TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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REFERENCES : N° RG 24/00345 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVNT

Minute : 24/189

S.A. IN’IL

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [D] [M]

Madame [Y] [H] épouse [M]

Copie exécutoire : M^e Christine GALLON

Copie certifiée conforme : défendeurs

Le 27 Mai 2024

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 20 Mai 2024;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mars 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IN’LI, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [Y] [H] épouse [M], demeurant [Adresse 5]

représentée par Monsieur [D] [M], muni d’un mandat écrit

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 6 juin 2003, modifié par avenant du 10 septembre 2017, la société IMMOBILIERE FAMILIALE, aux droits de laquelle se trouve la société IN’LI, anciennement dénommée OGIF, a donné à bail à Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] (Bât. B, esc. 3, 6ème étage, porte n° 95), pour un loyer mensuel de 404,06 € et 177,63 € de provision sur charges.

Par un contrat du 2 juin 2016, la société IN’LI, anciennement dénommée OGIF, a également donné à bail aux époux [M] une place de stationnement n° 50, située [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 15 €. A la suite de travaux effectués dans la résidence, la place n° 50 a été remplacée par le box n° 34, à compter du 6 novembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la société IN’LI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 octobre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 3 janvier 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation solidaire au paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 mars 2024, après avoir été renvoyée à la demande des défendeurs.

A l’audience du 19 mars 2024, la société IN’LI – représentée par Maître Christine GALLON – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] ; d’ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ; et de les condamner solidairement au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5.824,41 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens; le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société IN’LI précise qu’elle consent à l’octroi des délais de paiement sollicités. Elle souligne qu’il s’agit de la deuxième procédure engagée à l’encontre des défendeurs.

Monsieur [D] [M] comparaît en personne, pour lui-même et en qualité de représentant de Madame [Y] [H] épouse [M]. Il reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Il déclare 8 enfants à charge et des revenus familiaux à hauteur de 2.464,78 €.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 5 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date de l’assignation.

Par ailleurs, la société IN’LI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date du commandement de payer, prévoit que “tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

Les baux conclus le 6 juin 2003 et le 2 juin 2016 contiennent une clause résolutoire (articles 19 et 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 octobre 2023, pour la somme en principal de 6.505,82 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 novembre 2023 .

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La société IN’LI produit un décompte démontrant que Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.824,41 € à la date du 4 mars 2024.

En outre, la société IN’LI justifie de la clause de solidarité liant les preneurs.

Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc solidairement condamnés à verser à la société IN’LI cette somme de 5.824,41 €.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, applicable en l’espèce eu égard à la date de l’audience, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments, de la position de la bailleresse et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société IN’LI, Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 6 juin 2003 et le 2 juin 2016 entre la société IMMOBILIERE FAMILIALE, aux droits de laquelle se trouve la société IN’LI, anciennement dénommée OGIF, et Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] (Bât. B, esc. 3, 6ème étage, porte n° 95), ainsi que l’emplacement de stationnement n° 50 devenu le box n° 34, situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 22 novembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] à verser à la société IN’LI la somme de 5.824,41 € (décompte arrêté au 4 mars 2024, incluant février 2024) ;

AUTORISE Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société IN’LI puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] soient solidairement condamnés à verser à la société IN’LI une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] à verser à la société IN’LI une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [H] épouse [M] et Monsieur [D] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 20 mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/00345 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVNT

DÉCISION EN DATE DU : 20 Mai 2024

AFFAIRE :

S.A. IN’IL

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [D] [M]

Madame [Y] [H] épouse [M]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires