TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2026

Chambre 7/Section 3

AFFAIRE: N° RG 25/07867 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3QEU

N° de MINUTE : 26/00249

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société GAIA IMMOBILIER

dont le siège social est sis : [Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Jean-Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 001

DEMANDEUR

C/

Monsieur [N] [A] [R]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillant

Madame [Q] [C] [I]

[Adresse 3]

[Localité 3]

défaillante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] étaient propriétaires des lots 56, 57 et 58 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], à [Localité 4] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.

Par jugement d’adjudication du 4 octobre 2022, les biens immobiliers de M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] ont été cédés à la société DBL Investissement au prix de 135.000 euros.

La société Crédit Logement, créancière des consorts M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] à hauteur de 102.759,19 euros a été désintéressée laissant subsister un solde en faveur de M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] à hauteur de 27.527,91 euros séquestré entre les mains de M. Le Bâtonnier de Seine-[Localité 5].

Par exploit du 30 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], à [Localité 4] (le syndicat des copropriétaires) a fait procéder à une saisie-conservatoire de créance d’un montant de 24.122,06 euros entre les mains de M. Le Batonnier de Seine-[Localité 5] en qualité de séquestre.

Par exploit du 25 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes:

—  23.898,24 euros au titre des charges de copropriété ;

—  3.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Et de voir ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignés par la remise de l’acte en étude, le commissaire de justice ayant pu vérifier l’exactitude des domiciles de M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] par la présence de leurs noms sur les boites aux lettres de l’immeuble ainsi que par la confirmation du voisinage, les défendeurs n’ont pas constitué avocat ni comparu.

La clôture a été prononcée le 6 novembre 2025 par ordonnance du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « dire/juger/constater » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

— le jugement d’adjudication établissant que M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] étaient propriétaire des lots 56, 57 et 58 jusqu’au 4 octobre 2022 ;

— l’extrait du compte copropriétaires arrêté au 17 juin 2025, appel de fonds du 3e trimestre 2023 inclus ;

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires :

* du 5 juin 2024 portant approbation des comptes de l’année 2023,

* du 22 juin 2022 rejetant l’approbation des comptes de l’année 2021,

* du 5 janvier 2022 ayant approuvé les comptes de l’année 2020,

* du 14 octobre 2020 ayant rejeté l’approbation des comptes pour l’année 2019,

* du 4 septembre 2019 ayant statué sur la mise en vente des biens de M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I],

* du 3 juillet 2019 ayant approuvé les comptes de l’année 2018,

* du 7 novembre 2018

— les appels de fonds envoyés entre le 20 mars 2020 et le 20 novembre 2022

— le décompte de répartition des charges ;

Il ressort de ces éléments que le syndicat des copropriétaires n’établit pas la preuve de l’approbation des comptes pour les années 2022, 2021, 2019 et 2017 mais ne rapporte la preuve de l’approbation des comptes que pour l’année 2018 et pour l’année 2020.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas les appels de fonds antérieurs au 20 mars 2020 alors que l’appel de fonds émis à cette date fait apparaitre un solde débiteur de 17.472,34 euros sans explication ni justificatif de sa part.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas les décomptes annuels de répartition des charges entre les copropriétaires.

Il produit un décompte arrêté au 17 juin 2025 qui ne saurait établir le quantum de la créance du syndicat des copropriétaires en ce que ce décompte :

— porte mentions de frais qui ne relèvent pas de l’article 14 de la loi de 1965 mais de frais engagés par le syndic. Ces frais ne peuvent pas être assimilés à des charges de copropriété au sens du texte précité ;

— fait apparaitre des appels de fonds sur le budget prévisionnel de l’année 2023 alors que M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] ne sont plus propriétaires au sein de la copropriété depuis le 4 octobre 2022 ;

— porte mention de mis à la charge de M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] au titre d’un jugement du 27 novembre 2015 pour lequel le syndicat des copropriétaires dispose déjà d’un titre exécutoire sans que ce jugement ne soit produit ni la période de recouvrement précisée dans l’acte introductif ;

— porte sur la période du 1er octobre 2018 au 1er juillet 2023 et contient la mention d’une reprise de solde au 7 novembre 2018 de 12.786,52 euros sans explication ni justificatif de cette somme.

Contrairement à ce qu’indique le syndicat des copropriétaires, le jugement d’adjudication ne porte mention d’aucune dette de M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] au profit du syndicat des copropriétaires.

Il ressort de ces éléments que le syndicat des copropriétaires est défaillant dans l’administration de la preuve du quantum de sa créance.

Il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires à hauteur des appels de charges émis pour les trois derniers trimestres de l’année 2020, seule période pour laquelle le tribunal dispose à la fois de l’approbation des comptes par l’assemblée générale de copropriétaires et des appels de fonds émis.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.804,68 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 juin 2025, appel provisionnel du 3ème trimestre 2023 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s’est octroyé d’office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d’ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] ne règlent pas régulièrement ni spontanément leur dette à la copropriété. Ils ont laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] sont coutumiers du fait ayant déjà été condamnés sans qu’ils ne modifient leurs pratiques.

Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La carence des copropriétaires défaillants oblige les autres copropriétaires à suppléer leur carence en avançant leurs charges à leur place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’attitude de M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] relève de la mauvaise foi et justifie leur condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.

Par conséquent, M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros.

Sur les autres demandes

M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est de droit depuis 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], à [Localité 6], la somme de 1.804,68 euros au titre des charges arrêtées au 17 juin 2025, provision du 3e trimestre de l’année 2023 incluse ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], à [Localité 6], du surplus de ses demandes au titre des charges de copropriété ;

Condamne M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], à [Localité 6] la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne M. [N] [A] [R] et Mme [Q] [L] [U] [I] aux dépens.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier

Le Greffier Le Président

Corinne BARBIEUX Mechtilde CARLIER