TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/10361 – N° Portalis DB3S-W-B7J-34EY

Minute :

JUGEMENT

Du : 26 Février 2026

Madame [D] [Z] [I] [R]

C/

Monsieur [S] [G] [Y]

Société GIE ORPI FRANCE

Agence ORPI PATRIMONIA

Agence ORPI ALJS IMMOBILIER [Localité 2]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 08 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 26 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Madame [D] [Z] [I] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sophie ROYER, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale n°[Numéro identifiant 1] en date du 22-08-2025

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [G] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Hada GHEDIR, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Substituée par M^e Florian FRANÇOIS-JACQUEMIN, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Société GIE ORPI FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 5]

Ayant pour avocat M^e Florence LOUIS, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Non comparante, Non représentée à l’audience

Agence ORPI PATRIMONIA

[Adresse 5]

[Localité 6]

Non comparante

Agence ORPI ALJS IMMOBILIER [Localité 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Sophie ROYER

M^e Hada GHEDIR

M^e Florence LOUIS

Agence ORPI ALJS IMMOBILIER [Localité 2]

Agence ORPI PATRIMONIA

Expédition délivrée à :

L’agence ORPI Patrimonia et l’agence ORPI ALJS Immobilier [Localité 2] ( pour l’agence ORPI [Localité 2] signataire du bail , ont pour activité la gestion locative de biens immobiliers. Le 27-04-17 un appartement a été loué à MME [R] [D] dont le bailleur est M. [G] [Y] [S] .

Par actes du 08-09-25 et du 15-09-25 et du 22-09-25 MME [R] [D] a assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] M. [G] [Y] [S] et l’agence ORPI Patrimonia , l’agence ORPI ALJS Immobilier Les [Adresse 7] et la société GIE ORPI France afin d’obtenir leur condamnation solidaire :

— à exécuter des travaux ,

— à lui verser la somme de 9600 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— à lui verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ,

— à lui verser la somme de 13500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel,

outre la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile , ainsi qu’au paiement des dépens .

A l’audience du 20-10-25 la demanderesse se desiste de ses demandes envers la société GIE ORPI France .

A l’audience du 08-12-25 MME [R] [D] , représentée par son conseil expose que :

— dès l’ état des lieux d’entrée en 2017 , des désordres existaient et que ceux-ci se sont aggravés en 2023 et 2024 et persistent en 2025,

— le service d’hygiène communal s’est déplacé deux fois et a rendu deux rapports les 20-02-24 et 25-04-25 ,

— un dégât des eaux est intervenu le 10-09-24.

Elle allègue :

— un trouble de jouissance du fait des différents dysfonctionnements du logement , ce qui la conduisait à saisir le service d’hygiène communal ,

— un préjudice moral du fait du stress du fait de la dangerosité de l’installation électrique , temps passé à relancer l’agence ORPI Patrimonia , l’action envers le service d’hygiène communal,

— un préjudice matériel du fait des répercussions de la situation sur sa situation professionnelle notamment l’obligation de refuser des propositions de travail pour se rendre disponible pour le passage des professionnels .

En conséquence MME [R] [D] maintient ses demandes initiales comprenant notamment la consignation des loyers jusqu’à la réalisation des travaux et la remise des quittances . Elle porte sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à la somme de 1100 euros .

Le conseil de M. [G] [Y] [S] répond que :

— la location a été paisible pendant 6 ans de 2017 à 2023 et que le bailleur a été réactif aux demandes de MME [R] [D] ,

— s’agissant de la présence de souris , le délai de réaction a été raisonnable et subsidiairement il conviendrait de le limiter à la période du 08-02-24 au 07-03-24 , soit un mois ,

— s’agissant des toilettes , il allègue que son entretien relève de la responsabilité du locataire selon le décret du 26-08-87 et la réparation a eu lieu ,

— s’agissant de l’installation électrique , la première communication de MME [R] [D] à ce sujet date du 21-01-24 et il n’ est pas démontré un trouble de jouissance à cet égard , le réseau électrique étant fonctionnel ,

— s’agissant de la VMC et de l’ humidité , il est soutenu que MME [R] [D] n’actionnait pas cette ventilation et que cette négligence est à l’origine des traces d’ humidité dans la salle de bains ,

— s’agissant des fenêtres , le bailleur soutient que leur entretien relève des obligations du locataire selon décret du 26-08-87 et qu’aucun trouble de jouissance n’est prouvé .

M. [G] [Y] [S] soutient donc qu’il n’a pas été négligent et que le trouble de jouissance et les préjudices allégués sont inexistants . Le bailleur demande donc le débouté de l’intégralité des demandes de MME [R] [D] et sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile .

A titre subsidiaire , il demande de limiter le trouble de jouissance à 1 mois .

A titre très subsidiaire il sollicite que le tribunal constate que l’agence ORPI ALJS Immobilier [Adresse 8] est responsable de l’inexécution ou faute qui pourrait être retenue , dise qu’ il n’a commis aucun manquement envers l’agence ORPI Patrimonia ou l’agence ORPI ALJS Immobilier Les [Adresse 7] et dise que toute somme qui serait allouée dans le cadre de l’instance soit supportée exclusivement par l’agence ORPI Patrimonia et l’agence ORPI ALJS Immobilier Les [Adresse 7] .

Régulièrement assignée l’agence ORPI Patrimonia ne s’est pas présentée , ni personne pour elle.

Régulièrement assignée l’agence ORPI ALJS Immobilier [Adresse 8] ne s’est pas présentée , ni personne pour elle .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du bailleur

Selon l’art 1719 du Code Civil le bailleur est tenu de faire jouir paisiblement le preneur des lieux pendant la durée du bail .

L’article 6 de loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent .

Sur le trouble de jouissance relatif à la présence de souris

Le gestionnaire de l’appartement a été informé de la présence de rongeurs par mail, présence confirmée le 01-11-23 avec la présentation de photographies des dégradations que les souris ont occasionné à plusieurs endroits du logement .

La société mandatée pour constater les faits s’est rendue sur place le 07-03-24 soit 5 mois après le signalement et le rapport d’intervention date du 27-03-24. Le bailleur ne peut contester la date d’apparition des souris en raison de la production de photographies explicites dès le signalement.

Il sera donc tenu compte de ce désordre sur une durée de 5 mois .

Sur les désordres constatés par le service d’hygiène communal et les travaux à réaliser

Les conclusions du rapport du service d’hygiène communal du 20-02-24 mentionnent 4 désordres :

— l’absence de ventilation de la salle de bains et la présence de moisissures ,

— un réseau électrique “susceptible de présenter un danger pour l’occupante”,

— la présence de souris ,

— le manque d’étanchéité des ouvrants de la chambre et du séjour .

Des préconisations sont à réaliser dans les deux mois :

— reprendre le système de ventilation et le rendre efficace et permanent dans tout le logement ,

— rechercher les causes des moisissures,

— contrôler le système électrique ,

— remettre en état les revêtements des murs .

Dans le délai de deux mois ces préconisations n’ont été suivies d’effet que partiellement.

MME [R] [D] , le 21-01-24 , le 03-06-24 , signale que la mauvaise connexion de luminaire et un problème aux toilettes sans plus de précision .

Un dégât des eaux a lieu le 01-08-24 .

Une nouvelle intervention du service d’hygiène communal conduit à la présentation d’un second rapport du 25-04-25 mentionnant 3 désordres déjà mentionnés un an plus tôt :

— l’absence de ventilation de la salle de bains et la présence de moisissures ,

— un réseau électrique “susceptible de présenter un danger pour l’occupante”,

— le manque d’étanchéité des ouvrants de la chambre et du séjour .

S’agissant de l’installation électrique

Alors que ce point est soulevé dès le 21-01-24 par MME [R] [D] puis par le rapport du service d’hygiène communal le 20-02-24 , le contrôle n’est effectif qu’en juin 2024 . Toutefois le second rapport du service d’hygiène communal du 25-04-25 mentionne encore ce défaut .

Il n’est pas fourni le consuel attestant la conformité de l’installation.

Il n’y a pas lieu d’examiner l’existence d’un trouble de jouissance mais de faire application de normes de sécurité auxquelles le bailleur ne répond pas .

S’agissant de la ventilation

Le décret du 26-08-87 ne mentionne que la ventilation pour le ramonage des conduits .

Il n’est pas indiqué que le locataire assure l’entretien de la ventilation .

Dès lors cet entretien et les réparations relèvent de la responsabilité du bailleur .

S’agissant de l’étanchéité des ouvrants

Le décret du 26-08-87 prévoit à la charge du locataire le graissage des charnières des ouvrants, les menues réparations .

Toutefois le bailleur a l’obligation d’assurer la fermeture des lieux et en conséquence l’étanchéité des fenêtres .

En l’absence d’actions du bailleur sur ces trois préconisations des rapports du service d’hygiène communal , il y a lieu d’enjoindre le bailleur à réaliser ces travaux sous astreinte .

L’article 33 de la loi du 9 juillet 1991 permet à “tout juge , même d’office , d’ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision”. Cette disposition n’exige pas de débat contradictoire préalable à cette décision . En l’espèce la résistance du bailleur justifie le prononcé d’une astreinte .

Sur les toilettes

Le bailleur allègue que le rapport du service d’hygiène communal mentionne des “toilettes anciennes mais fonctionnelles” et qu’il appartient au locataire , selon le décret du 26-08-87 , d’entretenir la chasse d’eau et d’assurer son remplacement .

A ce titre le décret du 26-08-87 mentionne s’agissant des toilettes “le remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d’eau” . Il n’est donc pas mis à la charge du locataire le remplacement complet du mécanisme de chasse d’eau .

Le désordre a été pris en compte par le gestionnaire de l’appartement le 10-06-24 et le remplacement des toilettes a eu lieu en juin 2025 .

Sur le trouble de jouissance

Il ressort des éléments ci-dessus que le bailleur n’a pas délivré au locataire un logement en bon état d’entretien :

— présence de souris pendant 5 mois ,

— non étanchéité des ouvrants pendant la période d’un an entre les deux rapports du service d’hygiène communal ,

— absence de ventilation efficaces occasionnant de l’ humidité pendant la période d’un an entre les deux rapports du service d’hygiène communal ,

— absence de mise aux normes du réseau électrique , pendant la période d’un an entre les deux rapports du service d’hygiène communal ,

— absence de changement de la chasse d’eau du 20-02-24 à juin 2025 .

Les rapports du service d’hygiène communal mentionne un loyer de 920 euros charges comprises pour une surface de 28m2 , soit un loyer au minimum de 865 euros déduction faite de la provision pour charges de 55 euros , soit un loyer de 30.89 euros le m2 au-dessus des normes parisiennes. Le service d’hygiène communal mentionne une absence d’isolation intérieure et extérieure.

La durée du trouble de jouissance s’étend de 2024 à 2025 , soit pendant 2 ans.

La perte de jouissance de l’appartement porte sur environ 30% de sa surface , l’ensemble des pièces étant touché par l’ humidité . Il y a donc lieu de condamner le bailleur au paiement de la somme de 6228 euros au titre du préjudice de jouissance soit 865 euros x0.3 x24 .

Sur le préjudice moral

MME [R] [D] justifie d’un préjudice du fait :

— de l’absence de réponse effective et rapide aux mails adressés au gestionnaire,

— de perte de temps du fait de démarches auprès du service d’hygiène communal,

— de la présence d’une installation électrique “susceptible de présenter un danger pour l’occupante”et occasionnant le sentiment d’insécurité qui a atteint l’état mental et émotionnel de MME [R] [D] justifié par deux attestations médicales .

De plus les six attestations de tiers attestent les divers désordres décrits ci-dessus.

A l’inverse le bailleur ne semble pas avoir pris la mesure des conditions de vie du locataire et montre sa réticence à intervenir en indiquant dans le mail du 07-05-24 , soit après le premier rapport du service d’hygiène communal du 20-02-24 , “c’est toujours avec mauvaise grâce que la locataire accepte d’être dépannée d’un problème qu’elle a elle même soulevé”.

Dès lors il y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral à hauteur de 2000 euros .

Sur le préjudice matériel

MME [R] [D] allègue d’une perte de revenus professionnels du fait des problèmes de santé occasionnés par l’état du logement , de son obligation de refuser des proprositions de travail en raison de la nécessité d’être disponible pour les passages des intervenants.

Toutefois le lien de cause à effet entre son état de santé et ses engagements professionnels n’est pas suffisamment établi pour faire droit à cette demande .

Sur la mise à la charge du bailleur des dommages et intérêts

Le bailleur fournit la copie d’un mandat simple de location avec l’agence ORPI ALJS Immobilier [Localité 2] consistant à trouver un locataire pendant 1 an et à dresser un bail . La rémunération est fixée à 12.50 euros le m2 pour chaque location effectivement conclue .

Il ne s’agit donc pas d’un mandat de suivi de la location et d’intervention pour le compte du bailleur sur tous les événements pouvant survenir pendant celle-ci.

Dès lors , le bailleur est tenu de délivrer un bien conforme à sa destination , il convient de condamner M. [G] [Y] [S] au paiement des dommages et intérêts.

Sur la consignation des loyers

Les travaux étant soumis à une astreinte , il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de consignation des loyers .

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge , par décision motivée , n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie .

En l’espèce M. [G] [Y] [S] , partie perdante , sera condamné aux entiers dépens.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique , statuant par mise à disposition au greffe , par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

déclare M. [G] [Y] [S] responsable des préjudices subis par MME [R] [D] ,

condamne M. [G] [Y] [S] à payer à MME [R] [D]

. la somme de 6228 euros au titre du trouble de jouissance ,

. la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral ,

Enjoint M. [G] [Y] [S] de réaliser les travaux suivants dans un délai de trois mois à compter du jugement :

— reprendre le système de ventilation et le rendre efficace et permanent dans tout le logement ,

— rechercher les causes des moisissures,

— contrôler le système électrique et produire le Consuel ,

— remettre en état les revêtements des murs dégradé par les moisissures ,

Dit qu’à défaut de réalisation des travaux ci-dessus dans le délai de trois mois à compter de la date de la décision , une astreinte de 50 euros par jour de retard sera due par M. [G] [Y] [S] au profit de MME [R] [D] sur une période maximale de 100 jours ou jusqu’à la réalisation des travaux ,

condamne M. [G] [Y] [S] à payer à MME [R] [D] la somme de 1100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

déboute les parties du surplus de leur demande,

rappelle l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne M. [G] [Y] [S] aux dépens .

LE GREFFIER LE JUGE