1ère chambre civile

[R] [O]

, [Y] [I] épouse [O]

c/

Société SCCV [W] [X]

copies et grosses délivrées

le

à M^e VERFAILLIE-LECOMTE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉTHUNE

N° RG 25/01309 – N° Portalis DBZ2-W-B7J-IQAO

Minute: 262 /2026

JUGEMENT DU 07 AVRIL 2026

DEMANDEURS

Monsieur [R] [O] né le 18 Mars 1967 à langres (HAUTE MARNE),

demeurant 16 rue St Moile – 52200 balesmes sur marne

représenté par M^e Pauline VERFAILLIE-LECOMTE, avocat postulant au barreau de BETHUNE et M^e Louis VERVOITTE, avocat plaidant au barreau d’ANNECY

Madame [Y] [I] épouse [O] née le 10 Avril 1968 à LANGRES (HAUTE MARNE), demeurant 16 rue St Moile – 52200 BALESMES SUR MARNE

représentée par M^e Pauline VERFAILLIE-LECOMTE, avocat postulant au barreau de BETHUNE et M^e Louis VERVOITTE, avocat plaidant au barreau D’ANNECY

DEFENDERESSE

Société SCCV [W] [X], dont le siège social est sis 15 rue de Cortambert – 75016 PARIS

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : LE POULIQUEN Jean-François, 1er vice-président, siégeant en juge unique

Assisté lors des débats de SOUPART Luc, cadre-greffier.

DÉBATS:

Vu le jugement en date du 16 décembre 2025 de réouverture des débats à l’audience à juge unique du 03 février 2026 à 09 heures 30.

A la clôture des débats en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées que le jugement serait mis à la disposition au Greffe au 07 Avril 2026.

Le tribunal après avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

Vu l’assignation signifiée à la société SCCV [W] [X] le 01 avril 2025 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 3 septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 10 mars 2021, la société civile de construction vente dénommée « SCCV [W] [X] » a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [R] [O] et Mme [Y] [I] épouse [O], au prix de 206 500€, dans un ensemble immobilier en cours d’édification situé à Lens à l’angle des rues Raymond Lecuppre et Dumont qui comprendra trois bâtiments (A à C), qui sera dénommé « LUMINESENS 4 DUMAS », figurant au cadastre : BH 681 (rue Hector Laloux), BH 684 (1 rue Dumont), BH 909 (rue de Londres), BH 915 (rue de Londres), BH 1060 (rue de Londres), les lots de copropriété suivants :

— lot numéro 107 :

Dans le bâtiment C, au troisième étage, un appartement avec terrasse, référencé sur le plan d’architecte n°C302.

Et les 114/10000 èmes des quotes-parts des parties communes générales.

— lots numéro 199

Dans le bâtiment B, un parking couvert référencé sur le plan d’architecte n°88.

Et les 5/10000 èmes des quotes-parts des parties communes générales.

L’achèvement des biens est prévu dans le courant du 4ème trimestre 2021 soit au plus tard le 31 décembre 2021.

M. et Mme [O] ont souscrit auprès de la société La Banque postale un prêt de 204 841€ d’une durée de 240 mois au taux de 1,1% l’an.

Par courrier daté du 23 mars 2023, la société Fiducim a informé M. et Mme [O] du report de la date de livraison au 30 novembre 2023.

Par courrier daté du 10 décembre 2024, la société Fiducim a informé M. et Mme [O] du report de la date de livraison au mois de juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 01 avril 2025, M. [R] [O] et Mme [Y] [I] épouse [O] ont fait assigner la société SCCV [W] [X] devant le tribunal judiciaire de Béthune aux fins de voir celui-ci :

— les dire recevables et bien fondés en leur demande et y faire droit ;

— constater que la société SCCV [W] [X] a manqué à ses obligations contractuelles en vertu du contrat de vente en l’état futur d’achèvement en date du 10 mars 2021 ;

— dire que ces manquements engagent la responsabilité contractuelle de la société SCCV [W] [X] ;

— condamner la société SCCV [W] [X] à leur verser la somme de 46 793,00 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant à 28 036,00 euros, au titre des pertes de loyers, 13 009,00 euros au titre de la perte de chance du bénéfice du dispositif de défiscalisation du dispositif Pinel, 2 748,00 euros au titre des frais d’assurances et de renégociation bancaires, et 3 000,00 euros au titre du préjudice moral, le tout, assorti des intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;

— condamner la société SCCV [W] [X] à leur verser la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Citée à personne, la société SCCV [W] [X] n’a pas comparu.

Par jugement du 16 décembre 2025, le tribunal a :

— ordonné la réouverture des débats afin de permettre à M. [R] [O] et Mme [Y] [I] épouse [O] de :

— produire le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu avec la SCCV [W] [X] ;

— justifier du montant « du loyer attendu » ;

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience de plaidoirie du 03 février 2026 à 09H30.

M. et Mme [O] ont produit les pièces sollicitées par le tribunal.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 02 février 2026 à la Sccv [W] [X] et déposées le 02 février 2026, ils concluent aux mêmes fins.

EXPOSE DES MOTIFS

I) Sur le non respect du délai de livraison

Aux termes des dispositions de l’article 1601-1 du code civil : « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. »

Aux termes des dispositions de l’article 1601-2 du code civil : « La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement stipule que l’achèvement des biens est prévue dans le courant du 4ème trimestre 2021 soit au plus tard le 31 décembre 2021.

Aux termes des dispositions de l’article intitulé « cause légitime de suspension des délais » : « Pour l’application de cette disposition, sont notamment considérés comme causes légitime de report de délai de livraison, les événements suivants :

— les intempéries déclarées sur attestation de la maîtrise d’œuvre (…)

— retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement judiciaire, du redressement judiciaire, de la liquidation judiciaire ou la déconfiture des ou de l’une des entreprises (si la faillite ou l’admission au régime du règlement judiciaire survient dans le délai de réalisation du chantier et postérieurement à la constatation du retard la présente clause produira quand même ses effets).

(…)

— injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes imputables au vendeur,

— troubles résultant d’épidémie ou pandémie du type de celle dénommée COVID 19 (…)

Ces différentes circonstances auraient pour effet de retarder la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Dans cette hypothèse, l’acquéreur ne sera pas fondé à demander une quelconque indemnisation au vendeur ou autre, et quel que soit le préjudice subi, ce que l’acquéreur accepte expressément.

Dans un tel cas, la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d’oeuvre, sauf pour les retards de paiement de l’acquéreur. »

Par courrier daté du 23 mars 2023, la société Fiducim a informé M. et Mme [O] du report de la date de livraison du bien au 30 novembre 2023.

Le courrier invoque la force majeure sans autre précision. Il invoque également le COVID 19 et la liquidation judiciaire de l’entreprise en charge de la réalisation des travaux le 16 février 2023.

La preuve d’un événement de force majeure ayant entrainé un retard de livraison de l’immeuble n’est pas rapportée.

S’agissant des deux autres causes invoquées, qui figurent parmi les causes légitime de suspension du délai de livraison prévues au contrat, il convient de constater que la justification de la survenance de ces circonstances, n’est pas justifiée par une lettre du maître d’oeuvre, comme le prévoit le contrat.

En outre, il n’est apporté, par le défendeur non comparant, aucun élément permettant de justifier des périodes pendant lesquelles des « troubles » résultant de l’épidémie COVID 19 ont empêché ou ralenti l’exécution des travaux. Il n’est pas justifié du placement en liquidation judiciaire de la société et il n’est, en toute hypothèse, pas justifié des démarches accomplies pour conclure un contrat avec une nouvelle entreprise.

Par courrier daté du 10 décembre 2024, la société Fiducim a informé Mme [L] d’un nouveau report de la date de livraison.

La société Fiducil invoque dans son courrier la nécessité de procéder à un audit des travaux déjà exécutés et des intrusions ayant rendu nécessaire le renforcement des mesures de sécurité.

La survenance de ces circonstances, n’est pas justifiée par une lettre du maître d’oeuvre. En outre, le

défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément permettant de justifier de l’existence de ces circonstances et de la période pendant laquelle elles ont empêché ou ralenti la réalisation des travaux.

L’immeuble aurait du être livré au plus tard le 31 décembre 2021.

Il n’est justifié ni de l’achèvement ni de la livraison de l’immeuble.

La SCCV [W] [X] n’a pas livré l’immeuble dans le délai contractuellement prévu.

II) Sur l’indemnisation du préjudice

Aux termes des dispositions de l’article 1611 du code civil : « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu. »

A) Sur la perte de loyers

En l’espèce, il résulte du contrat de vente que l’immeuble était destiné à être donné en location dans le cadre du dispositif dit « Pinel ».

M. et Mme [O] invoquent avoir subi une perte de loyer entre le mois de janvier 2022 et le mois de juillet 2025 soit 43 mois.

Le préjudice subi par M. et Mme [O] s’analyse en une perte de chance de percevoir les loyers du janvier 2022 au mois de juillet 2025. Le préjudice ne peut être évalué à une somme égale au montant des loyers susceptibles d’être perçus pendant cette période.

L’estimation locative produite aux débats par M. et Mme [O] mentionne un loyer au prix du marché de 652€ et un « plafond pinel » de 722,79€. En l’absence d’autre élément d’appréciation utile fourni par les parties le montant du loyer sera évalué à la somme de 652€.

Au regard de la nature du bien reçu en location et de sa localisation, la perte de chance de percevoir un loyer pendant la période sera évaluée à 65%.

La SCCV [W] [X] sera condamnée à payer à M. et Mme [O] la somme de 18 223,40 euros.

B) Sur la perte de chance de bénéficier du régime dit « Pinel »

Aux termes des dispositions de l’article 199 novovicies du code général des impôts : I. – A. – Les contribuables qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, alors qu’ils sont domiciliés en France au sens de l’article 4 B, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans un bâtiment d’habitation collectif bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale fixée, sur option du contribuable, à six ans ou à neuf ans. Cette option, qui est exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, est irrévocable pour le logement considéré.

La réduction d’impôt s’applique, dans les mêmes conditions, à l’associé d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, lorsque l’acquisition du logement est réalisée, alors que l’associé est domicilié en France au sens du même article 4 B, par l’intermédiaire d’une telle société et à la condition que le porteur de parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location mentionné au premier alinéa. (…)

C. – L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

Pour les logements qui font l’objet des travaux mentionnés aux 2° à 5° du B après l’acquisition par le contribuable, l’achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné.

Pour les logements qui ont fait l’objet des travaux mentionnés aux mêmes 2° à 5° avant l’acquisition par le contribuable, la réduction d’impôt s’applique aux logements qui n’ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux. (…).

II. – La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.

III. – L’engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

Les plafonds de loyer mentionnés au premier alinéa peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement mentionné à l’article L. 364-1 du code de la construction et de l’habitation, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux. (…)

V. – A. – La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 euros par contribuable et pour une même année d’imposition.

Lorsque la réduction d’impôt est acquise au titre des 2° à 5° du B du I, le prix de revient mentionné au premier alinéa du présent A s’entend du prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du prix des travaux.

B. – Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.

Lorsque les logements sont la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur les logements concernés.

VI. – Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :

1° 12 % lorsque l’engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de six ans. Par dérogation, ce taux est fixé à 10,5 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 9 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ;

2° 18 % lorsque l’engagement de location mentionné au I est pris pour une durée de neuf ans. Par dérogation, ce taux est fixé à 15 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; il est fixé à 12 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année.

VII. – La réduction d’impôt est répartie, selon la durée de l’engagement de location, sur six ou neuf années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des cinq ou huit années suivantes à raison d’un sixième ou d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

En cas de transfert du domicile fiscal du contribuable hors de France durant cette période, la réduction d’impôt s’impute, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent VII, sur l’impôt établi dans les conditions prévues à l’article 197 A, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas donner lieu à remboursement.

VII bis. – A. – A l’issue de la période couverte par l’engagement de location mentionnée au I, lorsque le logement reste loué par période triennale dans les conditions prévues au III, le contribuable peut continuer à bénéficier de la réduction d’impôt prévue au présent article, à la condition de proroger son engagement initial pour au plus :

1° Trois années supplémentaires, renouvelables une fois, si l’engagement de location mentionné au I était d’une durée de six ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 6 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour la première période triennale et à 3 % pour la seconde période triennale. Par dérogation, la réduction d’impôt est égale à 4,5 % pour la première période et 2,5 % pour la seconde pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; elle est égale à 3 % pour la première période et 2 % pour la seconde, pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ;

2° Trois années supplémentaires, si l’engagement de location mentionné au I était d’une durée de neuf ans. Dans ce cas, la réduction d’impôt est égale à 3 % du prix de revient du logement, mentionné au A du V, pour cette période triennale. Par dérogation, la réduction d’impôt est égale à 2,5 %, pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° du B du I, réalisées en 2023 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année ; elle est égale à 2 % pour les acquisitions, autres que celles mentionnées au 5° dudit B, réalisées en 2024 et pour les constructions mentionnées au 1° du même B dont le permis de construire a été déposé cette même année.

B. – Pour l’application du A du présent VII bis, la réduction d’impôt est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle l’engagement de location a été prorogé et des deux années suivantes.

En cas de transfert du domicile fiscal du contribuable hors de France durant cette période, la réduction d’impôt s’impute, dans les conditions prévues au premier alinéa du présent B, sur l’impôt établi dans les conditions prévues à l’article 197 A, avant imputation des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas donner lieu à remboursement. (…) »

En l’espèce, il résulte du contrat de vente que l’immeuble était destiné à être donné en location dans le cadre du dispositif dit « Pinel ».

Un délai supérieur à 30 mois s’est écoulé depuis la signature du contrat de vente en l’état futur d’achèvement. Le bien n’a pas été livré. Il en résulte que M. et Mme [O] ne peuvent plus prétendre au bénéfice du régime dit « Pinel ».

M. et Mme [O] auraient pu prétendre au bénéfice d’une réduction d’impôt sur le revenu de 21% du prix d’acquisition de l’immeuble soit la somme totale de 43 365 euros. La perte de chance de bénéficier de cette réduction d’impôt est évaluée à 30%.

La SCCV [W] [X] sera condamnée à payer à M. et Mme [O] la somme de 13 009,5 euros portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

C) Sur les primes d’assurance de prêt

Les primes d’assurance de prêt sont la contrepartie de la garantie de l’assureur. Le paiement des primes d’assurance de prêt est sans rapport avec le retard de livraison de l’immeuble. M. et Mme [O] ne prétendent pas et ne justifient pas avoir souscrit un avenant prolongeant la durée du prêt et allongeant la durée de paiement des primes d’assurance de prêt.

M. et Mme [O] seront déboutés de leur demande de ce chef.

D) Sur le préjudice moral

M. et Mme [O] seront déboutés de leur demande au titre du préjudice moral, non justifiée.

III) Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Succombant à l’instance, la SCCV [W] [X] sera condamnée aux dépens et à payer à M. et Mme [O] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort ;

— CONDAMNE la SCCV [W] [X] à payer à M. [R] [O] et Mme [Y] [I] épouse [O] :

— la somme de 18 223,40 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance de percevoir les loyers, portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— la somme de 13 009,50 euros au titre de l’indemnisation de la perte de chance du bénéficier du régime dit « Pinel », portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— DEBOUTE M. et Mme [O] de leurs autres demandes à l’encontre de la SCCV [W] [X] ;

— CONDAMNE la SCCV [W] [X] aux dépens ;

— CONDAMNE la SCCV [W] [X] à payer à M. et Mme [O] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président