/00026

EM

Monsieur [H] [I] [J]

Représentant : Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN CARRIERE ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE

C/

Madame [G] [K]

Madame [Y] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN CARRIERE ESPAGNO

Copie délivrée à :

Madame [Y] [K]

Madame [G] [K]

M le Préfet de la SSD

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX;

Par M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection statuant en référé

Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025

tenue sous la présidence de M^me Souad CHILLAOUI, juge des contentieux de la protection,

assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [H] [I] [J], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN CARRIERE ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [G] [K], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Madame [Y] [K], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 27 mars 2023, M. [H] [I] [J] a donné à bail à Mme [G] [K] un appartement à usage d=habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 700i.

Par acte du même jour, Mme [Y] [K] s’est portée caution solidaire pour la durée de la location et au plus tard jusqu’au 20 avril 2029 pour un maximum de 50 000 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [H] [I] [J] a fait signifier le 6 aout 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1 725.54 i.

M. [H] [I] [J] a fait signifier le 14 aout 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1 725.54 i à la caution.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, M. [H] [I] [J] a ensuite fait assigner Mme [G] [K] et Mme [Y] [K] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidairement au paiement de la somme de 4 169.06i.

A l=audience du 9 décembre 2025, M. [H] [I] [J] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander :

— de constater acquise au profit de M. [H] [I] [J] a lclause résolutoire visée dans le commandement de payer signifié le 6 aout 2024 pour défaut de règlement des loyers et des charges afférentes ;

En conséquence :

— de prononcer l’expulsion de Mme [G] [K] des lieux qu’il occupe ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique en cas de besoin ;

— de condamner Mme [G] [K] à quitter les lieux loués ;

— d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Mme [G] [K] ;

— de condamner solidairement, à titre de provision, Mme [G] [K] et Mme [Y] [K], es qualité de caution à payer la somme actualisée de 11 549.69i à valoir sur le paiement de l’arriéré des loyers et charges dus au titre des frais exposés ainsi que pour la signification du commandement de payer ;

— de les condamner solidairement au paiement à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer tel que fixé au bail et aux charges et indexation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire du bail, jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation ;

— de les condamner solidairement à payer à M. [H] [I] [J] la somme de 1 000,00 i au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— de rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— de juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice, Mme [G] [K] et Mme [Y] [K] ne sont ni présentes ni représentées.

Le tribunal a sollicité des explications concernant la somme de 3 516.01 euros portée au crédit le 29 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026.

Par note en délibéré du 15 décembre 2025, le conseil du bailleur explique que cette somme correspond à un effacement partiel de la dette par décision de la commission de surendettement en date du 9 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’ordonnance, rendue en premier ressort, est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l=assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 11] par la voie électronique le 1er octobre 2025, soit plus de six semaines avant l=audience, conformément aux dispositions de l=article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L=action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat.

Le bail conclu le 27 mars 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 aout 2024, pour la somme en principal de 1 725.54 i. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu=il y a lieu de constater que les conditions d=acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 octobre 2024.

Il ressort des débats que par décision en date du 4 avril 2025, la commission de surendettement de la Seine [Localité 10] a procédé à l’effacement de la dette locative à hauteur de 3 516.01 euros. Toutefois, il ressort du décompte actualisé, qu’une dette locative se maintient.

Mme [G] [K] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d=en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [G] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l=assistance de la force publique et d=un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d=exécution. Il convient également d=autoriser M. [H] [I] [J] , conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l=enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [G] [K] .

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

M. [H] [I] [J] produit un décompte démontrant que Mme [G] [K] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif, la somme de 11 569.69 i à la date du 9 décembre 2025. Cette actualisation ne sera pas retenue faute de présence des défenderesses à l’audience, afin d’assurer le principe du contradictoire.

Au jour de l’assignation, Mme [G] [K] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif, la somme de 4 169.06 i à la date 20 novembre 2024 .

La défenderesse, non comparante, n=apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 7 octobre 2024, Mme [G] [K] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

Elle sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4 169.06 i, comprenant les loyers, charges et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 20 novembre 2024 ) avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il convient pour l’exécution de la décision que la somme effacée à hauteur de 3 516.01 euros par la commission de surendettement soit bien déduite.

Mme [G] [K] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d=occupation pour la période courant du 7 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, cCelui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Mme [Y] [K] s’est portée caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par Mme [G] [K], jusqu’au 20 avril 2029, dans la limite de 50 000 euros.

De plus, Le commandement de payer du 6 aout 2024 a été régulièrement dénoncé à la caution le 14 aout 2024 à la caution.

En conséquence, il convient de condamner à payer à la somme de XX euros, solidairement avec . il convient de condamner Mme [Y] [K] à payer solidairement avec Mme [G] [K] les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation dans la limite de 50 000 euros et au plus dû au 20 avril 2029.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [G] [K] et Mme [Y] [K] , parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu=a dû accomplir M. [H] [I] [J] , Mme [G] [K] et Mme [Y] [K] seront condamnées à lui verser une somme de 250i au titre de l=article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de M. [H] [I] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d=acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2023 entre M. [H] [I] [J] et Mme [G] [K] concernant l=appartement à usage d=habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 7 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [G] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu=à défaut pour Mme [G] [K] d=avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [H] [I] [J] pourra, deux mois après la signification d=un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu=à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d=un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l=enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [G] [K] conformément aux articles L.433-1, R.433-1 et suivants du même code ;

CONSTATONS que Mme [Y] [K] s’est portée caution solidaire de Mme [G] [K] pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues jusqu’au 20 avril 2029, dans la limite de 50 000 euros.

CONDAMNONS solidairement Mme [G] [K] et Mme [Y] [K] à verser à M. [H] [I] [J] à titre provisionnel la somme de 4 169.06 i (décompte arrêté au 20 novembre 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Mme [G] [K] et Mme [Y] [K] à payer à M. [H] [I] [J] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d=occupation à compter du 7 octobre 2024 et jusqu=à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés;

DISONS que la condamnation solidaire de Mme [G] [K] et Mme [Y] [K] devra tenir compte de l’effacement de la dette locative à hauteur de 3 516.01 euros par la commission de surendettement et des limites de durée et de montant de l’acte de caution ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

CONDAMNONS in solidum Mme [G] [K] et Mme [Y] [K] à verser à M. [H] [I] [J] une somme de 250i au titre de l=article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [G] [K] et Mme [Y] [K] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-[Localité 11] en application de l=article R.412-2 du code des procédures civiles d=exécution ;

RAPPELONS, en application de l=article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L.441-2-3 du code de la construction et de l=habitation en Seine-[Localité 11] sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l=adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine-[Localité 11]

TSA 30029

[Localité 8] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 9 janvier 2026,

LA GREFFIERE LA JUGE