Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [C]

Logement 34 Etage 1 Arche de Beaulieu

11 Rue Francis Le Guillou

44220 COUËRON

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 septembre 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/00749 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M3EA

COPIES AUX PARTIES LE :

CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Madame [U] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 août 2011, la Société Anonyme des Marches de l’Ouest (SAMO) a donné à bail à Madame [U] [C] un logement lui appartenant sis, 11 rue Francis Le Guillou – Arche de Beaulieu – 1er étage – Logement n°34 – 44220 COUERON, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 254,75 €, outre une provision sur charges de 68,47 €.

Par un jugement en date du 21 février 2013, le Tribunal d’Instance de NANTES a constaté la résiliation du bail susvisé, condamné Madame [U] [C] à payer la somme de 1.170,71€ correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2012, autorisé celle-ci à s’acquitter de sa dette en 19 mensualités de 60 € et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés.

Suivant avenant au contrat de bail en date du 3 août 2018, la SAMO a renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire qui avait été acquise, ainsi qu’aux décisions contentieuses et judiciaires s’y afférant, et a restauré Madame [U] [C] dans une situation de droit au regard du logement qu’elle occupe sis, 11 rue Francis Le Guillou – Arche de Beaulieu – 1er étage – Logement n°34 – 44220 COUERON, redonnant ainsi sa pleine valeur au contrat de bail du 23 août 2011.

Le 15 novembre 2023, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la SAMO, a fait délivrer à Madame [U] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 308,54 € au titre des loyers échus et impayés au 31 octobre 2023.

Ce même commandement, visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, la mettait également en demeure d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs par la production d’une attestation délivrée par son assureur.

Par acte de Commissaire de Justice du 13 février 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 15 février 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [U] [C] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

À titre principal :

— constater à compter du 15/12/2023 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 27/12/2023 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en date du 23/08/2011 entre les parties ;

À titre subsidiaire :

— prononcer à compter du jugement à intervenir, la résiliation du bail en date du 23/08/2011 entre les parties ;

Dans tous les cas :

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [U] [C], ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— condamner Madame [U] [C] à lui payer la somme de 164,20 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 25/01/2024 avec intérêts de droit à compter du 15/11/2023 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— condamner Madame [U] [C] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 15/12/2023 ou du 27/12/2023 ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— condamner Madame [U] [C] à lui payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024, lors de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, précisant toutefois qu’elle se désistait de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance. La société a également actualisé sa créance à la somme de 143,75 € selon le décompte arrêté au 10 septembre 2024 et s’est déclarée favorable à l’octroi à la locataire de délais de paiement tels que sollicités par la locataire.

Madame [U] [C] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle, précisant n’avoir pas d’autres dettes. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 20 € par mois en sus du loyer courant.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Madame [U] [C] a déclaré n’avoir déposé aucun dossier.

Le diagnostic social et financier établi par les services sociaux a été porté à la connaissance de la partie demanderesse à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance

Lors de l’audience, CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Sur la recevabilité de la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail fondée sur un défaut de paiement des loyers

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 13 février 2024, soit dans le délai prévu par les dispositions légales.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales par un courrier recommandé du 30 mai 2023, dont il a été accusé réception le 5 juin 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 143,75 € au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte une somme totale de 301,92 € imputée à la locataire depuis 2020 (86,91 € le 10 septembre 2020, 145,77 € le 12 janvier 2021 et 69,24 € le 22 mai 2024), cette somme correspondant à des frais de procédure (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Doivent également être déduites du décompte les pénalités d’enquête sociale imputées à la locataire en 2020, 2022 et 2024 (11 x 7,62 €, soit 83,82 €) qui ne sont pas justifiées par le bailleur dès lors que celui-ci ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé à la locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Dans ces conditions, il apparaît donc que Madame [U] [C] est à jour du règlement de ses loyers et charges et que la somme réclamée est uniquement constituée de frais de procédure et de pénalités d’enquête sociale.

En conséquence, il convient de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande en paiement, devenue sans objet.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie, et ce deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié à Madame [U] [C] le 15 novembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 308,54 €.

La société bailleresse fait valoir que ce commandement serait demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte que serait acquise la clause résolutoire du bail.

Si ce commandement accorde un délai de six semaines à la locataire pour régler sa dette, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Compte-tenu de cette contradiction et eu égard à la volonté des parties telle qu’elle apparaît dans le contrat de bail qu’elles ont signé, il convient de considérer que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

En outre, il convient de relever que les causes du commandement de payer concernent pour partie des frais de procédure portés au débit du compte locataire en 2020 (86,91 €) et 2021 (145,77€), ainsi que des pénalités d’enquête sociale imputes à la locataire en 2020 et 2022 (8 x 7,62 €, soit 60,96 €). Or, l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne vise pas le défaut de paiement des frais de procédure.

Ainsi, déduction faite des frais de procédure et des pénalités d’enquête sociale, Madame [U] [C] restait devoir en réalité, au jour de la délivrance du commandement de payer, la somme de 14,90 € au titre des loyers et charges échus et impayés.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que Madame [U] [C] a effectué des règlements d’un montant plus important que le montant de la dette, et ce dans le délai de deux mois qui lui était imparti, en effectuant notamment un règlement de 51,22 € le 8 décembre 2023.

Par conséquent, les causes du commandement de payer ayant été réglées dans les deux mois de sa délivrance, il convient de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de constat de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1728 du Code civil, et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1217 du Code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

Aux termes de l’article 1224 nouveau du Code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats plusieurs commandements de payer délivrés à Madame [U] [C]. Le premier en date du 12 août 2020, pour une dette de 583,10 €, le second le 7 juin 2023 pour un arriéré de 257,72 € et le dernier le 15 novembre 2023, mentionnant une dette locative de 308,54 € mais qui s’avère en réalité être une dette de 14,90 €, comme rappelé dans les développements précédents.

Il est également justifié d’une précédente procédure de résiliation de bail engagée contre Madame [U] [C] et d’un jugement du Tribunal d’Instance du 21 février 2013. Toutefois, par un avenant du 3 août 2018, la société bailleresse a renoncé à se prévaloir de la clause résolutoire acquise aux termes du jugement précité.

Il ressort par ailleurs des décomptes produits et des développements précédents que Madame [U] [C] a réglé les causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 15 novembre 2023.

Enfin, le décompte laisse apparaître qu’elle n’a jamais complètement cessé les paiements et qu’elle a repris le règlement intégral du loyer et des charges depuis plusieurs mois, de sorte qu’il n’y a plus de dette locative actuellement.

Ainsi, si la société CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve que Madame [U] [C] a manqué à ses obligations contractuelles, il n’en demeure pas moins que ces manquements ne sont pas suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il convient de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, ainsi que de sa demande d’expulsion et des demandes subséquentes.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL, qui succombe en ses prétentions, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu de la solution apportée au litige, il convient de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL à l’encontre de Madame [U] [C] ;

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti le 23 août 2011 à Madame [U] [C] ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail consenti le 23 août 2011 à Madame [U] [C], et partant, de sa demande d’expulsion et des demandes subséquentes ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré de sa demande en paiement au titre d’un arriéré locatif ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET