TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/10236

N° Portalis 352J-W-B7F-CU3ZK

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Juillet 2021

JUGEMENT

rendu le 28 Mars 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet Parisien d’Administration de Biens (CPAB), SARL

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Caroline SITBON de la SCP LE RIGOLEUR SITBON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0059

DÉFENDERESSE

Madame [S] [N]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Cristina PEREIRA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0815

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Olivier PERRIN, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats et de Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé

Décision du 28 Mars 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/10236 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3ZK

DEBATS

A l’audience du 25 Janvier 2024 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2024.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [S] [N] est copropriétaire d’un appartement situé au 7e étage d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] (lot n°26), comportant une terrasse à jouissance privative.

L’appartement est occupé par son père, Monsieur [V] [N].

La terrasse, partie commune à jouissance privative, surplombe partiellement l’appartement du dessous au 6e étage, dans la mesure où l’appartement du 7e est construit en retrait.

Par courrier électronique du 7 novembre 2015, le syndic de l’immeuble, le Cabinet Parisien d’Administration de Biens (« CPAB »), représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], a demandé à Monsieur [N], en sa qualité d’occupant de l’appartement, de refaire les joints de carrelage en terrasse afin d’éviter des infiltrations.

Par courrier électronique du 19 novembre 2015, Monsieur [N] a fait savoir au syndic qu’il allait faire le nécessaire.

Par courrier électronique du 13 décembre 2015, Monsieur [N] a demandé au syndic que ce dernier lui transmette les coordonnées de l’entreprise agréée par le syndic et en mesure d’effectuer les travaux. Le cabinet CPAB a indiqué deux entreprises à Monsieur [N], à savoir les sociétés « 3 ARTS » et « BECIBTP ».

Le 18 janvier 2016, Monsieur [N] a informé le syndic de l’immeuble du début des travaux.

Les époux [L], copropriétaires au 6e étage, occupants de l’appartement situé au-dessous, ont subi des désordres d’infiltration durant ces travaux.

Le syndic a alors missionné la société « BECIBTP », le 2 février 2016, afin de rechercher l’origine de l’infiltration chez les époux [L].

L’entreprise a conclu que la fuite était due aux travaux réalisés dans l’appartement du dessus.

Par lettre recommandée du 20 mai 2016, le syndic a mis en demeure Monsieur [V] [N] d’indiquer à la copropriété la nature des travaux qui ont été entrepris.

***

Par actes d’huissier des 22 décembre 2016 et 30 décembre 2016, les époux [L] ont fait assigner devant le juge des référés Madame [S] [N] et le syndicat des copropriétaires afin de solliciter la désignation d’un expert.

Par ordonnance de référé du 10 février 2017, Monsieur [K] [I] a été désigné en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 29 juin 2021.

***

Par acte d’huissier du 26 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] a fait assigner Madame [S] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal, la démolition sous astreinte d’une surélévation effectuée sur la terrasse de son appartement au 7ème étage, sans autorisation, la remise en état de cette terrasse ainsi que la condamnation de Madame [N] à lui payer le montant de la remise en état du complexe d’étanchéité de la terrasse (16.919,10 € TTC) ainsi que les frais afférents à cette réfection du complexe d’étanchéité (honoraires d’architecte, du syndic, frais de souscription d’une assurance dommages-ouvrage).

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] demande au tribunal de :

« Vu le règlement de copropriété ;

Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 ;

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [I], en date du 29 juin 2021 ;

Recevoir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, CPAB, Cabinet Parisien d’Administration de Biens en toutes ses demandes et le déclarer bien fondé.

En conséquence,

Vu la violation des obligations du copropriétaire.

Vu la surélévation effectuée et les non-conformités du garde-corps,

Vu l’absence d’autorisation préalable pour effectuer des travaux de gros œuvre sur une terrasse, partie commune :

Enjoindre à Madame [N] [S] de laisser l’accès aux entreprises et l’architecte de l’immeuble mandatés par le syndic, pour procéder à la démolition de la surélévation effectuée sur la terrasse de son appartement au 7ème étage, sans autorisation et procéder à la remise en état de la terrasse, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

Condamner Madame [N] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, CPAB, Cabinet Parisien d’Administration de Biens le montant de la démolition et de la remise en état du complexe d’étanchéité de la terrasse sise au 7ème étage de l’immeuble, dont elle a la jouissance exclusive, pour un montant de 20.121,85 € T.T.C. suivant devis EPEL en date du 6 octobre 2022.

Condamner Madame [N] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, CPAB, Cabinet Parisien d’Administration de Biens tous les frais afférents à ces remises en état, comprenant le coût des honoraires de l’Architecte de l’immeuble, maître d’œuvre des travaux pour un montant de 1750€ HT de frais forfaitaires d’étude ainsi qu’à 14 % H.T du montant total des travaux dont le minimum sera de 475 0€ HT), les honoraires du syndic et des frais de souscription de l’assurance dommage-ouvrage pour un montant de 1.835,00 €, ainsi qu’à tous les frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour les recherches de fuites.

Condamner Madame [N] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, CPAB, Cabinet Parisien d’Administration de Biens 6.000,00 € d’article 700,

Débouter Madame [N] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

La condamner aux entiers dépens de la procédure, y compris les dépens exposés en référé. »

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2021, Madame [S] [N] demande au tribunal de :

« Vu les pièces produites aux débats,

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic, le CPAB, de toutes ses demandes et à toutes fins qu’elles comportent,

— Donner acte à Madame [N] de ce qu’elle est disposée à laisser l’accès à son appartement pour la réfection de l’étanchéité de la terrasse,

En tout état de cause,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Madame [N] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que les entiers dépens. »

***

L’ordonnance de clôture est signée le 24 octobre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 25 janvier 2024, a été mise en délibéré au 28 mars 2024.

Décision du 28 Mars 2024

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/10236 – N° Portalis 352J-W-B7F-CU3ZK

MOTIFS

I – Sur la demande du syndicat des copropriétaires tendant à enjoindre à Madame [N] de laisser l’accès aux entreprises et à l’architecte de l’immeuble pour procéder à la démolition de la surélévation effectuée sur la terrasse de l’appartement du 7e étage :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] demande à la juridiction d’ordonner la démolition et la remise en état des lieux aux frais de la défenderesse, et d’enjoindre à cette dernière de laisser l’accès aux entreprises et à l’architecte de l’immeuble pour procéder à la démolition de la surélévation effectuée sur la terrasse, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Madame [S] [N] accepte qu’il soit procédé à la réfection de l’étanchéité de la terrasse et accepte la démolition et la réfection de la terrasse.

Elle demande qu’il lui soit donné acte de ce qu’elle est disposée à laisser l’accès à son appartement pour la réfection de l’étanchéité de la terrasse.

***

Il résulte des dernières écritures des parties que Madame [N] accepte de laisser l’accès à son appartement aux entreprises et à l’architecte pour la réfection de l’étanchéité de la terrasse. Elle ne conteste pas avoir fait effectuer une surélévation sur la terrasse à jouissance privative.

Le tribunal peut donc faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée par la défenderesse.

Concernant la demande de condamnation sous astreinte, le syndicat des copropriétaires indique que le syndic doit mandater des entreprises et l’architecte de l’immeuble afin de procéder à la démolition de la surélévation de l’immeuble. Les travaux doivent donc être réalisés sous l’autorité du syndic et selon le planning qu’il aura défini.

Madame [N] n’a pas la maîtrise de la gestion des travaux ni celle des modalités de leur réalisation.

Il en découle que la demande de mesure d’astreinte, qui n’apparaît pas pertinente en l’espèce, doit être rejetée.

II – Sur la demande de condamnation de Madame [N] à payer le coût de la démolition ainsi que la remise en état du complexe d’étanchéité de la terrasse du 7e étage :

Invoquant les dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] demande à la juridiction de constater qu’aucune autorisation n’a été donnée à Madame [N] pour la réalisation de travaux de gros œuvre sur les parties communes et que les travaux qu’elle a fait réaliser, en l’occurrence une surélévation, ne sont pas conformes aux règles de l’art et constituent une situation dangereuse

Madame [S] [N] réplique que la non-conformité des travaux réalisés ne saurait lui être reprochée puisqu’elle a confié les travaux à des professionnels.

Elle ajoute que les travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse auraient dû être réalisés il y a plusieurs années par le syndicat des copropriétaires et que les travaux qu’elle a fait réaliser n’ont fait que pallier la négligence de ce dernier. Il incombe selon elle au syndicat de procéder aux travaux d’étanchéité de la terrasse et d’en assumer les frais. En application du règlement de copropriété de l’immeuble (page 29), elle fait valoir que « les travaux nécessités par la réfection d’une terrasse ou seulement pour lui rendre son étanchéité perdue constituent une dépense à la charge commune des copropriétaires du bâtiment », si bien que les frais de remise en état doivent être supportés par le syndicat.

***

En droit, l’article 8, section 1, de la loi du 10 juillet 1965 énonce notamment qu’un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; qu’il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes ; qu’il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

L’article 9 alinéa 1er de la même loi précise notamment que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il est de jurisprudence constante qu’une terrasse est en principe une partie commune, en ce qu’elle fait partie du gros-œuvre du bâtiment.

Ce droit de jouissance privative a des limites puisqu’à défaut de pouvoir reconnu dans le règlement de copropriété, son titulaire ne peut effectuer des travaux lourds emportant une emprise ou une appropriation de la partie commune qui lui a été attribuée privativement que s’il justifie d’une résolution de l’assemblée générale l’y ayant autorisé à la majorité de l’article 26 (Civ. 3e, 20 mars 2002, pourvoi n° 00-17.751).

***

En l’espèce, le règlement de copropriété du 31 juillet 1958 énonce notamment :

En page 25, « Article 11 – En ce qui concerne les parties communes » :

Décision du 28 Mars 2024

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« (…) 2° Esthétique et modification des parties communes :

(…)

Il ne pourra, sous cette réserve, être apporté de modifications aux choses communes, qu’autant que ces modifications auront été autorisées par l’assemblée générale.

3° Surélévation :

Les propriétaires des appartements sis au dernier étage n’auront pas le droit de surélever ni de rien construire sur le toit « terrasse ». (…)

En page 29, « Article 14 – charges individuelles » :

«  (…)

Balcons et terrasses :

Les propriétaires dont les locaux jouiront, soit d’un balcon en saillie, soit d’un balcon terrasse ou terrasse formée du retrait de l’étage, devront assurer l’entretien et les réparations des balustrades et barres d’appui (propriété privée) et en outre, satisfaire à toutes les dépenses d’entretien courant du balcon ou de la terrasse, bien que le gros-œuvre soit propriété commune. Les travaux nécessités par la réfection d’une terrasse ou seulement pour lui rendre son étanchéité perdue constitueront une dépense à la charge commune des copropriétaires du bâtiment (lots 2 à 51), à moins que les travaux aient pour cause la malveillance ou la négligence de l’usager, ou encore l’abus qu’il aurait fait de son droit de jouissance. »

Il est constant tout d’abord que, le 18 janvier 2016, des travaux ont été réalisés au 7e étage, dans la propriété de Madame [N], et que les époux [L], copropriétaires au 6e étage, occupants de l’appartement situé au-dessous, ont subi des fuites durant ces travaux.

Par la suite, il a été découvert que Madame [N] avait procédé à des travaux de surélévation de la terrasse dont elle a la jouissance privative.

Il résulte en deuxième lieu du rapport d’expertise de Monsieur [I], déposé « en l’état » le 29 juin 2021, que l’expert a notamment constaté (rapport, pages 18 et 20) que :

— des fuites d’eau avaient occasionné des désordres dans l’appartement des époux [L], en particulier dans la chambre d’ami et dans la salle de bain attenante,

— les fuites se sont produites pendant la période de travaux effectués au 7e étage,

— la terrasse ne possède plus de garde-corps à une hauteur suffisante, ce qui pourrait occasionner une chute,

— « la responsabilité des entrepreneurs ayant œuvré à cette époque, ou à défaut, du propriétaire de cet appartement, Madame [N], (…) semble donc engagée ».

Il est constant en troisième lieu qu’aucune autorisation n’a été donnée à Madame [N] pour la réalisation de travaux de gros œuvre affectant une terrasse, partie commune, du 7e étage.

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Compte tenu de ces éléments, il est établi que Madame [N] a fait réaliser des travaux de gros œuvre sur une partie commune à jouissance privative, ces travaux, en l’occurrence une surélévation, n’étant pas conformes aux règles de l’art et posant des problèmes de sécurité (absence de garde-corps). Ces travaux ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale.

Ces travaux ayant été réalisés en violation des dispositions d’ordre public de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que des dispositions précitées des articles 11 et 14 du règlement de copropriété de l’immeuble, la responsabilité de Madame [N] est engagée, les travaux nécessités par la réfection de la terrasse (surélévation) et pour lui rendre son étanchéité perdue constituant une dépense devant rester à sa charge, comme le prévoit à titre dérogatoire l’article 14 du règlement de copropriété.

Sur les demandes indemnitaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] demande la condamnation de Madame [N] à lui payer la somme de 20.121,85 euros T.T.C. suivant devis EPEL en date du 6 octobre 2022, outre le coût des honoraires de l’architecte de l’immeuble, maître d’œuvre des travaux pour un montant de 1.750 euros HT de frais forfaitaires d’étude ainsi qu’à 14% H.T. du montant total des travaux dont le minimum sera de 4.750 euros HT, les honoraires du syndic et des frais de souscription de l’assurance dommages-ouvrage pour un montant de 1.835,00 euros.

Madame [N] ne conteste pas le calcul et le montant des sommes réclamées, expliquant que le syndicat des copropriétaires doit en supporter seul la charge.

***

En droit, l’article 9 du code de procédure civile énonce qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, en premier lieu, l’expert expose dans l’avant-dernière page de son rapport (page 22) que le devis EPEL n°2019-12-9497 du 13 janvier 2020, d’un montant de 16.037,06 euros HT soit 16.919,10 euros TTC pour la réfection complète de l’étanchéité de la terrasse litigieuse est un devis détaillé, en quantité et pièces unitaires, et qu’il paraît correspondre à la réalité du marché. Ce devis inclut la mise en conformité du garde-corps. Selon l’expert, une mission de maîtrise d’œuvre doit être prévue qui peut être évaluée à 10 % du prix des travaux. L’expert ne se prononce pas sur la nécessité d’une assurance dommages-ouvrage.

En deuxième lieu, comme rappelé ci-dessus, Madame [N] ne discute pas le calcul et le montant des sommes réclamées.

En troisième lieu, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas la nécessité de condamner la défenderesse à payer des « frais forfaitaires d’étude ». Cette demande sera donc rejetée.

En quatrième lieu, si une assurance dommages-ouvrage correspond à une obligation légale, l’expert précise dans son rapport que « la solidité de l’immeuble n’est pas menacée, ni sa stabilité ».

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Il n’y a donc pas lieu de prévoir le paiement par Madame [N] d’une assurance dommages-ouvrage.

Enfin, la demande formée au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour les recherches de fuites est indéterminée et n’est justifiée par aucun élément de preuve de sorte qu’elle devra être également rejetée.

Il découle de ces éléments que Madame [N] devra payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] :

— la somme de 16.037,06 euros HT soit 16.919,10 euros TTC,

— et la somme de 1.691,91 euros au titre du coût des honoraires de l’architecte de l’immeuble, maître d’œuvre des travaux.

III – Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, s’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Madame [S] [N], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant les dépens de la procédure de référé ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522) ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

ORDONNE à Madame [S] [N] de laisser l’accès aux entreprises et à l’architecte de l’immeuble mandatés par le syndic pour procéder à la démolition de la surélévation effectuée sur la terrasse de son appartement au 7ème étage et pour procéder à la remise en état de la terrasse ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation susvisée d’une astreinte ;

CONDAMNE Madame [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] :

— la somme de 16.919,10 euros TTC au titre des travaux de remise en état du complexe d’étanchéité et de suppression de la surélévation effectuée ;

— la somme de 1.691,91 euros au titre du coût des honoraires du maître d’œuvre ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] de ses autre demandes indemnitaires (frais forfaitaires d’études, assurance dommages-ouvrage, frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour les recherches de fuites, surplus de la demande formée au titre des travaux de remise en état du complexe d’étanchéité et de la suppression de la surélévation effectuée, etc.) ;

CONDAMNE Madame [S] [N] aux entiers dépens, comprenant les dépens de la procédure de référé ;

CONDAMNE Madame [S] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [S] [N] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 28 Mars 2024

La Greffière Le Président