TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01131 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3JZ6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00127

— ---------------

Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 11 Décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic la société RINALDI

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Albin LAIGO LE PORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0882

ET :

La société VIVES INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Louise GAENTZHIRT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0290

Monsieur [I] [H]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

*********************************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a assigné la SCI VIVES INVEST ainsi que M. [I] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de :

— Condamner la SCI VIVES INVEST, sous le contrôle de l’architecte du syndicat des copropriétaires et sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, à remettre les parties communes dans leur état d’origine et à réaliser les travaux suivants :

Reconstruction du plancher haut commun du lot de copropriété n° 21 (plancher bas des combles),Suppression des deux nouvelles ouvertures (velux avec volet) créées dans la toiture du bâtiment B ;- Condamner la SCI VIVES INVEST à restituer les combles communs du bâtiment B, sous la même astreinte ;

— Se réserver la possibilité de liquider l’astreinte prononcée ;

— Condamner la SCI VIVES INVEST à payer au syndicat des copropriétaires une provision de 2.500 euros à valoir sur les honoraires de l’architecte ;

— Condamner la SCI VIVES INVEST à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

— Rendre la décision à intervenir commune et opposable à M. [I] [H].

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] maintient ses demandes, dont il se désiste néanmoins à l’égard de M. [I] [H], conclut au rejet de la demande reconventionnelle visant à lui faire injonction de faire des travaux de bâchage de la toiture du bâtiment B ou subsidiairement, de condamner la SCI VIVES INVEST à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 1.430 euros TTC correspondant au coût des travaux de bâchage.

Il expose que l’immeuble est soumis au régime de la copropriété et que la SCI VIVES INVEST est propriétaire d’un appartement situé dans le bâtiment B correspondant au lot n° 21 de l’état descriptif de division de l’immeuble, qu’elle a acquis le 18 juin 2020 de M. [I] [H]. Il soutient que la SCI VIVES INVEST a d’une part, annexé les combles situés à l’aplomb de son lot, qui sont des parties communes et d’autre part, créé deux ouvertures en toiture. Il soutient que ces travaux ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et contreviennent au Règlement de copropriété, de sorte qu’ils constituent un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre un terme.

La SCI VIVES INVEST demande au juge des référés de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes. A titre reconventionnel, elle demande de faire injonction au syndicat des copropriétaires de réaliser le bâchage du bâtiment B dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard et de condamner le syndicat des copropriétaires au versement d’une provision de 10.492,50 euros correspondant à la perte locative subie par la SCI VIVES INVEST du 1er août 2024 au 30 novembre 2025 et en toutes hypothèses, de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait valoir l’existence de contestations sérieuses et conteste avoir réalisé les travaux critiqués, qui préexistaient à l’acquisition de l’appartement. Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle soutient que les travaux de réfection de la toiture effectués courant 2023 n’ont pas été effectués dans les règles de l’art et qu’elle a déploré des infiltrations qui l’empêchent de louer son bien depuis juin 2024 et qu’elle ne peut faire procéder aux réparations nécessaires puisque le syndicat des copropriétaires refuse de faire bâcher la toiture, préalable indispensable aux travaux de reprise.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues oralement.

MOTIFS

D’après l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés saisi sur ce fondement doit essentiellement constater soit l’imminence du dommage, afin, à titre préventif, de maintenir une situation existante, soit le caractère manifestement illicite du trouble, après réalisation d’un trouble pour y mettre fin. L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel. Le juge apprécie la réalité du trouble avec les éléments dont il dispose le jour où il statue. Si un tel trouble est caractérisé, le juge apprécie souverainement les mesures destinées à le faire cesser et il prend notamment en compte la proportionnalité des mesures demandées.

L’article 25 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; (…)"

Enfin, l’alinéa 1er de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge, même d’office, d’ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision, l’appréciation du juge étant également souveraine sur le prononcé de l’astreinte.

En l’espèce, il est constant que la SCI VIVES INVEST est, depuis le 18 juin 2020, propriétaire de l’appartement litigieux.

Sont notamment produits :

— le Règlement de copropriété, qui prévoit notamment que le gros-oeuvre des planchers et les couvertures des immeubles sont des parties communes et rappelle les conditions dans lesquelles les éventuels travaux modificatifs doivent être réalisés ;

— le diagnostic technique visuel des parties communes réalisé le 30 avril 2016 ;

— une impression d’écran « google.earth » mentionnant des données du 09 juillet 2019 ;

— le courrier adressé par le syndic de l’immeuble à la SCI VIVES INVEST le 16 mars 2021, évoquant l’annexion des combles et lui proposant de racheter cette partie commune ;

— le compte-rendu de chantier de CHR Architecture en date du 27 mai 2023 relatif à divers travaux menés dans la copropriété, qui indique « sans aucun lien avec le chantier en cours » "dans le bâtiment B, au 1er étage côté gauche, la suppression du plancher de comble le volume du comble phagocyté et 2 grands velux (+ volets roulants) ont été installés avec jonction d’imperméabilité de couverture bricolées à la mousse polyuréthane. Ce qui ne manquera pas de produire des infiltrations d’eau au lus tard dans quelques années" ;

— le procès-verbal de constat dressé le 16 avril 2024 par huissier de justice et confirmant l’aménagement des combles et la création de deux vélux en toiture,

Il ressort de ces éléments que l’appartement dont la SCI VIVES INVEST est actuellement propriétaire est constitué pour partie des combles situés à l’aplomb du lot n° 21, qui sont des parties communes et dont le plancher bas a été supprimé pour augmenter le volume dudit lot, et que d’autre part, deux ouvertures de type velux ont été créées en toiture, qui n’existaient pas en 2016 ni manifestement en 2019.

Il n’est justifie d’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

La démolition du plancher haut commun du lot n° 21 et la création d’ouvertures dans la toiture, qui affectent les parties communes et ont été réalisés sans autorisation, caractérisent une violation évidente du Règlement de copropriété et de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui s’imposent à chaque copropriétaire et qui porte atteinte aux droits indivis des copropriétaires sur les parties communes.

La SCI VIVES INVEST soutient qu’elle n’est pas à l’origine de ces transformations, qui préexistaient à l’achat. Néanmoins, ce point importe peu dès lors qu’est constaté la matérialité d’un trouble manifestement illicite et que la demande de remise en état des lieux ne peut être engagée qu’à l’encontre du propriétaire actuel, à charge pour lui, le cas échéant, de se retourner contre son vendeur et de saisir à cette fin le juge du fond.

En conséquence, le trouble manifestement illicite est ainsi caractérisé et il convient d’y mettre un terme, selon modalités fixées au dispositif et sous astreinte dont il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation.

La réalisation des travaux de remise en état prescrits mettant fin de facto à l’appropriation irrégulière des combles communs du bâtiment B, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation à restituer lesdits combles sous astreinte.

Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile alinéa 2 prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée.

En l’espèce, l’assistance de l’architecte de l’immeuble étant indispensable compte tenu de la nature des travaux de remise en état, il est justifié de condamner la SCI VIVES INVEST à payer au syndicat des copropriétaires une provision de 2.000 euros à valoir sur les honoraires de celui-ci.

Sur les demandes reconventionnelles

Il doit être relevé que les travaux de réfection faisant suite aux infiltrations subies dans l’appartement par la SCI VIVES INVEST ne peuvent logiquement être entrepris tant que les remises en état prescrites par la présente ordonnance n’ont pas été effectuées.

Dès lors, la demande visant à faire injonction au syndicat des copropriétaires de réaliser le bâchage du bâtiment B ne saurait prospérer.

Par ailleurs, étant rappelé que le juge des référés doit s’assurer avec l’évidence requise en référé que la créance dont le paiement est réclamé est certaine, liquide et exigible, la demande indemnitaire au titre de sa perte locative formée par la SCI VIVES INVEST se heurte à d’évidentes contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge des référés et relève d’un débat au fond.

En conséquence, les demandes reconventionnelles seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

La SCI VIVES INVEST sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SCI VIVES INVEST, sous le contrôle de l’architecte du syndicat des copropriétaires, à remettre les parties communes dans leur état d’origine et à réaliser les travaux suivants :

Reconstruction du plancher haut commun du lot de copropriété n° 21 (plancher bas des combles),Suppression des deux ouvertures (velux avec volet) créées dans la toiture du bâtiment B ;

Assortissons cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, passé un délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision, ceci pendant au maximum 60 jours ;

Condamnons la SCI VIVES INVEST à payer au syndicat des copropriétaires une provision de 2.000 euros à valoir sur les honoraires de l’architecte ;

Rejetons les demandes reconventionnelles ;

Déboutons toute autre demande ;

Condamnons la SCI VIVES INVEST à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI VIVES INVEST aux dépens.

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 23 JANVIER 2026.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT