TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 01 OCTOBRE 2025

DOSSIER : N° RG 25/00415 – N° Portalis DB2R-W-B7J-DZIK

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4] / [T] [N]

MINUTE N° : 25/00384

DEMANDEUR

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par la SCP BRIFFOD-PUTHOD-CHAPPAZ, avocats au barreau de BONNEVILLE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [N]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Présidente : Marie CHIFFLET, Juge des Contentieux de la Protection

Greffière : Sabine GAYDON

DEBATS : A l’audience publique du 10 Septembre 2025

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé le 01 octobre 2025 par mise à disposition au greffe et signé par Marie CHIFFLET, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Sabine GAYDON, Greffière

Copie exécutoire délivrée le

à Maître [U] CHAPPAZ de la SCP BRIFFOD-PUTHOD-CHAPPAZet au défendeur.

Le greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail du 26 mai 2023, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE a donné en location à Madame [U] [Y] et Monsieur [T] [N] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 413,27 €, charges en sus.

Monsieur [N] occupe seul le logement, le PACS le liant à Madame [Y] ayant été dissous et Madame [Y] ayant quitté le logement selon les propres indications du bailleur.

Par acte en date du 3 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [N] un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance locative.

Après avoir signalé à la CAF la situation d’impayés, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE a, par en date du 24 février 2025 notifié au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, fait assigner Monsieur [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville afin de voir:

— constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance et défaut de paiement, et subsidiairement la prononcer,

— ordonner l’expulsion du défendeur, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 3075,73 € pour l’arriéré locatif arrêté au 10 janvier 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamner le défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, indexé sur l’indice de révision des loyers, jusqu’à la libération des lieux,

— condamner le défendeur aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A la dernière audience, le demandeur actualise sa demande en paiement à la somme de 2630,08 € et maintient ses demandes. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Il abandonne le moyen tiré du défaut d’assurance compte tenu du justificatif produit à l’audience mais fait valoir :

— que les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans le délai légal,

— qu’aucune indécence du logement n’est caractérisée, Monsieur [N] n’ayant d’ailleurs pas demandé en justice la consignation des loyers et n’allégant ses griefs qu’à la suite de l’introduction de l’instance en résiliation,

— que si le logement présentait certes un défaut de VMC entraînant de l’humidité, il a immédiatement fait vérifier ce point et mandaté une entreprise pour réaliser les travaux nécessaires, qui ont été faits en 2024,

— qu’il a par ailleurs acquitté le coût de réfection des revêtements de sols qu’a assumé le locataire,

— qu’un contrat existe avec les locataires aux termes duquel ces derniers réalisent eux mêmes l’entretien des parties communes,

— que Monsieur [N] n’est donc pas fondé à ne pas payer les loyers, ni à solliciter l’octroi de dommages et intérêts, à défaut de manquement grave de son bailleur et d’autant plus que les défauts n’ont affecté qu’une petite partie du logement, pas nécessairement occupée.

Monsieur [N] s’oppose aux demandes et sollicite de voir :

— condamner le demandeur à lui payer la somme de 15000 € en réparation de son préjudice de jouissance subi de 2023 jusqu’au 7 mars 2025, comprenant les frais de réfection des sols,

— condamner le demandeur à lui payer la somme de 2182,16 € en réparation de son préjudice matériel,

— lui accorder des délais de paiement pour les sommes éventuellement dues et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il fait valoir :

— que des moisissures ont affecté son logement jusqu’à récemment et que l’expertise amiable réalisée a reconnu son préjudice,

— qu’à l’occasion de la réfection des revêtements de sols, il a découvert d’autres défauts qui ont nécessité des réparations plus importantes que la seule somme de 612 € que lui a remboursée le bailleur,

— que l’humidité du logement a déterioré de nombreuses affaires et biens lui appartenant,

— qu’il conteste les charges d’entretien des parties communes, les locataires n’ayant notamment pas la charge des espaces verts, qui ne sont pas entretenus.

Autorisé à s’expliquer en cours de délibré et avant le 20 septembre 2025 sur la contestation relative aux charges d’entretien, le demandeur a adressé une note en délibéré le 18 septembre 2025 aux termes de laquelle il rappelle que les provisions appelées ne sont pas les sommes définitivement dues et que le locataire n’assume définitivement que les charges réelles lors de l’établissement de la régularisation de charges.

Monsieur [N], sans y être autorisé, à fait parvenir le 25 septembre 2025 une note en délibéré sur ce point.

MOTIFS

Attendu qu’en vertu de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations sauf à la demande du président ou pour répondre aux arguments développés par le ministère public ;

Qu’en l’espèce, seul le demandeur a été autorisé à faire valoir ses observations en cours de délibéré sur la contestation émise à l’audience par Monsieur [N] concernant les charges, ce dernier n’étant en revanche pas autorisé à adresser une quelconque note en délibéré ;

Que la note adressée par Monsieur [N] en cours de délibéré, le 25 septembre 2025 est donc irrecevable ;

— Sur le manquement du bailleur à son obligation et ses conséquences

Attendu qu’en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à la disposition du locataire un logement décent au sens du décret du 30 janvier 2002, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et en bon état d’usage et de réparation ;

Qu’en cas de manquement du bailleur à cette obligation, le locataire est fondé à demander des dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

Qu’en outre, en application de l’article 1719 1° du code civil, lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demandeur l’expulsion de l’occupant ;

Qu’en l’espèce, les doléances de Monsieur [N] concernant les défauts constatés sur les sols lors de la réfection des revêtements ne sont pas suffisamment démontrées par son mail du 24 juillet 2024 qui ne précise en rien les défauts exacts relevés et par ses photographies qui ne permettant pas de caractériser de défauts majeurs imputables au bailleur ;

Que Monsieur [N] ne caractérise pas non plus de défaut d’entretien des parties communes imputable au bailleur, d’autant qu’il résulte de l’annexe 3 du contrat de bail, qu’il a signée spécifiquement, qu’il s’est engagé comme les autres locataires à assurer cet entretien s’agissant de la propreté de l’immeuble ;

Qu’aucun manquement du bailleur sur ces deux points n’est donc caractérisé et aucune indemnisation ne saurait être accordée à Monsieur [N] à ces titres ;

Qu’en revanche, il ressort des échanges de mails produits que Monsieur [N] a, dès le 22 août 2023, alerté le bailleur quant à l’humidité affectant le logement loué ;

Que le bailleur n’ignorait d’ailleurs pas ce désordre puisque le rapport établi par la société CET CERUTTI le 5 décembre 2024, mandatée par l’assureur du locataire, a mentionné que le bailleur avait indiqué que des moisissures avaient été découvertes en cueillies des murs/plafonds lors du départ du locataire précédent ;

Que le bailleur n’a entamé des démarches de résolution de ce désordre qu’à la fin du mois de mai 2024 en raison de la seconde alerte du locataire faite le 21 mai 2024, en fixant alors un rendez-vous de constat et en mandatant la société AES pour le mois de juin 2024 ;

Que cette société AES n’est intervenue qu’au mois de juillet 2024 et a alors confirmé de manière certaine la présence d’une humidité excessive dans la chambre et la cuisine du logement et dans une moindre mesure dans la salle de bains, préconisant la reprise de l’isolation de la chaufferie de l’étage inférieur et la modification de la VMC de l’appartement ;

Qu’est donc caractérisé l’existence d’un désordre affectant le logement, de nature à le rendre indécent au sens du décret du 30 janvier 2002 qui impose notamment que le logement soit protégé des remontées d’eaux et bénéficie d’une aération et d’une ventilation suffisantes ;

Or attendu que, et même si l’expert de l’assureur de Monsieur [N] n’est quant à lui intervenu que le 5 décembre 2024, les travaux n’ont été réalisés qu’à la fin du mois de février 2025 au plus tôt, un mail du bailleur indiquant que l’entreprise a été mandatée pour le 21 février 2025 et Monsieur [N] ne contestant pas que les travaux dans son logement étaient achevés au mois de mars 2025, ce dernier ne présentant d’ailleurs aucune demande pour la période postérieure ;

Qu’ainsi, si le logement n’est plus indécent à ce jour, il n’en demeure pas moins qu’il l’a été depuis l’entrée dans les lieux de Monsieur [N] jusqu’à la fin du mois de février 2025, soit pendant 22 mois, sans que le bailleur ne réagisse de manière suffisamment rapide et efficace pour éviter tout préjudice au locataire ;

Qu’en conséquence, si le bailleur peut poursuivre son action en résiliation du bail, il est néanmoins tenu de réparer le préjudice subi par Monsieur [N] jusqu’à fin février 2025 ;

Attendu que la perte de jouissance, compte tenu de la nature des désordres rendant particulièrement difficiles les conditions d’habitation mais n’affectant pas toutes les pièces de ce T4, peut être évaluée au quart de la jouissance du logement ;

Qu’en considération du montant du loyer correspondant à la contrepartie de la jouissance, ce préjudice sera réparé par l’octroi d’une somme mensuelle de 105 € pour la période de 22 mois retenue, soit la somme totale de 2310 € au paiement de laquelle sera condamné le bailleur ;

Qu’en outre, il ressort du rapport établi par la société CET CERUTTI, mandatée par l’assureur du locataire, que l’humidité du logement a provoqué la détérioration de biens mobiliers et vestimentaires appartenant à Monsieur [N], représentant une valeur totale de 2182,16 €, l’existence de ces dégâts n’étant pas contestable compte tenu de la nature des désordres et de la destination d’habitation des lieux ;

Que le demandeur sera donc condamné à payer à Monsieur [N] la somme de 2182,16 € en réparation de son préjudice matériel ;

— Sur le manquement du locataire à son obligation et ses conséquences

Attendu que conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au présent litige dès lors que le bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux ;

Qu’en l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui a été visée dans le commandement du 3 septembre 2024 délivré au défendeur ;

Qu’il ressort du décompte produit que les causes de ce commandement, même en excluant les provisions sur charges contestées, n’ont pas été apurées intégralement dans le délai de deux mois ;

Que pourtant, Monsieur [N] ne pouvait pas se prévaloir d’une exception d’inexécution résultant du caractère indécent du logement à cette période dès lors qu’il n’est pas établi que le logement était totalement inhabitable du fait des désordres alors existants ;

Qu’il convient donc de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 3 novembre 2024 ;

Mais attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 et applicable immédiatement aux conditions de suspension de la clause résolutoire, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ;

Que le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, ajoute que lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI du présent article ;

Qu’en l’espèce, l’obligation de Monsieur [N] au paiement du loyer résulte du bail et il ne peut se prévaloir d’aucune exception d’inexécution en raison des motifs ci-dessus rappelés, d’autant plus qu’il est fait droit au principe de sa demande d’indemnisation du préjudice résultant des désordres ;

Qu’en outre, s’agissant de l’obligation de Monsieur [N] au paiement des provisions sur charges, certes, il est stipulé dans l’annexe 3 du contrat de bail que Monsieur [N] a signée que les locataires assument directement “l’entretien de propreté” de l’immeuble ;

Que cependant, cette stipulation n’exclut pas que d’autres charges d’entretien des parties communes, au delà de leur propreté, soient engagées si bien que les provisions appelées à ce titre sont justifiées, d’autant plus que les régularisations annuelles de charges seront opérées en fonction des dépenses réellement engagées pour l’entretien ;

Que Monsieur [N] n’est donc pas fondé à contester les appels de provisions de charges faits à ce titre, étant relevé que la contestation élevée par Monsieur [N] ne porte pas sur des régularisations annuelles de charges mais bien sur les provisions mensuelles réclamées ;

Qu’en conséquence, au regard du décompte produit et à défaut de preuve de paiements supplémentaires par Monsieur [N], ce dernier sera condamné au paiement de la somme de 2506,40 € au titre des loyers et provisions sur charges arrêtés au 5 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, déduction faite des frais relevant des dépens, et outre intérêts au taux légal à compter de la décision à défaut d’autre demande ;

Et attendu que compte tenu de la reprise du paiement de la dernière échéance avant l’audience et de la compensation de sa condamnation avec la dette de dommages et intérêts due par le bailleur, il ne peut qu’être accordé à Monsieur [N] le principe de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire et constaté que ces délais ont d’ores et déjà été respectés ;

Que pour les mêmes motifs, il sera d’ores et déjà constaté que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué puisque les sommes dues par le locataire sont intégralement payées par compensation ;

Qu’en conséquence, le demandeur sera débouté de sa demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

— Sur les autres demandes

Attendu que compte tenu de l’issue du litige, le demandeur, succombant principalement, conservera la charge des dépens qu’il a engagés, sa demande au titre des frais irrépétibles étant nécessairement écartée dès lors qu’il est condamné aux dépens ;

Attendu que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DECLARE irrecevable la note en délibéré adressée par Monsieur [T] [N] le 25 spetembre 2025 ;

CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE à payer à Monsieur [T] [N] la somme de 2310 € (DEUX MILLE TROIS CENT DIX EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE à payer à Monsieur [T] [N] la somme de 2182,16 € (DEUX MILLE CENT QUATRE VINGT DEUX EUROS ET SEIZE CTS) à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

CONSTATE que la clause résolutoire du bail du 26 mai 2023 liant l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE à Monsieur [T] [N], portant sur un logement situé [Adresse 3], est acquise au 3 novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE la somme de 2506,40 € (DEUX MILLE CINQ CENT SIX EUROS ET QUARANTE CTS) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

ACCORDE à Monsieur [T] [N] le principe de délais de paiement et dit que ces délais suspendent les effets la clause résolutoire ;

CONSTATE la compensation des condamnations réciproques entre les parties ;

CONSTATE que les délais dont il a été accordé le principe sont respectés du fait du paiement par compensation ;

DIT en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE de sa demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE SAVOIE aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE