MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 18 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00390 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2MTL

AFFAIRE : S.D.C. LE CITY ZEN sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 11] C/ S.A. ALLIANZ IARD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Lorelei PINI, lors du délibéré

Madame Gwendoline DELAFOY, lors des débats

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. LE CITY ZEN sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 11]

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Pascale GUILLAUD-CIZAIRE de la SELARL ELECTA JURIS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A. ALLIANZ IARD

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Corinne BENOIT-REFFAY de la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 25 Mars 2025 – Délibéré prorogé au 18 Novembre 2025

Notification le

à :

Maître [I] [N] de la SELARL ELECTA JURIS – 332 (grosse + expédition)

Maître Corinne BENOIT-REFFAY de la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS – 812 (expédition)

suivi des expertises, régie et expert, expédition

EXPOSE DU LITIGE

La SA BOUYGUES IMMOBILIER a fait édifier un ensemble immobilier dénommé « CITY ZEN » sur un terrain sis [Adresse 3] à [Localité 13], qu’elle a soumis au statut de la copropriété et vendu par lots en l’état futur d’achèvement.

La réception des travaux est intervenue le 14 juin 2012.

Le 22 janvier 2020, le Syndicat des copropriétaires a procédé à une déclaration de sinistre auprès de la SA ALLIANZ IARD, assureur dommages-ouvrage, dénonçant des infiltrations d’eau dans l’appartement B03 situé au rez-de-chaussée du [Adresse 5] à [Localité 13] et appartenant à Monsieur [E].

Le cabinet SARETEC a été mandaté par l’assureur dommages-ouvrage et a missionné la société SEI en recherche de fuites. Les investigations menées par la société SEI ont identifié des migrations d’eau par des fissurations en façade, au niveau du balcon de l’appartement du 1er étage situé au-dessus de la fenêtre du séjour de l’appartement de Monsieur [E] et sous ladite fenêtre.

L’assureur dommages-ouvrage a accepté la mobilisation de sa garantie et proposé une indemnisation de 1 646,00 euros, correspondant au coût des investigations menées par la société SEI et au montant du devis établi par celle-ci aux fins de traitement étanche des fissurations infiltrantes en façade.

Les travaux préconisés ont été réalisés en novembre 2020 et ont consisté en un remplissage par silicone et un traitement par résine des fissurations.

Le 28 septembre 2021, le Syndicat des copropriétaires a procédé à une nouvelle déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage, dénonçant la persistance des infiltrations en façade dans l’appartement B03.

Le 02 décembre 2021, l’assureur dommages-ouvrage a dénié sa garantie, au motif que les dommages déclarés n’ont pas pu être constatés par le cabinet SARETEC.

Le 19 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires a procédé à une nouvelle déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage, dénonçant l’aggravation des infiltrations.

Le 04 octobre 2024, l’assureur dommages-ouvrage a dénié sa garantie, motifs pris de l’expiration du délai de la garantie décennale et du délai de la prescription biennale.

Dans son rapport en date du 07 novembre 2024, la société TECH-O, mandatée par le Syndicat des copropriétaires aux fins de recherche de fuites non-destructive, a constaté d’importants désordres d’humidité en partie basse des murs de l’appartement de Monsieur [E], dans le couloir y menant et sur la façade extérieure de l’immeuble, concluant à des remontées capillaires relatives à un problème de drainage de la résidence.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CITY ZEN a fait assigner en référé

la SA ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur dommages-ouvrage ;

aux fins d’expertise in futurum.

A l’audience du 25 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CITY ZEN, représenté par son avocat, a maintenu ses prétentions aux fins de :

ordonner une mesure d’expertise au contradictoire de la partie défenderesse, conformément au dispositif de son assignation ;

réserver les dépens.

Au soutien de sa demande, il expose que malgré la réalisation des travaux préconisés, les infiltrations d’eau ont persisté et se sont aggravées. Il se plaint de ce que la société SEI a été missionnée aux fins d’investigation par l’expert de l’assureur dommages-ouvrage alors qu’elle était titulaire du lot étanchéité à l’opération de construction de l’ensemble immobilier « CITY ZEN ». Il estime que les investigations n’ont pas été suffisantes et que les travaux financés n’ont pas permis de mettre un terme au sinistre dont l’origine est antérieure à l’expiration du délai de la garantie décennale. Il en conclut que l’assureur dommages-ouvrage a failli dans la mise en œuvre de sa garantie.

La SA ALLIANZ IARD, représentée par son avocat, a formulé des protestations et réserves.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 27 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

En l’espèce, les déclarations de sinistre, les rapports du cabinet SARETEC, les notifications de garantie et de refus de garantie de l’assureur dommages-ouvrage, les devis et factures de la société SEI, ainsi que le rapport de la société TECH-O et les photographies rendent vraisemblables l’existence des désordres évoqués et l’implication éventuelle de la SA ALLIANZ IARD dans leur survenance.

Dès lors, il existe un motif légitime d’établir ou de conserver, dès à présent, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l’étendue et aux causes des dits désordres, afin de permettre au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE CITY ZEN » d’apprécier, avant d’intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués.

Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE CITY ZEN » et d’ordonner une expertise judiciaire.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « LE CITY ZEN » sera provisoirement condamné aux entiers dépens.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [X] [G]

GCC Rhône-Alpes

[Adresse 9]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mél : [Courriel 14]

inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 11], avec pour mission de :

se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

se rendre sur les lieux, sis [Adresse 2] à [Adresse 12] ([Adresse 7]), après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

indiquer avec précision, pour les travaux litigieux, qui était chargé de les concevoir, de les réaliser, de les coordonner et de contrôler leur exécution ; s’il y a lieu, inviter les parties à appeler en cause immédiatement les locateurs d’ouvrage qui lui paraissent concernés par les travaux litigieux ;

donner tout élément factuel utile pour apprécier l’éventuelle réception expresse ou tacite de l’ouvrage et sur la date de prise de possession du bien par l’acquéreur ;

vérifier l’existence des désordres allégués par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CITY ZEN uniquement dans l’assignation et les pièces jointes, les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d’apparition ;

dire, pour chacun des désordres éventuellement constatés, s’il :

était apparent, au regard de la qualité et des compétences du maître de l’ouvrage, lors de la réception de celui-ci ;

compromet la solidité de l’ouvrage ou, si l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement, il le rend impropre à sa destination ;

rechercher l’origine, les causes et l’étendue des désordres constatés ;

dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’une faute de direction ou de surveillance des travaux, de l’absence de respect des règles de l’art, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en œuvre, d’une négligence dans l’entretien ou dans l’exploitation des ouvrages, ou de toute autre cause ;

donner tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles ;

dire si les travaux de reprise préconisés par la SA ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, et financés par ses soins étaient, eu égard à leur teneur et à leur importance, de nature à mettre fin aux désordres ;

préciser si les travaux de reprise des désordres financés par la SA ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, ont été mis en œuvre par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CITY ZEN et par quelle entreprise ils ont été exécutés ; dans l’hypothèse où certains travaux n’auraient pas été réalisés, dire si leur exécution aurait permis de mettre fin à un désordre actuellement constaté ou si elle se serait révélée inefficace ;

décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir, le cas échéant, examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

indiquer tout élément paraissant utile à l’appréciation des préjudices de toute nature allégués par le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CITY ZEN, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;

s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CITY ZEN devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de LYON, avant le 31 janvier 2026 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci ;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 31 janvier 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser, à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

CONDAMNONS provisoirement le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE CITY ZEN aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 11], le 18 novembre 2025.

Le Greffier Le Président