REPUBLIQUE FRANÇAISE N° minute : 26/00139

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BONNEVILLE

PREMIÈRE CHAMBRE

DOSSIER N° RG 23/01178

N° Portalis DB2R-W-B7H-DRB2

ASV/LT

JUGEMENT DU 11 Mai 2026

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE

S.A.R.L. VM INVESTIR, société à responsabilité limitée au capital de 10.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’Annecy sous le numéro 790 056 345, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Ysoline MUGNIER de la SELARL LEGIS’ALP, avocats au barreau de BONNEVILLE.

DÉFENDERESSES

S.C.I. TRENTE QUATRE, Société civile immobilière au capital de 1.000 euros, Immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 538 393 208, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

S.C.I. LE PETIT PIANO, Société civile immobilière au capital de 1.500 euros, Immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 491 454 765, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentées par M^e Marie CAULLIREAU, avocat au barreau d’ANNECY, avocat postulant, et par M^e Vianney LEBRUN, avocat au barreau aux barreaux de GENEVE et de LYON, avocat plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente statuant à juge unique

par application des articles 801 à 805 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIÈRE

Léonie TAMET

INSTRUCTION ET DEBATS

Clôture prononcée le : 22 Octobre 2025,

Débats tenus à l’audience publique du : 02 Mars 2026,

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Mai 2026

DECISION

Jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 11 Mai 2026.

* * *

Exposé du litige

La société SCI Trente [Adresse 3] est propriétaire de la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 1] située [Adresse 4] à Megève.

La SCI Petit Piano est propriétaire de la parcelle cadastrée section AC numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3] située à la même adresse.

Le 3 novembre 2022, la société VM Investir a formalisé par écrit une offre d’achat globale portant sur ces deux parcelles, pour un montant de 4 200 000 euros.

Cette offre a été acceptée le même jour.

Par courrier officiel du 23 juin 2023, la société VM Investir a mis en demeure les vendeurs de régulariser une promesse synallagmatique de vente aux termes et conditions de l’offre acceptée.

Par acte du 11 juillet 2023, la société VM Investir a assigné la SCI [Adresse 5] et la SCI Petit [Adresse 6] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Bonneville aux fins d’obtenir la régularisation sous astreinte de la promesse synallagmatique de vente et la réitération de l’acte.

Par une ordonnance du 24 juillet 2025, le juge de la mise en état a déclaré irrecevables les demandes formées par les défenderesses, à l’exception de leurs prétentions accessoires, rejeté la demande de désistement d’instance et d’action de la SARL VM Investir, débouté cette société de ses demandes subséquentes, et condamné la SARL VM Investir à payer aux défenderesses la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions n° 2, la société VM Investir SARL demande au tribunal, de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— débouter les défenderesses de leurs demandes, fins et conclusions,

à titre principal :

— débouter la SCI [Adresse 5] et la SCI le Petit [Adresse 6] de toutes ses demandes relatives à la vente du bien immobilier et au paiement de la commission due à l’intermédiaire ayant négocié la vente,

à titre subsidiaire :

— ordonner avant-dire droit une mesure d’instruction commettant un expert judiciaire aux fins d’évaluer la conformité des biens objet des présentes avec les engagements pris par la société VM Investir lors de la signature de l’offre d’achat tant sur leurs objets que sur la valeur vénale,

à titre infiniment subsidiaire :

— ordonner aux défenderesses d’exécuter les obligations auxquelles elles se sont engagées et plus précisément : régulariser dans les 15 jours à compter du prononcé du jugement à intervenir à l’étude notariale de Maître [L] [J] située [Adresse 7], une promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives portant sur les parcelles situées [Adresse 4] à [Localité 2] cadastrées section AC n° [Cadastre 4] et [Cadastre 3] aux charges et conditions légales classiques de levée de servitude et de droit de préemption urbain, ainsi que celles prévues dans l’offre d’achat en date du 3 novembre et acceptée par les parties, avec option d’achat au profit du bénéficiaire de la promesse,

en tout état de cause :

— condamner solidairement les défenderesses à lui payer la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance :

— qu’ayant eu connaissance de nouveaux éléments volontairement omis et cachés par les défenderesses, elle ne peut plus poursuivre son projet ce qui explique la modification de ses demandes initiales,

— qu’elle a été victime d’un vice du consentement s’agissant d’une erreur liée aux qualités essentielles du contrat dans la mesure où l’offre d’achat a été acceptée par Monsieur [B] qui n’avait pas qualité pour engager les SCI ; que dans ces conditions, l’offre est nulle ;

— qu’elle a également subi un vice du consentement du fait de la tromperie et du mensonge des vendeuses sur un élément pourtant déterminant pour l’aboutissement de son opération ce que les vendeuses savaient, c’est-à-dire sur l’existence de servitudes de passage rendant le bien impropre à sa destination, sans lequel elle n’aurait pas eu la volonté d’acquérir au même prix ;

— qu’elle a aussi subi un vice du consentement du fait de la présentation trompeuse du bien immobilier s’agissant de la situation hypothécaire du bien ;

— qu’il existe un désaccord entre les parties sur la ventilation du prix de 4 200 000 euros entre les deux biens ;

— que l’élément moral des vices du consentement est caractérisé par le fait que les sociétés venderesses ont volontairement omis de fournir l’intégralité des informations en leur possession dans l’unique but de recueillir son consentement pour l’acquisition ;

— que faute de régularisation de l’offre signée le 3 novembre 2022, celle-ci est caduque ;

— que les vices du consentement ont pour conséquence la nullité de l’offre d’acquisition ;

Subsidiairement, elle conclut sur l’absence de conformité du bien et soutient :

— que les servitudes présentes sur l’emprise desdits biens immobiliers les rendent impropres à leur destination de terrain constructible ;

— que pourtant chacune des parties avait à l’esprit le fait que les biens étaient ou devaient être vierges de toutes servitudes ;

— que les venderesses refusent obstinément d’intégrer une condition suspensive à ce titre, et n’apportent pas davantage les justificatifs de ce que les servitudes seraient éteintes ;

— qu’en dernier lieu, les venderesses ont évoqué une situation d’enclave des terrains ce qui est nouveau et confirmerait d’autant plus la non-conformité du bien ;

— que la parcelle voisine vient d’être vendue alors qu’une négociation visant à annuler ou à modifier une des servitudes problématiques était parfaitement possible et simplissime avec l’ancien propriétaire ;

— que suite à un changement de PLU de la commune, la classification des parcelles a été modifiée ;

— qu’elle a appris dans le projet de promesse établi par Maître [Y] en 2024 qu’un emplacement réservé n°7 grevait l’assiette foncière objet de la vente ;

— que les conditions d’acquisitions des parcelles ne sont plus d’actualité puisque les parcelles et le bien immobilier seraient intégrés à une zone constructible mais uniquement pour logements saisonniers et aucunement pour de l’habitat ;

— que de plus les valorisations des terrains et autres biens immobiliers ont considérablement évolué sur la commune de [Localité 3] et alentours rendant son offre désuète,

— qu’en tout état de cause, les sociétés venderesses ont refusé de faire droit à ses demandes et bloqué le projet, qu’elle n’est plus en mesure d’attendre une éventuelle levée des servitudes existantes ;

— qu’elles font preuve de mauvaise foi ;

— que les échanges postérieurs à l’offre acceptée, par l’intermédiaire des notaires démontrent cette mauvaise foi, et le fait que les parties n’étaient pas même d’accord sur la forme de l’acte juridique à rédiger : promesse unilatérale ou promesse synallagmatique ;

— que les défenderesses n’ont fait que changer de position sur le prix, la commission d’intermédiaire, la régularisation ou non d’un compromis de vente, sur un éventuel séquestre, des clauses pénales ou encore sur le sujet des levées des servitudes ;

— que ces changements ont eu pour effet de la faire renoncer à son projet.

Elle expose que si le tribunal s’estimait insuffisamment informé sur la question de la conformité du bien, il pourrait ordonner une mesure d’expertise judiciaire, l’expert pouvant alors également se prononcer sur la parfaite conformité entre le bien promis et le bien vendu.

Elle ajoute :

— que l’agence Gaia Holding Real Estate SA n’a été mandatée par les vendeurs que postérieurement à l’acceptation de l’offre ;

— que les venderesses ne peuvent ajouter des conditions telles que la mise en place d’un séquestre ou l’insertion d’une clause pénale qui n’étaient pas prévues dans cette offre initiale ;

— que la question du bénéficiaire de la commission n’est pas une condition essentielle à la vente ;

— que les parties s’étaient entendues pour régulariser une promesse de vente ;

— que d’ailleurs celle-ci est nécessaire pour permettre la mise en œuvre du droit de préemption par la commune ;

— que dans tous les cas, une clause suspensive relative aux servitudes doit être intégrée à la promesse de vente.

Aux termes de ses conclusions n°1 en réponse, la SCI [Adresse 5] et la SCI le Petit Piano demandent au tribunal, de :

— dire parfaite la vente intervenue entre la société VM Investir et les SCI [Adresse 5] et SCI [Adresse 8] portant sur les parcelles situées [Adresse 9] à Megève (74 120), cadastrées section AC n° [Cadastre 4] et [Cadastre 3] au prix net vendeur de 4 200 000 euros,

soit pour les biens appartenant à la SCI [Adresse 5] le prix de 3 450 000 euros

et pour les biens appartenant à la SCI le [Adresse 10] le prix de 750 000 euros,

— désigné Maître [P] [Y], notaires associés en l’étude [K] [X] [I] et associés, société par actions simplifiées au capital social de 100 000 euros, dont le siège social est situé au [Adresse 11], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° 784 200 260,

— condamner la société VM Investir à conclure l’acte authentique,

— enjoindre à la société VM Investir de signer l’acte authentique de vente à une date convenue par le notaire instrumentaire dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 500 euros par jour commençant à courir à l’expiration de ce délai,

— condamner la société VM Investir à consigner auprès de Maître [P] [Y], notaire susmentionné la somme de 200 000 euros au titre de la commission due à l’intermédiaire immobilier ayant négocié la vente, ce dans l’attente d’en voir déterminer le bénéficiaire amiablement ou judiciairement,

— condamner la société VM Investir, faute pour celle-ci de s’être présentée devant le notaire instrumentaire pour signer l’acte ou d’avoir donné procuration pour ce faire, à payer une indemnité d’immobilisation de 345 000 euros à la SCI [Adresse 5] et de 75 000 euros à la SCI Petit Piano,

— condamner la société VM Investir à payer à chacune d’elles, la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir :

— que par application des articles 1582 et 1583 du code civil, et dans la mesure où la société VM Investir s’est portée acquéreuse des biens immobiliers aux conditions proposées, il convient d’ordonner la régularisation de la vente sous astreinte ;

— que la société VM Investir est à l’origine de la procédure en vente forcée et qu’elle doit assumer la responsabilité de ses actions ;

— que d’une part, la société VM Investir sait parfaitement ce qu’il en est des servitudes depuis le début à savoir qu’il en existe et qu’il n’est pas établi qu’elles seraient sans objet et ou non utilisée, et d’autre part, que l’absence de condition suspensive est également connue de l’acquéreur ;

— que le désistement de la société VM Investir est uniquement motivé par la fuite de ses engagements et de ses responsabilités ;

— que la vente ne comportait aucune condition suspensive relative au permis de construire ;

— que du fait de l’assignation en vente forcée, la vente est bloquée, notamment à l’égard d’autres acquéreurs potentiels et les intérêts au titre de son prêt bancaire continuent de s’accumuler ;

— que la demanderesse sera donc tenue de les indemniser des préjudices subis.

MOTIFS

Sur la nullité de l’offre acceptée

L’article 1130 du code civil prévoit que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

En premier lieu, la société VM Investir allègue un vice du consentement résultant de ce que l’offre acceptée signée le 3 novembre 2022 a été signée par Monsieur [B], lequel est dépourvu de toute qualité ou pouvoir pour engager les SCI.

Or, outre le fait qu’il n’est pas prouvé que l’identité du signataire l’a déterminée à signer ce document qu’à défaut elle n’aurait pas signé, il apparaît que la question de la capacité de Monsieur [B] à engager les SCI [Adresse 12] ne peut être invoquée que par celles-ci.

En effet, l’article 1179 du code civil précise que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général mais qu’elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé.

Sur ce point il est constant que la nullité d’un contrat en raison de l’absence de pouvoir du mandataire qui est relative ne peut être demandée que par la partie représentée.

En l’espèce, s’il résulte des échanges entre les parties depuis novembre 2022 que les SCI ont pu à un moment considérer qu’elles n’étaient pas engagées par cette offre acceptée, il n’en demeure pas moins que dans le cadre des écritures déposées devant le tribunal, elles ne contestent pas la validité de leur engagement.

Ce premier moyen sera donc écarté.

En second lieu, la société VM Investir estime que son consentement a été vicié par les SCI qui ne l’ont pas informée de ce que les servitudes ne pouvaient aucunement faire l’objet de levée ou de suppression et que si elle en avait eu connaissance, elle n’aurait pas eu la volonté d’acquérir à ce prix.

Or, là encore, la société VM Investir échoue à rapporter la preuve de ce que son consentement a été vicié.

En effet, il convient de rappeler que les manœuvres et mensonges allégués doivent avoir conduit l’acquéreur à consentir à l’acte, et doivent donc nécessairement précéder la signature de l’offre acceptée.

En l’espèce, les explications développées par la société VM Investir sur ce point ne reposent que sur les échanges intervenus entre les parties postérieurement à la signature de l’offre acceptée, et donc postérieurement à ce qu’elle ait donné son consentement, ce qui de fait exclut un vice du consentement sur ce point.

En troisième lieu, la société VM Investir prétend que son consentement a été vicié en raison de la présentation trompeuse des biens par les SCI s’agissant de sa situation hypothécaire.

Or, là encore, il n’est démontré l’existence d’aucun mensonge ou manœuvre préalable à l’offre acceptée, de la part des SCI qui auraient donné de fausses informations sur la situation hypothécaire des parcelles.

D’ailleurs, le fait qu’il soit précisé que l’offre est effectuée aux conditions suivantes : " justification par et aux frais du vendeur d’une situation hypothécaire de l’immeuble vendu vierge de toute sureté réelle immobilière, de toute hypothèque, de tout commandement de saisie etc… au jour de la régularisation de l’acte authentique de vente " confirme cette analyse.

Sur la caducité de l’offre

L’article 1103 prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’offre acceptée précise qu’elle est faite à la condition de la régularisation de l’acte authentique de vente au minimum dans un délai de 7 mois suivant la régularisation de la promesse de vente devant être signée en suite de la présente offre d’achat.

Force est de constater qu’aucun délai maximum n’a été prévu par les parties à peine de caducité de l’offre et il n’existe aucun délai de caducité par défaut.

La demande tendant à voir déclarer cette offre acceptée caduque doit donc être rejetée.

Sur l’absence de conformité du bien

L’article 1582 du code civil prévoit que la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose et l’autre à la payer et l’article 1583 du code civil précise que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Aux termes de l’offre acceptée, la société VM Investir s’est donc engagée à acquérir la propriété située sur la parcelle cadastrée section AC numéro [Cadastre 1] et la propriété située sur la parcelle cadastrée section AC numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

L’offre ne comporte aucune autre précision sur la chose objet du contrat.

En particulier, elle ne mentionne pas que les deux propriétés sont constructibles, ni qu’elles sont libres de toute servitude, ou encore qu’elles ne sont pas enclavées.

Dès lors, la société VM Investir est mal fondée à prétendre que les biens ne seraient plus conformes aux prévisions de l’offre acceptée puisque précisément l’offre acceptée ne mentionnait pas ces conditions qui n’étaient donc pas entrées dans le champ contractuel contrairement à ce que prétend la société VM Investir.

Il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise pour déterminer les caractéristiques essentielles du bien et en déduire sa valeur vénale au jour de la signature de l’offre.

Sur ce point, il ne saurait être reproché aux SCI de refuser d’intégrer dans la promesse de vente une condition suspensive relative aux servitudes puisque là encore l’offre acceptée ne comporte aucune mention à ce titre.

La question du changement de PLU de la commune ou encore de l’évolution de la valorisation des biens sur la commune de [Localité 4] est là encore sans aucune incidence sur la validité de l’offre acceptée et la conformité des biens vendus à ce qui était convenu.

Par conséquent, il ne peut être considéré comme le soutient la société VM Investir que les conditions d’acquisition ne sont plus remplies.

Au contraire, dès lors qu’aux termes de cette offre acceptée du 3 novembre 2022, les parties se sont clairement accordées sur la chose : soit les deux parcelles, et sur le prix : soit 4 200 000 euros outre 200 000 euros de commission à la charge de l’acquéreur, un contrat de vente s’est formé dès le 3 novembre 2022 et la vente est parfaite par application des dispositions de l’article 1583 précité.

La ventilation du prix de vente laissée à la discrétion des sociétés venderesses a également été convenue comme suit : 3 450 000 euros pour le bien appartenant à la SCI [Adresse 5], et 750 000 euros pour le bien appartenant à la SCI [Adresse 8], étant précisé qu’en tout état de cause, cette répartition ne pose aucune difficulté du côté de la société VM Investir puisqu’elle a donné son accord pour le paiement de la somme globale de 4 200 000 euros.

Par conséquent, et compte tenu de la formulation des prétentions des parties au-delà desquelles le tribunal ne peut statuer, et parce que le tribunal ne saurait choisir le notaire instrumentaire, la partie la plus diligente sera invitée à convoquer l’autre devant le notaire de son choix aux fins de régularisation de l’acte de vente à ces conditions, et sans condition suspensive.

En l’état, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la commission

Il résulte des conclusions et pièces des parties que celles-ci s’accordent pour voir fixer le montant de la commission due à l’intermédiaire à hauteur de 200 000 euros mais qu’elles s’opposent sur la détermination de l’intermédiaire.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande des sociétés défenderesses et la société VM Investir sera condamnée, dans l’attente de voir déterminer amiablement ou judiciairement l’identité du bénéficiaire, de consigner la somme de 200 000 euros auprès du notaire chargé de la vente.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’indemnité d’immobilisation

Il appartient aux sociétés défenderesses de démontrer la réalité du préjudice allégué et le lien de causalité avec l’absence de régularisation de la vente.

Elles estiment qu’elles ont été privées de la possibilité de vendre à d’autres acquéreurs potentiels.

Or, dès lors que la vente est intervenue avec la société VM Investir ce préjudice ne saurait être retenu.

Elles évoquent également le fait que les intérêts au titre de leur prêt bancaire continuent à courir.

Là encore, ce fait ne résulte pas de l’absence de réalisation de la vente.

En réalité, le seul préjudice subi est constitué par le fait qu’elles n’ont pas pu disposer du prix de vente et en particulier des fruits du capital.

En retenant de façon raisonnable que la vente aurait dû être exécutée dans l’année de la signature de l’offre acceptée et les taux de rendement moyens, ce préjudice sera justement indemnisé à hauteur de 300 000 euros pour la SCI [Adresse 5] et 67 000 euros pour la SCI Petit Piano.

Sur les demandes accessoires

La société VM Investir succombe. Elle sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Elle sera également condamnée à payer aux défenderesses une seule somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à hauteur de 4 000 euros.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande de la société VM Investir tendant à l’annulation de l’offre acceptée du 3 novembre 2022,

Rejette la demande d’expertise,

Dit que la vente entre la société VM Investir et la SCI [Adresse 5] portant sur la parcelle située [Adresse 13] à Megève cadastrée section AC n°[Cadastre 1] au prix de 3 450 000 euros est parfaite ;

Dit que la vente entre la société VM Investir et la SCI Petit Piano portant sur la parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] au prix de 750 000 euros est parfaite ;

Invite la partie la plus diligente à faire convoquer l’autre devant le notaire de son choix aux fins de régularisation de l’acte de vente à ces conditions, et sans condition suspensive ;

Dit n’y avoir lieu de prononcer une astreinte ;

Condamne dans ce cadre, la société VM investir à consigner la somme de 200 000 euros (DEUX CENT MILLE EUROS) correspondant au montant de la consignation convenue entre les parties, entre les mains du notaire chargé de la vente, dans l’attente de voir déterminer amiablement ou judiciairement l’identité du bénéficiaire ;

Condamne la société VM Investir à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 300 000 euros (TROIS CENT MILLE EUROS) en réparation de son préjudice ;

Condamne la société VM Investir à payer à la SCI Le petit Piano la somme de 67 000 euros (SOIXANTE SEPT MILLE EUROS) en réparation de son préjudice ;

Condamne la société VM Investir aux entiers dépens ;

Condamne la société VM Investir à payer à la SCI [Adresse 5] et la SCI [Adresse 8] la somme de 4 000 euros (QUATRE MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par Anne-Sophie VILQUIN, Vice-Présidente, et Léonie TAMET, greffière présente lors de la mise à disposition au greffe du jugement.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Léonie TAMET Anne-Sophie VILQUIN